발표 앞둔 역전세 지원대책, 포인트는 ‘집주인’ 아닌 ‘세입자’

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 전경. (사진=연합뉴스)

[이데일리 노희준 기자] 전세가격이 하락하면서 발생하는 역전세 문제 해결을 위한 금융 지원 방안이 나올 예정이다. 이번 대책은 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 아닌 전세보증금을 못받을 처지에 놓인 세입자를 중점으로 금융 규제 완화 등의 방안이 담길 것으로 보인다.

2일 금융당국에 따르면 정부는 역전세 문제 해결을 위한 지원책을 조만간 발표할 예정이다.

금융당국 관계자는 “국토교통부와 기획재정부와 논의를 하고 있다”면서 “관련부처에서 역전세 우려가 크다는 데 대해 공감대가 있어 대책을 발표하는 데 그렇게 오래 걸리지는 않을 것”이라고 말했다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 정부세종청사 기재부 기자실을 찾아 “전세금 반환 보증과 관련된 대출에서 선의의 어려움을 겪는 경우가 많이 있다고 들었다”며 “이에 대해 제한적으로 대출 규제를 완화하는 부분을 검토할 것”이라고 밝힌 바 있다.

한국은행이 최근 발간한 국내외 경제전망 보고서에 따르면 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험 가구 비중이 지난해 1월 2.8%(5만6000호)에서 지난 4월 8.3%(16만3000호)로 크게 증가했다. 역전세 위험가구 비중도 같은기간 25.9%(51만7000호)에서 52.4%(102만6000호)로 높아졌다.

특히 올해 하반기와 2024년 상반기에 상당부분 만기가 도래하는 것으로 나타났다. 지난 4월 현재 깡통전세 계약 중 올해 하반기와 내년 상반기 만기도래 비중이 각각 36.7%, 36.2%이고, 역전세는 28.3%, 30.8%인 것으로 분석된다.

역전세를 맞은 임대인들은 최근 빚내서 전세금을 돌려주는 경우가 커지고 있다. 4대 은행(KB국민·신한·우리·하나)의 전세 퇴거자금대출 잔액은 3월말 현재 16조6601억원으로 2년 전보다 46.3%(5조2600억원) 급증했다.

전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 전세보증금 마련을 위해 받는 주담대다. 일반적인 주담대에 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR), 담보인정비율(LTV) 규제가 적용되는데, 전국임대인연합회는 DSR 규제 완화 등을 주장하고 있다.

다만 금융당국 관계자는 “여러 방안이 나오고 있지만 현실성이 있는지 따져봐야 한다”며 “세입자 보호가 흔들리지 않는 원칙에서 이 문제를 효과적으로 해결하기 위해 다각도로 보고 있다”고 말했다.

(자료=한국은행)

당국이 고민하는 부분 중 하나는 임대인의 DSR 완화 여부다. 주담대 한도를 늘려주면 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있지만 이후 들어오는 신규 세입자의 경우 ‘대출이 많은 낀 불안한 전세’에 살게 된다는 점이다. 최근 전세 세입자 피해가 많이 발생했던 인천 미추홀 지역 전세와 같은 경우가 많아지는 것이다.

가계대출이 최근 증가세로 돌아서는 등 부동산시장 거래 활성화를 계기로 대출 시장이 꿈틀거리는 것도 섣불리 전세퇴거자금대출 규제 완화를 어렵게 하는 요소다. 국제금융협회(IIF)에 따르면 올해 1분기 기준으로 34개국 중 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 100%를 넘는 국가는 우리나라(102.2%)뿐이다.

일각에서는 이를 고려해 ‘전세보증금반환 차액 대출’ 제도를 대안으로 제시하고 있다. 전세 보증금 전액을 대출하는 게 아니라 신규 전세보증금과의 차액 부분에 국한해 대출해주는 것이다. 금융당국 관계자는 “(신규 전세보증금과의) 차액 이상으로 (대출, 대출 규제 완화를) 해줄 생각이 없다”면서 “갭투자(전세 끼고 주택매입)를 한 사람을 도와주기 어렵다” 고 말했다.

금융권에서는 정부가 임차인에게 퇴로를 일정 부분 열어주지만 세금으로 갭투자를 구제한다는 등의 비판 여론을 감안해 별도의 제약 조건을 붙일 것이라는 관측이 나온다.