`참여정부가 죈 부동산 규제, MB정부서 다 풀려`

[이데일리 박철응 기자] 고(故)노무현 대통령 시절의 참여정부 부동산 정책이 집값을 잡기 위한 규제의 연속이었다면, 이명박 정부는 출범 초기부터 이를 걷어내는 데 주안점을 뒀다. 최근 가닥이 잡힌 기획재정부의 다주택자 양도세 중과 철폐 방침은 과거 정부가 채워놓은 부동산 빗장을 푸는 완결판이라 할 만하다.

참여정부는 다주택자들이 집을 내놓아야 가격이 안정된다는 기조에 따라 지난 2005년 3주택자에 대한 양도세 중과를 도입했다. 이명박 정부는 출범 이듬해인 지난 2009년 양도세 중과 철폐 법안을 내놓았고 국회에서 2차례에 걸쳐 한시적 유예로 조정이 됐는데, 이번에 다시 완전 철폐에 나서려는 것이다.   이와 관련 박재완 기획재정부장관은 최근 "다주택자에 대한 징벌적 과세을 없애겠다"고 언급했고, 권도엽 국토해양부 장관도 지난달 취임한 직후부터 다주택자에 대한 규제 완화를 수차례 강조해 왔다. (관련기사: 다주택자, 더 이상 `공공의 적` 아니다)

◇ 다주택자에 대한 정책 변화..`팔아야`에서 `사서 세놔야`로

정부는 다주택자들이 집을 많이 사서 임대주택으로 공급해야 전세난을 풀 수 있다는 시각. 참여정부가 매매가격에 초점을 맞춰 다주택자들이 집을 팔아야 한다는 입장과 반대인 셈이다. 하지만 일각에서는 그동안 양도세 중과가 유예돼 왔는데도 전세난은 심화됐다는 점에서 설득력이 없다는 지적도 제기되고 있다.

선대인 김광수경제연구소 부소장은 18일 한 라디오방송에서 "이미 2년여동안 양도세 중과를 안하고 일반세율로 과세를 해왔는데 전세난은 오히려 심각해졌다"면서 "정부가 일정한 속도로 집값이 떨어지는 방향으로 간다는 신호를 계속 줘야 한다"고 말했다.

양도세 중과와 함께 고가 다주택자들을 옥죄기 위해 참여정부 때 도입됐던 종합부동산세도 대폭 축소됐다. 과세기준이 6억원에서 9억원으로, 부부합산 과세에서 인당 과세로 바뀌었기 때문이다.

이정희 의원실에 따르면 다주택자가 보유한 9억원 주택의 보유세 실효세율은 2007년 0.49%(436만원)에서 0.27%(241만원)으로 감소했다. 종부세 수입은 2008년 2조3000억원에서 2009년 9700억원으로 급감했다.

◇ 재건축 규제도 대부분 철폐..분양가상한제는 국회벽에 막혀

참여정부가 집값 급등의 진앙지로 지목했던 재건축 역시 규제가 거의 사라졌다. 이명박 정부는 출범 첫 해부터 재건축 후분양제와 기반시설 부담금, 조합원 지위 양도 금지 등을 폐지했다. 또 소형주택 의무비율을 완화하고 2회이던 안전진단은 1회로 축소시켰다. 용적률은 국토계획법 상한선인 300%까지 높일 수 있도록 하되 증가된 면적의 30~50%를 소형주택으로 짓도록 했다.

재건축으로 오른 집값의 절반을 환수하는 재건축 초과이익환수제는 마지막 남은 규제인데, 이 역시 폐지를 추진중이다. 분양가상한제도 정부는 폐지를 강력히 주장하고 있으나 국회의 벽에 가로막혀 있는 상태다. 총부채상환비율(DTI)과 주택담보비율(LTV) 등 금융규제는 한시적으로 DTI를 자율적용하기도 했으나 가계부채가 눈덩이처럼 불어나 섣불리 손대기 어려운 규제다.

집값이 급등하던 시기에는 규제가 필요하지만 집값이 안정기에 접어들면 규제를 풀어 시장에 맡겨야 한다는 게 정부의 생각이다. 특히 문제가 되고 있는 전세시장에서 민간이 공급자 역할을 해야한다는 것이다.   ◇ 규제 풀어도 시장 잠잠.."백약이 무효"

이런 시각에 따라 정부가 숨가쁘게 규제를 풀어왔으나 원하는 만큼 효과를 거두지는 못했던 것도 사실이다. KB국민은행의 전국 주택 매매가격 지수를 보면 2008년 1월에 비해 지난달까지 10.9% 올랐는데, 같은 기간 전세가격 지수는 20.4%로 2배 가량 더 뛰었다.

서울만 놓고 보면 매매가격은 6.5% 상승한 반면 전세가격은 20.1% 올랐다. 집을 사기보다는 전세나 월세로 임대해서 살겠다는 수요가 계속 늘고 있는 것이다. 한 건설업계 관계자는 "대부분 규제는 풀린 게 사실인데도 부동산 시장이 살아나지 않는 걸 보면 백약이 무효인 상황"이라고 말했다.

부동산 시장을 관리하는 정책적 수단을 모두 놓아버린 셈이어서, 향후 집값 이상변동시 정부가 통제할 툴(tool)이 없는 것 아니냐는 지적도 나온다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 "지방 부동산 시장은 모두 안정됐다고 생각했는데, 부산 집값이 최근 크게 올랐지 않느냐"면서 "정책 수단이 있어야 만일의 사태에 대비하는데, 이 정부에서는 모두 놓아버렸다"고 말했다.