다주택자·자영업자 대출 꽁꽁 묶는다…가계빚 종합대책으로 정조준

[이데일리 문승관 노희준 기자] 정부가 내달 발표 예정인 가계부채 종합대책의 정조준 대상은 다주택자와 자영업자가 될 전망이다.

정부는 규제를 회피하며 여러 채의 집을 사는 다주택자의 편법 대출을 막아 집값 상승을 옥죄기로 했다. 또 대출을 갚을 능력이 있으면서도 갚지 않는 ‘가짜’ 저소득층과 자영업자 차주에 대출 관리도 대폭 강화할 계획이다.

정부는 이런 내용을 담은 가계부채 관리 5개년 계획을 내달 중 발표할 예정이다. 당장 올해는 금융회사의 새로운 대출 심사 마련에 치중하는 만큼 강화한 대출 기준은 내년부터 단계적으로 시행한다.

다주택자 편법 대출 원천봉쇄

정부는 가계부채 종합대책에 주택담보대출을 2건 이상 받는 다주택자의 대출 상환 기간을 15년 안팎으로 제한하는 방안을 적극 검토하고 있다. DTI(총부채상환비율) 규제 회피를 목적으로 만기를 연장해 대출 가능액을 늘리고 여러 채의 집을 사는 다주택자의 편법 대출을 막겠다는 것이다. 아울러 DTI 산정 시 임대소득을 제외하는 방안도 유력하게 검토하고 있다. 김용범 금융위원회 부위원장도 지난달 브리핑에서 “다주택자의 돈줄을 더 죄는 방향으로 세부내용을 검토하고 있다”고 말했다. 이에 대해 금융위원회 관계자는 “대출 만기는 차주의 나이와 상환 능력 등 차주의 형편에 따라 설정하기 때문에 가이드라인을 주면 은행이 여신심사 과정에서 차주별 상황에 따라 다르게 기간을 제한할 것”이라고 설명했다. 이 관계자는 이어 “다주택자의 대출 만기가 지금보다 절반 수준으로 줄어들면 소득액 대비 원리금 상환액으로 계산하는 DTI가 높아져 사실상 추가 대출을 받을 수 없다”며 “추가 대출뿐 아니라 다주택자의 대출 심사 시 임대 소득을 소득으로 인정하지 않는 방안까지 고려하고 있다”고 덧붙였다.

다주택자의 임대소득을 소득으로 인정하지 않으면 대출받을 때 별도로 인정받을 수 있는 소득을 증빙해야 한다. 현재 임대소득은 재산소득으로 분류돼 DTI산정 시 대출 가능 금액에 포함된다. 특정 직업 없이 아파트 여러 채를 보유해 임대소득으로 사는 사람들은 임대소득 이외에 다른 소득증빙을 해야 대출을 받을 수 있다는 의미다.

부동산 임대업자 대출 제한

부동산 임대업으로 등록해도 같은 규제를 적용받을 전망이다. 임대업자의 대출은 가계대출이 아니라 기업대출로 인정받는다. 따라서 담보인정비율(LTV), DTI 등을 적용하지 않고 상가 담보가치에 따라 대출이 이뤄진다. 이렇다 보니 대출이 급격히 늘고 있다. 지난해 말 자영업자 대출은 480조원에서 520조원 안팎으로 추정된다. 이 중 부동산 임대업자의 비중은 40% 수준으로 190조원에서 200조원에 이른다.은행은 원리금 상환능력도 없는 차주가 무리하게 자영업자 대출을 받지 않도록 정기적으로 차주의 소득과 신용, 자산현황 및 담보가치를 파악해야 한다.

자영업자 대출을 받은 차주는 소득과 신용, 자산 및 담보가치 변동에 따라 만기연장 시 원금 일부에 상환 조건이 붙을 것으로 예상된다. 이미 시설자금 대출에는 신용등급 하락 시 원금 5~10%를 상환하는 조건으로 만기가 연장되고 있다.

빚 안 갚는 가짜 저소득층 가려낸다

금융당국은 국세청과 함께 소멸시효 도래 채권 소각에 따른 도덕적 해이를 방지하기 위해 소득 관련 정보를 공유하고 별도의 재산을 숨긴 채 채무를 갚지 않는 ‘무늬만 저소득층’을 가려내기로 했다. 그래야 실제로 재기가 필요한 다중채무자의 부담을 완화할 수 있기 때문이다.

저소득·저신용자 등 취약·한계 차주의 부담 경감 완화책도 포함할 예정이다. 현재 연 15%에서 20%대에 달하는 연체가산금리를 합리화해 낮추는 방안 등이다. 형식적으로 운영하고 있는 사전 채무 재조정 제도를 활성화하는 방안과 함께 이미 발표한 법정최고금리 24% 인하 방안 등도 들어간다.

금융위 관계자는 “LTV·DTI 인하처럼 당장 영향을 미치지는 않지만 금융권의 대출 심사 관행을 근본적으로 뜯어고치는 것에 중점을 뒀다”고 말했다.

이와 함께 금융당국은 통상 분양가의 60%에 해당하는 중도금 대출 비중을 낮추는 방안도 검토 중이다. 8·2 대책에 따라 DTI·LTV(담보인정비율)가 40%로 하향되는 등 실수요자 자금부담이 커진 점을 고려한 것이다. 다만 건설사의 조달자금이 늘어날 수 있어 국토교통부 등 부처 간 협의가 필요하다는 지적이 나온다.