(대체)보유·거래세 올라 강북 재개발 시장 위축

[edaily 윤진섭기자] <오전 10시54분에 출고된 `보유·거래세 올라 강북 재개발 시장 위축` 제하 기사 중 사례로 거론한 서울 성북구 성북동 소재 13억4000만원의 과세표준이 지난해 9억2303만원, 올해 13억4000만원이라고 관련 수치를 수정한다고 통보해와 기사를 다음과 같이 대체합니다.> 건설교통부가 14일 표준 단독주택 13만 5000가구에 대한 가격을 처음으로 공시했다. 이는 단독주택에 대한 시가 기반 과세체계가 구축된 것으로 종합부동산세 시행을 앞두고 조세 형평성이 제고된다는 측면에서 크게 의미 있는 것으로 평가된다. 이번 발표를 기반으로 오는 4월 30일 개별 단독주택 가격이 공시되면 5월부터 거래세와 보유세 부담이 늘어날 것으로 보인다. 과세표준이 시세의 30~50%인 지방세 과세시가표준액에서 시세의 80% 수준으로 상향조정되기 때문이다. 이에 따라 강남권 고가단독주택과 강북권 재개발 단독주택의 경우 보유세 부담이 늘어날 수 밖에 없어 조세 반발과 함께 부동산 시장 위축 가능성도 제기되고 있다. ◇단독시장 위축, 재개발 시장 악재=서울지역의 경우 그동안 세금 무풍지대나 다름없었던 단독, 다가구 주택시장이 일정부분 위축될 가능성이 크다. 이는 이번 조치로 거래세와 보유세 자체가 크게 오르기 때문이다. 이에 따라 일부에선 현재 경매 시장에 넘쳐나고 있는 단독, 다가구 주택 물량이 큰 폭으로 유입될 가능성마저 점치고 있다. 안명숙 우리은행 PB센터 부동산 팀장은 "은행 융자를 많이 받아 단독주택을 사둔 서민들의 경우 이번 보유세 증가로 이중고의 부담을 안게 됐다"며 "결과적으로 이 같은 부담으로 인해 단독주택의 경우 경매로 넘어가는 유입 물량이 크게 늘어날 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다. 지방세 과표가 낮은 서울 강남 소재 대형 주택 역시 이번 조치로 보유세 부담이 늘어날 전망이다. 이는 지어진 지 20년 쯤 된 단독주택의 경우 그동안 건축년도에 따라 과세 표준액이 낮았지만, 앞으로 시세를 기준으로 보유세가 부과되기 때문에 만만치 않은 세부담이 예상되기 때문이다. 단독, 다가구 주택이 많이 포진한 재개발구역도 이번 조치로 재건축 아파트 못지않은 세부담을 안게 될 전망이다. 이는 재개발구역 내 주택의 경우는 각종 개발호재로 인해 1~2년 만에 2배 이상 급등한 곳이 많았던 반면 시세가 제대로 파악되지 않아 등록세와 보유세가 미미했기 때문이다. 예컨대 금호동 A구역의 경우 재개발 추진의 영향으로 단독주택 30평형의 시세는 평당 700만~900만원선이다. 그러나 세금을 매기는 기준인 과세 표준액은 평당 300만원 내외선이기 때문이다. 이런 상황에서 과세 시준이 시가의 80% 수준으로 올라가면 자연스럽게 등록세 부담이 커지고, 이에 따라 재개발시장의 매수세력도 위축될 가능성이 크다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "양도세 이외에는 세금 리스크가 `제로`에 가까웠던 재개발 구역의 경우 상당한 타격이 예상된다"며 "공동주택처럼 1가구 1주택 취, 등록세 면제나 감면헤택, 장기 보유세 부담 절감 등의 보완책이 필요하다"고 정리했다. ◇단독주택 과세 표준 어떻게 바뀌나=주택가격 공시제도가 도입됨에 따라 오는 5월부터는 이중계약서를 통해 신고가격을 낮출 수 없게 된다. 그동안 단독, 다가구주택의 경우 90% 정도가 이중계약서 작성을 통해 거래가격의 절반 이하로 신고하고 있는 실정이다. 이 같은 이중계약서가 가능했던 데는 단독주택에 대해서는 그동안 건물과 토지에 대해 따로따로 세금을 부과하는 방식이 적용됐기 때문이다. 즉 건물에 대해서는 면적기준으로 부과하는 시가평가액을, 토지에 대해서는 공시지가를 토대로 세금을 매긴 뒤 이를 합산해 부과하는 체계였다. 이렇게 산출된 지방 과세 시가표준액은 실제 시가의 30~40%에 불과했다. 그러나 올해부터는 건물과 토지를 하나로 평가해 가격을 매기는 건교부 공시자격이 과세표준(공시가격의 50% 적용)이 된다. 즉 과세표준이 면적기준의 시가표준액(시가의 30∼40%)에서 시가기준의 공시가격(시가의 80%)으로 바뀐다는 이야기다. 예컨대 시가 4억원, 지방과세 표준이 2억원이 단독은 올해 들어 종전 5.8%에서 4%로 1.8% 낮아져, 현행 거래세는 800만원이다. 그러나 4월 30일 정부 고시에 따라 종전 지방과세 표준액이 30% 이상 늘어나 거래세는 3억 2000만원(시가의 80%)을 기준으로 4%가 부과돼 1280만원이 된다. 집값이 비싸거나 수도권에 위치한 단독주택의 경우 보유세 부담이 늘어나는 곳이 적지 않을 전망이다. 이는 올해부터 보유세가 합산돼 부과되고 시가의 70~80%로 부과되기 때문에 불가피하게 보유세가 오르게 된다. 다만 급격한 세 부담 증가를 막기 위해 과세표준은 공시가격의 50%만 적용된다. 공시가격 1억원짜리 주택의 경우 과세표준은 5000만원이 되는 셈이다. 또 산출세액이 지난해 보유세(건물분 재산세와 종합토지세)보다 크게 높더라도 50%이상 올리지 않기로 했다. 예컨대 지난해 보유세로 50만원을 냈다면 올해는 75만원이 보유세 상한선이 된다. ◇세부담 어느 정도인가? =서울 성북구 성북동 소재 13억 4000만원짜리 단독주택의 예를 들어보자. 현재 이 단독주택의 지난해 과세표준은 9억2303만원, 그러나 올해는 13억 4000만원으로 상향조정된다. 이 단독주택의 경우 지난해 5353만원의 취, 등록세를 냈지만 올해는 5360만원으로 오른다. 보유세의 경우 지난해에는 239만7409원을 냈지만 올해는 309만원(공시가격 50%의 0.5%)으로 늘어난다. 종합부동산세는 과표 4억5000만원의 초과액인 2억2000만원의 0.5%인 110만원이 부과된다. 즉 보유세로 재산세 309만원과 종부세 110만원을 합쳐 419만원을 내야 한다. 하지만 보유세액 상한선 50%이기 때문에 359만6113만원만 내면 된다. 또 서울 서초구 반포동 5억6800만원짜리 단독주택(거래세 과세표준 지난해 2억8974만원, 올해 5억6800만원)은 취득.등록세는 1680만원에서 2272만원으로 35.2% 오르는 반면 보유세는 138만원에서 116만원으로 소폭 낮아진다. 경북 구미시 형곡동 9600만원짜리 단독주택(거래세 과세표준 지난해 8233만원, 올해 9600만원)의 경우 취득.등록세는 지난해 477만원에서 올해 384만원으로, 보유세는 지난해 15만8000원에서 올해 8만4000원으로 각각 낮아진다.