(11·15대책)물량공세 정공법으로 전환

[이데일리 이정훈기자] 정부의 부동산정책이 단기적인 수요 억제책에서 벗어나 중장기적인 공급 확대라는 정공법으로 돌아섰다.

수도권 신도시에서의 주택 공급물량을 당초보다 크게 확대하고 분양가를 인하함으로써 부동산시장의 불안심리 또는 가격상승 기대심리를 차단하겠다는 포석이다. 

다만 실제 공급까지의 시차가 있는데다 대출규제의 실효성도 의문시되고 있어 당장 뛰어오른 집값을 잡기엔 힘이 벅차보이기도 하다. 분양가 인하 등 구체적인 방안 마련이라는 숙제도 남아있다.

◆공급확대로 선회…`수요에 맞춰 조기에 공급`

이번 11.15 부동산 안정화대책을 한마디로 평가하면 8.13대책으로 대변되는 조세 강화를 통한 단기적인 수요억제 정책에서 중장기적인 공급 확대쪽으로 돌아섰다고 할 수 있다.

이같은 정책 변화는 "최근 부동산시장의 불안은 당초 정부의 공급 확대 계획이 여러 이유로 지지부진하면서 수요와 공급간 격차가 확대된데 따른 것"이라는 권오규 경제부총리의 진단에서 그 이유를 찾을 수 있다.

이에 따라 정부는 개발밀도를 높이고 용적률을 상향 조정하는 방식으로 송파 검단 김포 등 2기 신도시 6곳에서 당초보다 4만3000가구 늘어난 총 34만1000가구를 공급하기로 했다.

이같은 공급 확대책은 중장기적으로 서민들을 위한 주택공급 확대와 수도권 지역 집값을 안정시키는데 크게 기여할 수 있을 것으로 보인다.

특히 파주 운정2지구는 내년 12월부터, 운정3지구는 2009년 6월부터 분양을 시작하고, 송파신도시는 2009년 9월, 김포는 200년 6월 등 구체적인 분양일정이 확정된데다 양주는 1년, 광교는 3개월 각각 일정이 앞당겨져 시장수요에 부응할 것으로 기대된다.

◆분양가 인하…`집값 잡고, 서민 도움주고`

권 부총리는 이번 대책의 핵심을 "공급을 확대하되 가급적이면 더 많은 물량을, 더 앞당겨, 더 낮은 가격에 공급하기로 한 것"이라고 정의내렸다.

그의 말대로 이번 정부 대책의 중요한 부분 중 하나는 용적률 상향조정과 녹지비율 조정, 기반시설 설치비 국가 부담, 공공택지 공급가격 인하, 사업기간 단축 등을 통해 분양가를 지금보다 25% 정도 낮추겠다는 것.

정부의 계획대로라면 6개 신도시 아파트 분양가는 평당 700만~1100만원대로 낮아져 주택을 값싸게 공급할 수 있게 된다.

이같은 방침은 서민과 수도권의 무주택자들에게 중장기적으로 많은 집을 보다 싸게 공급한다는 시그널을 분명히 전달한 것이다.

그동안에는 원가연동제 도입, 채권과 분양가 병행입찰제 등에도 불구하고 높은 보상비와 복잡한 사업절차, 입주민의 과도한 기반시설 설치비용 분담으로 신규 공급 아파트의 분양가가 계속 올라 집값 불안의 요인으로 지목돼왔다.

◆대출규제로 단기대응…`강력규제` 우려도 줄어

이번에 정부는 중장기적인 공급 확대책을 주요 정책수단으로 내세우면서도 단기적인 수요관리를 위해 주택담보대출 규제라는 카드도 함께 꺼내 들었다.

정부는 은행과 보험사의 담보인정비율(LTV) 예외조항을 폐지하고 저축은행과 신협 등 2금융권 LTV 규제를 강화하는 한편 총부채상환비율(DTI) 적용대상도 투기과열지구로 확대했다.

그동안 실수요 조건을 갖춘 것으로 인정돼 투기지역 내에서도 6억원 이상 아파트로 대출을 받고 2금융권을 통해 많은 대출을 끌어다 쓰는 등 주택담보대출의 문제점이 크게 줄어들 수 있을 것으로 예상된다.

박대동 금융감독위원회 감독정책1국장은 "LTV 예외조항 폐지로 3조원, DTI 확대적용으로 5000억원, 비은행권에서 5000억원 등 이번 조치로 주택담보대출이 연간 4조원가량 감소할 것으로 보인다"고 추정했다.

아울러 3억원, 4억원 등으로 낮출 것으로 알려졌던 DTI 적용대상이 6조원 초과로 유지되고 비투기지역까지의 일괄적용도 배제되는 등 당초보다 완화된 규제라는 점도 `시중 돈줄이 말라버릴 것`이라는 우려를 해소시켜줄 전망이다.

◆단기대응에는 `역부족`…남은 과제도 산적

이같은 정책적 수단에도 불구하고 단기적인 부동산시장 불안에는 대응하기 역부족이라는 것이 대체적인 평가다.

신도시에서의 본격적인 아파트 분양까지는 상당한 시간이 소요되는 만큼 당장 불안심리를 해소하기 어렵고 수급 불균형이 유지되는 2~3년간에도 시장 안정을 이끌어낼 대책이 강구돼야 한다.

특히 집값 상승의 진원지인 강남지역 수요를 흡수할 만한 뚜렷한 대책이 없는데다 송파를 제외한 수도권 외곽의 일부 신도시에서는 오히려 공급 과잉 사태까지 낳을 수 있다는 점도 우려스러운 부분이다.

공급물량을 늘리기 위해 2~3년전에 묶어뒀던 다세대와 다가구 주택, 오피스텔 규제를 일부 풀어주고 서울시 등이 반대하는 주상복합 아파트에서의 아파트 비중을 확대키로 해 향후 주거환경 악화와 지자체와의 갈등이 예상된다.

분양가 인하로 인해 일부 신도시에서 청약 과열로 투기가 재연될 수 있다는 점도 앞으로 정부가 신경써야할 부분이다.

또 민간 분양가 인하방안을 구체적으로 정하지 못하고 분양원가 공개 확대방안과 함께 제도개선위원회의 판단으로 넘김으로써 향후 `공허한 구호`에 그칠 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.