집값 버블 논란..서민들 불안감 커진다

[이데일리 문영재 기자] 집값 버블을 둘러싸고 민간연구소와 정부가 엇갈린 의견을 내놓아 수요자들을 당혹케 하고 있다.

특히 집값 하향 국면에서 나온 상반된 시각이어서 불안감을 증폭시키고 있다는 지적도 나온다.
 
한 전문가는 "최근들어 집값이 웬만한 호재에도 약보합세를 이어가자 시중에서는 집값이 급락하는 건 아닌지 하는 우려가 팽배하다"며 "정부가 정확한 자료를 공개해 수요자들이 명확하게 판단할 수 있도록 해야 할 것"이라고 주문했다. 

◇ 산은硏 "집값 미·일 정점 수준 넘었다" 경고

산업은행 경제연구소는 지난 23일 `국내 주택가격 적정성 분석`이란 보고서를 통해 한국의 물가대비 아파트가격 상승 정도는 이미 미국과 일본의 과거 부동산 거품기의 정점수준을 넘어섰다며 가구소득 대비 주택가격(PIR)도 미국, 일본에 비해 높다고 경고했다.

산은 경제연구소는 한국의 PIR은 2006년 이후 3년간 6배 수준을 유지하고 있는 반면 미국은 부동산 버블 붕괴 직전인 2006년 4.03에서 2008년 3.55로 하락했다고 설명했다. 같은기간 일본의 PIR도 3.89에서 3.72로 소폭 하락했다. PIR이 높을수록 가계소득으로 집을 사는 데 더 많은 시간이 걸린다는 의미다. 

특히 서울 아파트의 경우 2008년 PIR이 12.64를 기록, 미국의 주요 도시인 뉴욕 7.22, 샌프란시스코 9.09보다 매우 높게 나타났다.

박용하 산은경제연구소 경제조사팀장은 "집값이 하락할 수 있는 압력이 존재하고 있고, 가격 급락은 부동산 비중이 높은 한국가구의 자산 특성상 큰 충격이 있을 수 있다"며 "상당기간 명목가격 하락을 억제하고 실질가격을 지속적으로 하락시키는 정책이 필요하다"고 지적했다.

◇ 국토부, 소득·물가수준 고려할 때 심각한 수준 아니다

산은 경제연구소의 이런 주장에 대해 국토부가 곧바로 반박하고 나섰다.

국토부는 24일 산은 경제연구소가 `40가구 이상`인 단지의 `아파트`를 대상으로 조사한 가격을 기준으로 PIR을 산정했으나 이를 `전국평균 주택가격`으로 보기는 어렵다고 지적했다. 또 물가대비 집값 상승수준을 판단하면서 한국과 미국, 일본의 비교대상이 잘못됐다고 덧붙였다.

산은 경제연구소의 주장에 대한 반박 성격이 짙다. PIR이나 물가상승률을 감안한 집값상승률 수준 등을 고려할 때 버블수준이 아니라는 의미로도 해석된다. 국토부 관계자는 "산은 경제연구소의 보고서가 소득이나 물가 등 잘못된 통계를 바탕으로 작성돼 오류가 있다"며 "이를 바로 잡을 필요가 있다"고 말했다.

국토부의 이런 주장에 일각에서는 다소 `생뚱맞다`는 의견도 나온다. 정부는 지난 2005년부터 `버블세븐`을 경고하며 집값상승에 우려를 보여왔기 때문이다. MB정부는 강남 집값 상승 우려로 강남3구에 대해서는 투기과열지구와 투기지역을 해제하지 않고 있고, 작년 9월에는 서울 수도권에 대해 DTI, LTV 규제를 강화한 바 있다.

◇ 전문가도 버블 가능성 놓고 `갑론을박`
 
버블이냐 아니냐를 두고 전문가들의 견해도 엇갈린다. 버블은 징후는 알 수 있지만 버블인지 여부는 터진 후에나 판가름되기 때문이다.
 
허윤경 건설산업연구원 연구원은 "버블의 정도는 바라보는 시각에 따라 달라진다"며 "소득 대비 집값이 그렇게 높은 편은 아니라고 본다"고 말했다. 
 
허 연구원은 다만 "DTI 등 금융규제가 아직 유효하기 때문에 버블 가능성은 낮다"며 "주택금융이 발달한 미국과 비교하면서 버블이냐 아니냐를 규정하는 데는 다소 무리가 있다"고 덧붙였다.
 
반면 임상수 현대경제연구소 연구위원은 "수요자들이 부동산 가격에 버블이 있다고 생각하기 때문에 주택 거래를 꺼리는 것"이라며 "부동산 가격 상승에 대한 기대가 사라지고 부동산 가격이 조정되면서 이 과정에서 버블이 조금씩 제거되고 있다"고 설명했다.

임 연구위원은 "최근 들어 매매가 대비 전세가 비율이 상승하고 있다"고 지적한 뒤 "주택의 사용가치와 직결되는 전세가는 올라가고 투자가치와 직결되는 매매가는 떨어지는 과정을 겪으면서 버블이 조금씩 사라질 것"이라고 예상했다.
 
조윤호 대신증권 연구위원은 "소득대비 부동산 가격을 따져보면 거품이 있다고 말할 수 있지만 지역별로 분명히 편차가 존재하기 때문에 단순 통계자료를 갖고 얘기하긴 어렵다"면서 "서울은 땅에 비해 인구는 많고 주택을 더 짓는데 한계가 있어 얼마만큼의 프리미엄이 적정한지에 대해선 단정할 수 없다"라고 설명했다.