(문답풀이)뉴타운 부동산 취득요령

[이데일리 윤진섭기자] 주택을 한 채 이상 보유한 유주택자는 재정비촉진지구에서 집을 추가로 사려면 기존주택에 대한 처분계획서를 반드시 제출해야 한다.

다만 기존 주택을 전세(전세권 설정등기)로 주고, 촉진지구 내 실거주할 경우 처분할 필요가 없다. 이와 함께 재정비촉진 지구 내 상가도 본인이 직접 영업하거나 지배인을 둬야 살 수 있다.

재정비촉진지구에서의 부동산 취득요령을 일문일답으로 알아본다.

▲ 재정비촉진지구에서는 집을 사려면 반드시 기존 주택을 팔아야 하나

- 반드시 팔아야 하는 것은 아니다. 재정비촉진지구로 지정, 고시된 곳에서 6평(20㎡) 이상 토지는 토지거래허가 대상에 포함돼 실수요자만이 취득할 수 있다. 주택의 경우, 이용계획이 '거주용'이어야 한다.

이미 집을 소유한 사람이라면 기존주택에 대한 처분계획서를 제출해야 한다. 처분계획에는 매도와 함께 전세권 설정을 통해 타인에게 임대를 해주는 것도 포함된다. 다만 월세나 보증부 월세는 처분계획으로 인정해주지 않는다. 결론적으로 기존주택에 전세권을 설정하면 유주택자도 재정비촉진지구에서 주택을 구입 할 수도 있다.

▲부산 등 지방에 있는 주택을 소유한 사람이 재정비촉진지구에 주택을 구입하려고 한다. 지방에 있는 기존 주택에 대한 처분계획을 제출해야 하나

-아니다. 주택의 경우에는 거주할 목적으로 취득한 경우에는 생활권역을 감안해 토지거래가 허가된다. 부산 등 지방은 생활권역이 다르기 때문에 처분계획을 제출할 필요가 없다.

▲ 토지거래허가 대상을 따지는 기준은 무엇이고, 허가 없이 사고 팔 수 있는 범위는

-건물평수가 아니라 바닥에 깔고 있는 땅 면적이 기준이다. 실평수가 10평인 다세대 주택이라도 대지지분이 5.5평이라면 허가 대상에서 제외된다. 반대로 재정비촉진지구에서 6평 미만 거래는 여전히 자유롭다. 다만 재개발 아파트 배정 순위가 밀려 분양권을 받지 못할 수 있다는 점에 주의해야 한다.

▲ 임대사업자는 처분계획을 내야 하나

-아니다. 5가구 이상을 소유해 임대주택법상 주택임대사업자로 정식 등록한 사람은 처분계획 없이 재정비촉진지구 내 임대용 주택구입이 가능하다.

▲ 상가와 건물도 순수투자용 매입이 제한되나.

-그렇다. 상가와 건물은 본인이 직접 영업을 해야 허가가 된다. 다만 지배인 등 별도 전문관리인을 선임해 운영하는 것은 허용된다. 규모가 큰 상가나 건물의 경우 본인이 직접 사용하면서 일부 임대를 줘도 실수요로 인정해 준다.

▲처분계획서의 내용을 이행하지 않았을 때 받는 불이익은 무엇인가

-5~10%의 이행강제금이 부과된다. 위반 내용에 따라 ▲법적인 근거없이 임대해줬을때 7% ▲당초 목적대로 이용하지 않고 방치할 때 10% ▲용도목적을 무단으로 변경해 이용할때 5%의 이행강제금이 부과된다. 이행강제금은 용도에 따라 주거용 3년, 상가(사업용) 4년, 기타 5년에 걸쳐 매년 부과된다.

▲ 해당 지역에서 아파트를 구입할 때 필요한 서류는 무엇인가

-토지거래계약허가 신청서를 작성, 해당 구청에 제출해야 한다. 신청서에는 해당 아파트의 전용면적 이외에도 토지권비율로 산정한 대지지분을 확인해 작성해야 한다.

또 '취득자금 조달 계획서' 및 '토지이용 계획서' 등도 추가로 써내야한다. 여기에 가족들의 무주택 여부도 확인해야 하기 때문에 주민등록등본 등 가구 구성원을 증명할 서류도 첨부해야 한다. 유주택자는 보유주택에 대한 처분 계획서를 제출하고, 처분 후에는 처분증명서를 내야 한다.

아파트를 구입한 뒤에는 3년간 의무적으로 거주해야 하고, 이를 이행하지 않을 경우 거래금액의 최대 10%가 이행 강제금으로 부과된다. 해당 구청은 15일간 부적격 사유 여부를 검토한 뒤 허가여부를 결정하게 된다.