`3중 규제` 묶인 판교, 투자전략 바꿀까

[edaily 윤진섭기자] 판교신도시 등 택지지구의 중소형 아파트 분양 시장에 `트리플 규제`파도가 몰아칠 전망이다. 이에 따라 수요자들의 혼란은 물론, 청약 전략 수정이 불가피해졌다는 게 업계의 중론이다. 29일 건설교통부는 판교 신도시를 비롯해 공공택지에 공급되고 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 주택법 하위법안을 발표했다. 내년 3월부터 시행될 이 법안에 따르면 전체 공급 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급하되, 이중 40세 이상의 10년 이상 무주택자에게 40%를 우선 공급토록 했다. 또 수도권 과밀억제권역과 성장관리지역에선 아파트 당첨 후 최장 5년 동안 아파트를 팔 수 없도록 했다. 내년 6월에 공급될 판교시범단지 내 25.7평의 경우 건설기간(최소 2년6개월)과 등기후 2년6개월이 지난 후에야 아파트를 팔 수 있게 되는 셈이다. 재당첨 금지 조항도 추가 신설됐다. 종전 5년내 당첨된 사람의 경우 1순위 청약을 제한하던 것을 수도권 과밀억제권역의 경우 10년으로 확대했다. ◇25.7평이하 5년이상 장기자금 마련 불가피, 40세 이상 장기무주택자 수혜 건교부가 공급제도를 바꿈에 따라 청약 판도 변화가 불가피할 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 김혜연 부동산 114 부장은 "이번 하위법안이 확정됨에 따라 40세 이상의 10년 이상 무주택자는 전체 공급 물량의 40%에 대해 우선 청약 기회를 얻었을 뿐만 아니라 3차례의 청약을 할 수 있어 최대 수혜 대상자로 부상하게 됐다"고 말했다. 또 세 가지 규제가 모두 시행됨에 따라 판교 청약을 기다리는 무주택자나 일반 청약 수요자들에게는 악재라는 게 중론이다. 이는 가뜩이나 당첨 확률이 낮은 터에 입주 후 2년 동안 거래를 할 수 없다는 점, 그리고 10년동안 1순위 통장을 유망 지역에 사용할 수 없다는 것은 그만큼 판교에 대한 실질적인 매력을 떨어뜨린다는 게 이 같은 분석의 배경이다. 특히 입주 후에도 2년6개월간 매매를 할 수 없도록 한 조치는 청약자들에게는 최대 악재로 작용할 전망이다. 안명숙 스피드뱅크 부동산연구소장은 “이번 조치에 따라 분양 후 2년6개월~3년과 입주 후 매매제한 기간 2년여를 합쳐 5년 남짓 아파트를 매각해 현금화 할 수 없게 됐다”고 말했다. 안 소장은 “중도금 잔금 등을 내고 5년간 버틸 수 있는 등 자금계획도 잘 짜야 한다”며 “집값이 오를 거라는 기대감에 무턱대고 분양 받았다가 자금사정으로 쩔쩔맬 수 있는 만큼 판교 청약과 관련한 막연한 대응은 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다. ◇사실상 "0순위 통장부여", 판교외 분양 시장 위축 불가피 실수요 측면에선 이번 건교부의 조치가 일면 타당한 구석이 있지만, 전체 시장을 바라봐야 할 건교부가 시장 위축을 가중시켰다는 곱지 않은 시각도 만만치 않다. 곽창석 부동산퍼스트 이사는 "40세 이상 무주택자에게 우선 공급을 준 것은 사실상 당첨 0순위 통장을 부여한 셈”이라고 규정하고 "결국 이들이 타 지역에 대한 청약을 보류하고, 판교만을 고집할 가능성이 커 김포, 파주 등 다른 신도시를 포함한 전체 분양 시장을 더욱 어렵게 할 것"이라고 말했다. 또 곽 이사는 “결과적으로 0순위 통장은 막대한 전매 차익을 거둘 수 있기 때문에 이들을 중심으로 한 통장 불법 거래 투기를 조장할 가능성도 배제할 수 없다”고 통장 불법 거래에 대한 우려도 표시했다. ◇자금·통장에 따른 상황별 청약 전략 다시 짜야 여하튼 판교신도시의 청약 제도가 바뀜에 따라 이에 따른 청약 전략 수정이 불가피할 전망이다. 우선 판교신도시 등 공공택지에 입주해 장기 거주할 경우라면 이 같은 규제에 대해 민감할 필요는 없다. 또 40세 이상, 10년 무주택자라면 당첨확률이 늘어난 만큼 자금만 해결된다면 적극 청약해 볼 필요가 있다. 문제는 판교 청약 후 5~6년 안에 자산 변동이 예상되는 청약자들이다. 이 경우는 청약통장 금액에 따라 미리 청약 전략을 짚어보는 게 좋다. 우선 청약통장 보유자 중 전용면적 25.7평 초과 아파트에 청약할 수 있는 통장, 즉 청약예금을 보유한 경우 통장을 그대로 끌고 가는 것이 낫다. 이 평형대의 경우 당첨 확률을 떠나 언제라도 분양 받은 후 되팔 수 있기 때문이다. 물론 이 경우도 초기 분양 자금에 대한 전략 마련은 필수다. 전용면적 25.7평의 경우 채권입찰제가 도입돼, 분양가격이 타 지역 보다 높을 수 있기 때문이다. 업계에선 판교신도시 내 25.7평의 경우 평당 분양가격이 1300만~1400만원을 형성할 것으로 내다보고 있지만, 일부에선 이 보다 더 오를 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 있다. 둘째 일반 청약 1순위 통장 보유자들 중 25.7평 이하 청약을 염두에 둔 경우다. 우선 성남 우선 공급대상자 중 1순위 통장 보유자는 규제에 상관없이 적극 청약이 기본이다. 그러나 서울이나 다른 경기지역 청약자들은 지금부터 자금대별, 분양물량에 따른 차별 전략을 짜야 한다. 서울 및 수도권 1순위 대상자들은 무주택자가 2단계(40세 우선공급, 35세 우선공급)로 차별화 된 만큼 청약경쟁률이 더욱 치열해졌다는 점은 감수해야 한다. 그러나 판교에서 장기 거주할 수 있는 경우라면 상황이 바뀌었다고 해도 조기에 청약 포기를 선언하는 것은 너무 앞서가는 행보라는 게 전문가들의 의견이다. 양해근 부동산뱅크 실장은 “판교 신도시의 청약 경쟁률이 치열할 것은 이미 예고된 사항”이라며 “판교 수혜권역으로 성복, 상현 내 아파트 청약이 대안으로 거론할 수 있지만 이는 판교 청약을 하고 난 뒤 결정해도 늦지 않는 부분”이라고 말했다. 한 마디로 판교 당첨이 어렵다고 해서 주변 지역에 청약통장을 쓰는 것은 신중할 필요가 있고, 설령 주변 지역에 청약을 하더라도 입지나 교통, 단지 규모 등에 따라 순차적으로 나서라는 이야기다. 반면 적은 돈을 갖고 입주 후에 투자금을 회수할 목적으로 판교 청약을 기다렸다면 재고할 필요가 있다. 이 경우 아예 성복이나 상현지구 등 주변 지역을 우선 공략하는 게 나을 수 있다.