노대통령 "초과이익 다 환수"천명..어떤 대책 나올까

[이데일리 윤진섭기자] 노무현 대통령이 23일 국민과의 인터넷 대화에서 8.31 부동산대책의 효과를 설명한 뒤, “한 발 더 나아가 재건축에서 발생하는 초과 이익은 다 환수하는 방향으로 부동산 대책을 준비하고 있다”고 말했다.

노 대통령은 이날 “부동산 값 상승은 투기 위협이 있는 것으로 보는 해석이 있고, 실수요자들이 많이 몰리고 있어 그렇다는 해석이 있는데, 어느 쪽인지는 조금 기다려보면 나오겠지만, 보면서 완벽한 대비를 하도록 하겠다”고 말해 2단계 부동산 대책 발표가 임박했음을 시사했다.

건설교통부. 국세청, 재정경제부 등 관련 부처에 따르면 2단계 대책은 가격이 급등하고 있는 강남 재건축 규제, 특히 개발이익 환수에 초점이 맞춰질 것으로 보인다.

이와 관련 국세청은 지난 22일 강남 재건축 취득자에 대한 자금 출처 조사를 실시하겠다는 입장을 밝혔다. 이와 함께 정부의 대책은 재건축에 대한 기대심리 자체를 없애기 위해 개발이익 환수에 최우선 순위를 둬 초강수가 동원될 것으로 알려졌다.

이와 관련 정부는 추가 세제 개편은 하지 않는 대신 ▲ 개발 부담금 부과 ▲ 재건축 총량제 등에 대해 심도 있는 논의를 벌이는 것으로 전해졌다.

재건축 아파트에 적용하는 개발부담금은 올해 부활된 개발부담금제보다 강화된 것으로 부담금은 ▲개발이익의 100% ▲10~40% ▲25% 등 3가지 중에서 선택될 전망이다. 개발이익은 사업승인시점의 땅값과 입주시점의 땅값 차익에서 정상적인 땅값 상승분을 뺀 값으로 정해질 전망이다.

재건축 아파트에 개발부담금이 도입되면 늘어난 용적률만큼을 임대아파트로 환수하는 기존의 개발이익환수제는 폐지되거나 축소될 것으로 보인다. 개발부담금과 개발이익환수제를 동시에 적용할 경우 이중과세 논란을 피할 수 없기 때문이다.

또 오는 7월부터 시행되는 기반시설부담금제 또한 개발부담금으로 부과되는 액수만큼은 공제해 주기 때문에 재건축 아파트에는 실효성이 적을 것으로 보인다. 기반시설부담금제는 늘어나는 연면적에 대해서만 부담금을 부과한다.

당정이 전체적인 주택 수급을 감안해 허가를 내주는 `재건축 총량제` 도입도 추가 대책 중 하나로 꼽히고 있다.

다만 재건축에 대한 개발부담금제와 총량제는 새로운 법을 만들고 도시및주거환경정비법을 고쳐야 하기 때문에 최소 6개월에서 1년 이상 걸릴 것으로 보인다. 이럴 경우 본격 시행은 내년 이후에나 가능하다.

이밖에 업계에선 ▲임대주택 의무건립 비율 강화 ▲조합원 지분(분양권) 전매 금지 확대 ▲주택 채권입찰제 적용 방안과 함께 재건축 때 공원 등 일정 면적의 공공시설 설치를 의무화하는 식으로 재건축 정비기본계획을 탄력 운용하는 방안 등이 검토되는 추가 대책으로 거론되고 있다.