한강변 `알짜` 재개발 관심 높여라

[edaily 윤진섭기자] 한강변 재개발 사업에 대한 투자자들의 관심이 높다. 재개발 지분을 매입할 경우 청약 통장이 없이도 한강 조망이 가능한 로열층 아파트에 당첨될 확률이 높기 때문이다. 여기에 일반분양 아파트나 재건축 아파트의 경우 전매가 자유롭지 못하지만, 재개발의 조합원 지분은 언제라도 거래가 가능하다. 그러나 무엇보다 재개발 지분 매입은 상당수의 조합원 몫으로 책정된 로열층 시세가 동일평형대 비(非)로열층 시세보다 높아, 투자 수익이 크다. 실제 최근 4차 동시분양에 대우건설이 성동구 금호동 292번지 일대, 금호 11구역에 공급한 아파트 888가구 중 41평형대 101~103동 중 한강조망이 가능한 2~3호 라인 로열층은 재개발 지분을 매입한 조합원들이 추첨을 통해 차지했다. 특히 이들 조합원들이 차지한 41평형 시세는 현재 7억원 내외까지 올랐고, 일반분양자 몫으로 책정된 동일평형대 분양가 5억 6580만원보다 1억3000만 원 이상 가격이 높게 형성되는 등 이 아파트의 시세를 주도하고 있다. 양해근 부동산뱅크 리서치실장은 “한강조망이 가능한 재개발구역은 안정성과 미래가치를 두루 갖춘 상품”이라며 “부동산 시장이 위축되면서, 보합세를 보이고 있는 재개발 지분에 대해 실수요자라면 지금 투자에 나서는 것도 좋은 방법 중 하나”라고 말했다. ◇성동구 금호 14구역 = 4차 동시분양을 통해 아파트 공급을 마친 금호11구역과 바로 인접해 있다. 금호동 4가 233번지 일대로 구역지정을 신청하는 단계로 대우건설(047040)이 시공권을 갖고 있다. 조합측은 24, 32, 42평형 총 700가구 규모로 아파트를 지을 계획이다. 현재 10평형이하 지분시세는 평당 2000만원 이상, 15평형 내외는 평당 1600만~1800만원 선. 20평형 이상은 평당 1400만~1600만원선이다. 15평형을 매입해 32평형에 입주를 할 경우 매입비는 평당 1800만원을 기준으로 총 2억7000만원이 소요된다. <사진> 금호 14구역 전경 인근 11구역 32평형 분양가격이 2억 4744만원이고, 감정평가액이 평당 800만원 내외였던 점을 고려하면 바로 옆에 위치한 14구역 역시 동일기준으로 산출할 경우 15평형의 예상 추가부담금은 1억2744만원으로 추정되고 있다. 예상추가부담금은 32평형 조합원 분양가에 조합원 지분 평가액을 뺀 금액을 의미한다. 초기매입금 2억7000만원에 1억2744만원을 더할 경우 각종 세금을 합한 총 투자비용은 4억원 내외로 현장에서 내다보고 있다. 인근 금호 11구역 32평형 로열층 시세가 4억 4000만원 인 점을 고려하면 투자가치가 있다는 평가다. ◇성동구 금호 19구역 = 금호동 990번지 일대에서 추진되고 있는 금호 19구역도 한강조망이 가능한 재개발 구역으로 현재 구역지정 신청을 준비 중이다. 삼성물산(000830)이 시공사로 25, 33, 42평형 820여 가구 규모로 사업을 추진 중이다. 금호19구역은 바로 옆에 370여 가구로 사업을 진행 중인 금호 17구역과 단지 공유를 모색하고 있어, 이 경우 총 1200여 세대의 대단지로 탈바꿈하게 된다. 금호 19구역은 10평형 이하 지분시세가 평당 1600만~1800만원 선이고, 15평형은 1600만~1400만원, 20평형 이상은 1400만원 이하면 매입이 가능하다. ◇용산구 한남·보광 뉴타운= 뉴타운 지역으로 지정된 용산구 한남·보광·동빙고동 일대는 동빙고 1·2구역, 한남 1구역, 보광동 2 ·3구역 등이 한강 조망이 가능한 재개발구역으로 거론되고 있다. 현재 용산 한남, 보광뉴타운은 삼성물산(000830),대림산업(000210)LG건설(006360),현대산업개발(012630)이 컨소시엄 형태로 개발이 이뤄지며, 총 2만 여 세대의 뉴타운 개발이 추진 중이다. 입지가 가장 뛰어난 동빙고동 1,2구역은 10평 미만이 평당 2300만원 이상이고, 10~15평형은 평당 2000만원을 형성하고 있지만 거래는 뜸하다. 반면 한남동 일대지분 시세는 이보다 평당 100만~200만원 정도가 낮게 형성돼 10평 미만은 2100만~2200만원, 10~15평형은 평당 1800만원, 20평 이상은 평당 1600만원 이하에 시세가 형성돼 있다. ◇동작구 흑석 4·5·구역=구역지정 신청 4년 만에 지정을 받은 흑석 5구역은 상반기에 조합설림인가를 신청할 계획이다. 이 지역은 국립묘지 후면에 위치해 한강조망과 주거쾌적성이 뛰어나다는 평가다. 동부건설(005960)이 시공사로 26평형 300가구, 34평형 245가구, 43평형 48가구 등 총 578가구로 건설된다. 5구역 노후 주택가격은 10평형 내외가 평당 1800만원, 15평형은 평당 1300만∼1400만원, 20평형 이상은 1200만∼1300만원 선이다. 바로 옆에 위치한 흑석 4구역은 대우건설(047040)이 시공사로 현재 900가구 규모로 사업이 추진중이다. 지분 시세는 5구역에 비해 평당 200만∼300만원 정도 싸다. 10평형 이하는 평당 1500만~1600만원 선이다. ◇쪼갠 지분 매입, 재개발 추진 속도 파악 등 주의= 분할 지분 여부를 파악하는 게 중요하다. 서울시는 지난해 12월 29일 도시 및 주거환경정비조례 공포와 함께 공포일 이전에 60㎡이하(전용면적 18평이하))로 다세대 전환한 주택에 대해서는 전용면적 60㎡이하(분양면적 24평형) 아파트만 분양하도록 했다. 같은 15평형 지분을 매입해 30평형대 입주 전략을 짤 경우, 지분이 분할된 15평형은 24평형 아파트 입주만 가능해 투자자의 손실이 불가피하다. 재개발 추진 속도를 파악하는 안목도 필요하다. 통상 재개발 사업은 시공사가 정해졌다고 해도 구역지정, 조합설립인가, 사업승인 등 사업추진 절차가 복잡할 뿐만 아니라 시간도 많이 걸리는 게 일반적이다. 특히 조합원 내부 이견 등 사업 지연을 야기할 수 있는 돌출변수가 많아, 투자자 입장에선 이런 부분에 대한 면밀한 검토 후에 투자 여부를 조율해야 한다.