강남 집값에 발목잡힌 정부..묘수없나

[이데일리 온혜선기자] 정부가 강남3구 딜레마에 빠졌다. 규제를 풀어 시장을 정상화하려던 계획이 집값 상승이라는 복병을 만나 진퇴양난의 지경에 처한 것이다.  
 
정부는 일단 집값 상승이라는 불길이 번지는 것을 막기위해 강남3구 외곽에 차단막을 치고 나섰다. 서울과 수도권에 LTV와 DTI 규제를 잇달아 적용한 것이다. 당장 강남3구를 더 죄기에는 부담이 크므로 외곽때리기를 통해 집값을 진정시켜보겠다는 계산이다.

◇ 규제완화가 집값상승 불러 

정부는 올해 초까지만 해도 강남3구(강남·서초·송파) 투기지역 해제를 적극적으로 검토하는 등 규제완화에 드라이브를 걸었다.
 
주택 거래 및 공급을 늘리기 위해 재건축 규제 완화도 추진했다. 재건축 용적률 상한선을 법정상한선까지 허용했고 재건축시 적용되는 소형평형 의무비율도 85㎡ 이하 주택을 60%만 짓도록 완화했다. 재건축 조합원 지위 양도도 허용됐다. (아래표 참조)

문제는 강남 집값이 투기지역 해제 기대감과 재건축 규제완화를 등에 업고 지난 4월부터 급등했다는 점이다. 개포주공 1단지 등 대표적인 재건축 아파트 가격은 2006년말 기록한 전고점을 이미 돌파했다.  
 
부동산 시장이 과열 조짐을 보이자 정부는 규제완화 기조를 접었다. 지난 7월에는 수도권 주택담보대출인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 강화했으며 지난 7일부터는 강남을 제외한 서울지역에 DTI 50%, 수도권지역에는 60%를 적용하고 있다.
 
◇ 강남3구 추가규제는 부담

문제는 지금부터다. 집값 오름세가 꺾이지 않는다면 강남3구에 대한 규제 강도를 높일 수밖에 없다. 하지만 규제를 강화하면 재개발·재건축을 통해 양질의 주택을 도심에 공급해 경기를 부양하고 도심의 기능을 높이겠다는 그동안의 정부 정책은 수포로 돌아가게 된다.
 
참여정부는 재건축·재개발에 따른 투기수요와 집값 상승을 막기 위해 각종 규제를 통해 개발이익을 환수했다. 현 정부는 이같은 정책을 비판하며 주택 공급을 대폭 늘리겠다고 정권 초기부터 공언했다. 지금와서 재건축 규제를 선뜻 강화하기 어려운 이유다. 
 
전문가들은 장기적으로 주택 공급을 늘리는 기존 입장을 유지하면서 단기적인 부작용을 차단하는 게 최선이라는 입장이다. 김덕래 주택산업연구원 박사는 "강남에 집이 절대적으로 부족한 것이 근본적인 문제"라며 "공공 공급을 늘리는 것 이외에도 민간 공급을 늘리기 위해 재건축 규제를 풀어야 한다는 정부 입장은 바람직하다"고 평가했다. 
 
물론 도심 재건축을 활발하게 유도해 주택공급을 늘리면서도 부동산 값을 안정시킨다는 목표가 양립하기 쉽지 않다. 주택 공급은 3~5년 뒤에나 이뤄지지만 계획 발표에 따른 기대심리로 인한 가수요는 당장 생겨나기 때문이다. 
 
박재룡 삼성경제소 연구원은 "재건축 추진시 투자 수요가 발생하고 집값이 오르는 것은 필연적이기 때문에 감내해야 한다"며 "정부는 재건축·재개발을 통한 공급확대는 유지하고 부작용을 최소화하는 방안을 고민해야 한다"고 주문했다.