"전세난 원인은 참여정부 규제책 탓"

[이데일리 박성호기자] 참여정부가 집값을 잡기 위해 내놓았던 과도한 규제책이 최근의 전세난을 부르고 있다는 지적이다.

분양가상한제 전면 도입, 임대주택 및 소형주택의무비율, 용적률 제한 등 참여정부의 부동산 정책은 결과적으로 재개발·재건축 사업을 위축시켰고 이는 수급불균형을 초래해 전세난의 원인이 되고 있다는 것이다.

◇ 공급 위축..입주물량 급감 

최근 몇 년간 서울의 주택건설실적은 갈수록 악화되고 있다. 국토해양부에 따르면 작년 서울지역 아파트 건설 인허가 실적은 총 2만1938가구. 단독·다세대·연립주택 등을 모두 포함해도 4만8417가구에 불과하다. 2003년에서 2007년까지 5년간 서울시의 평균 아파트 건설 인허가량은 5만812가구에 이른다. 작년 공급량은 절반에도 못 미치는 수준인 셈이다.
 

이같은 사정은 올해도 이어지고 있다. 올해 7월까지 서울에서 분양된 아파트는 총 1만105가구. 작년 동기(1만4724가구)와 비교했을 때도 30%가량 급감한 수치다.
 
부동산정보업체 부동산써브에 따르면 올해 서울지역 입주물량은 지난해의 3분의 2수준인 3만여가구에 불과하다. 

이처럼 서울지역 주택공급에 적신호가 켜진 이유는 과도한 규제로 주택공급원인 재개발, 재건축 사업이 이뤄지지 않고 있기 때문이다.
 
◇ 민간 분양가상한제..재개발 추진 `덜컹`

작년과 올해 들어 서울지역 재개발 사업 추진 속도는 부쩍 떨어졌다. 서울시에 따르면 2007년 42곳의 재개발 사업지가 지구지정을 받았지만 작년에는 21곳, 올해 5월까지는 8곳에 불과했다.


관리처분계획 인가를 받은 사업장도 예년에 비해 줄었다. 2007년 18곳의 사업지에서 관리처분인가를 받았지만 작년에는 21곳, 올해는 단 1곳에 불과했다.

2008년의 경우 분양가상한제 적용을 피하기 위해 2007년 11월 이전에 관리처분인가 신청을 한 사업장이 작년 초 대거 인가를 받았기 때문에 급증했다.
 
이런 사업장을 제외한 3월 이후 관리처분인가를 받은 사업장은 8곳에 불과했다.

◇ 재건축 규제강화..강남 재건축 `올스톱`

강북지역에서는 재개발 사업이 주춤했다면 강남지역에서는 소형주택의무비율, 임대주택의무건립, 안전진단 강화, 용적률 제한 등 재건축 규제강화에 따라 재건축 사업이 진척을 보이지 못했다.

강남3구에 있는 재건축아파트 중 작년과 올해 관리처분인가를 받은 아파트 단지는 서초동 삼호1차, 도곡동 진달래1차, 송파동 반도아파트 등 3곳 뿐이다. 이들 아파트 단지에서 공급되는 물량은 총 2076가구. 강남권에 진입하려는 수요에 비해 턱없이 부족한 물량이다.

대표적인 저층 재건축단지인 개포동 개포주공1단지는 지난 2003년 안전진단과 조합설립인가를 받으면서 사업이 가속화되는 분위기였다. 하지만 용적률 제한 등 갖가지 재건축 규제를 적용받게 되자 5년 이상 사업이 제대로 추진되지 못했다.

삼성동 홍실아파트 역시 2002년 조합설립인가 이후 사실상 사업 추진이 중단됐으며 송파동 잠실주공5단지도 안전진단 강화 방침에 따라 추진위만 구성된 상황에서 현재까지 사업이 제자리 걸음이다.


◇ "전세난 해법은 공급량 늘리는 것 뿐"

결국 최근 서울지역의 수급불균형으로 인한 전셋값 급등현상은 이미 예고된 셈이다.
 
국토부 역시 최근의 전셋값 급등 상황에 대해 우려를 표하고 있다. 하지만 마땅한 대책을 마련하지 못하고 있는 것이 사실이다.

국토부 한 관계자는 "최근의 불안한 전세시장을 지속적으로 모니터하고 있다"며 "하지만 전세자금대출을 제외하면 뾰족한 대책이 없다"고 토로했다.

전세난 해결의 최선책은 도심내 주택공급을 늘리는 것이다. 새 정부들어 재건축 관련 규제를 완화해 추진 속도를 높이고 있으나 새 아파트 입주까지는 2~4년 정도 걸린다.
 
부동산 전문가들은 정부가 서울 근교에 보금자리 주택을 공급하기 위해 준비 중이지만 이 또한 입주 때까지는 상당한 시간이 필요하다며 6개월~1년내에 공급할 수 있는 원룸, 기숙사형 주택이라도 공급을 활성화 해야 할 것이라고 지적했다.