분양만으로는 저성장기 못 버틴다…토털서비스 나서야

[이데일리 권소현 기자] 국내 주택시장 호황이 막바지에 이른 만큼 건설사들의 분양 중심 주택사업 모델에도 변화가 이뤄져야 한다는 주장이 나왔다. 분양 위주였던 단기 사업에서 개발과 운영, 관리에 이르는 장기 사업으로 비즈니스 모델을 바꿔야 한다는 것이다.

허윤경 한국건설산업연구원은 연구위원은 19일 ‘일본 임대주택기업의 비즈니스 모델 분석’ 보고서를 통해 “우리나라보다 먼저 저성장기에 진입한 일본의 경우 장기 저성장기에서 성장한 건설사는 대부분 임대주택사업을 영위하는 주택메이커”라며 “우리나라 건설사들도 본격적으로 저성장기가 도래하기 전에 시장 지위 선점을 위한 비즈니스모델 전환에 나서야 한다”고 조언했다.

분양 사업은 경기 의존적 사업이기 때문에 저성장기에는 안정적으로 사업을 운영하기 어렵다. 일본처럼 임대주택사업을 하기에는 우리나라가 전세라는 특이한 제도를 갖고 있어 임대주택산업이 활성화할 수 있는 조건을 갖추고 있지 않은 상황이다. 그럼에도 큰 흐름상 운영을 중심으로 하는 장기 사업으로 비즈니스 모델을 전환해야 한다는 주장이다.

허 연구위원은 일본 다이와하우스공업을 사례로 들어 설명했다. 1955년 설립돼 저성장기에도 괄목할만한 매출성장을 기록하며 주택업체 1위를 고수할 수 있었던 비결은 기획·설계, 시공, 임대차, 관리·운영의 선순한 밸류체인을 구축했다는 것.

다이와하우스 부문별 매출액 추이[출처=건설산업연구원]

그는 “선순환 모델은 개발, 수선, 대수선, 수선, 재건축으로 이어지는 건축물의 물리적 라이프사이클에 대응한 유지관리 측면에서도 유리하다”며 “장기고객 확보나 파생사업 진출로 이어질 수 있다”고 설명했다.

이에 따라 우리나라 기업들도 시장 변화와 성숙도에 대응해 단계별로 상품과 밸류 체인 확대를 준비하고 시공과 운영 부문의 선순환 모델을 구축해야 한다고 제언했다.

다만, 장기 운영모델에도 주택전문업체냐, 종합부동산업체냐에 따라 차이가 있다고 지적했다. 다이토켄타쿠나 다이와하우스 같은 일본의 주택메이커가 시공과 임대주택 운영으로 매출을 확보하고 성장한다면 미츠이부동산 등 종합부동산업체는 자산을 통해 이익을 창출하는 구조로 다른 비즈니스 모델임을 인지하고 접근해야 한다는 것.

즉, 대형 종합부동산업체는 대도시의 대규모 복합개발을 기반으로 지역 전체의 활성화를 이끌어 자산가치 상승과 임대수익 극대화를 동시에 추구해야 한다는 것이다. 여기서 장기 보유할 수 있는 자금조달 역량과 비주거용의 운영 역량을 핵심으로 꼽았다.

허 연구위원은 “소비자 입장에서 ‘시공·분양’에서 업그레이드된 ‘관리·운영’까지의 토털서비스를 원하는 만큼 건설사들도 저성장기에 적합한 ‘개발-운영-관리’ 선순환 토털 비즈니스모델을 구축해야 한다”고 강조했다.