전세금 과세.."다주택자 감세에서 증세로"

[이데일리 박성호기자] 정부가 9년만에 다주택자 전세보증금 과세를 재추진하고 나선 가운데 향후 주택시장에 미칠 파장이 작지 않을 전망이다.

전세보증금에 대한 과세가 세입자에게 전가될 것이라는 우려와 함께 이중과세 논란도 있다. 또 MB정부의 주택세제 원칙인 감세기조가 흔들리면 정책 신뢰성이 떨어지는 문제도 있다.

전세보증금 과세 원칙은 임대소득에 대한 과세를 정상화하는 차원으로 볼 수 있다. 지난 2001년부터 주택임대소득에 대한 과세(간주임대료에 대한 과세)는 폐지된 반면 상가 임대료에 대해서는 소득세와 부가가치세 모두 과세되고 있어 형평에 문제가 있다는 것이 정부의 시각이다.

이에 따라 정부는 조세연구원에 관련 정책 연구용역을 맡겼으며 조세연구원은 단계적으로 전세보증금에 대한 과세를 확대해 나가돼 우선은 3주택 이상 보유자를 대상으로 하고 전세금도 최저한도(3억원)를 둔다는 입장이다.

◇ MB정부의 조세원칙과 상반

조세연구원의 방안대로라면 주택 임대시장에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것으로 전망된다. 하지만 현재 진행하고 있는 정부의 다주택자 감세 원칙과는 상반되는 면이 많아 정책 일관성이 없다는 비판은 피할 수 없을 것으로 보인다. 

정부는 주택시장 활성화를 위해 정부 출범 이후부터 지속적으로 다주택자의 주택구입 의욕을 부추기는 정책을 펼쳐왔다. 강남 3구를 제외한 전 지역을 투기지역 및 투기과열지구에서 해제했으며 지난 2월에는 다주택자에 대한 양도소득세 감면 및 면제 원칙을 발표하기도 했다. 아울러 참여정부가 우여곡절 끝에 도입한 종합부동산세 역시 무력화 시켰다. 
 
김규정 부동산114 부장은 "다주택자의 전세보증금에 대해 과세를 한다하더라도 실제 부담은 그리 크지 않을 것으로 본다"며 "하지만 더 중요한 것은 시장이 정부가 주택정책에 대해 갈지(之)자 횡보를 하고 있는 것으로 판단할 수 있다는 점"이라고 지적했다.

◇ 세부담 전가로 전세금 상승

주택 보유자들이 늘어난 세금만큼 세입자들의 전세 보증금을 올리는 세부담 전가가 발생할 수 있다는 우려도 제기된다. 전세에도 세금이 부과되면 월세로 전환하는 비율이 늘어 세입자 부담이 커지는 부작용도 예상할 수 있다.
 
하지만 정부가 3주택 이상 보유자 중에서 3억원 이상 보증금에 대해서만 과세할 경우 세부담 전가와 같은 부작용은 크지 않을 것으로 보인다.

성명제 한국조세연구원 선임연구위원은 "3주택 이상 보유자가 전세보증금 4억원을 받는 경우 3억원을 초과하는 1억원에 대해서만 과세되는 결과가 나온다"며 "이럴 경우 소득세 부담은 연 20만원 가량 증가하는 것에 불과하다"고 말했다.

◇ 이중과세 논란..제도보완해야

집주인이 전세보증금을 금융상품 등에 투자해 이자나 소득을 올리는 경우 임대소득세를 별도로 물리는 것은 이중과세 논란을 일으킬 수 있다는 지적도 나온다.

정부 역시 현행 소득세 체계에서 임대소득세를 과세하는 경우 일부에서 이중과세 문제가 발생할 수 있다고 인정한다.

이에 따라 정부와 조세연구원은 전세보증금을 금융기관에 예치해 발생하는 이자·배당에 대해서는 간주임대료에서 차감해 이중과세를 방지토록 한다는 입장이다.

하지만 전세보증금을 어떻게 처분하느냐에 따라 이중과세에 대한 판단 및 검증이 어렵거나 불분명한 경우도 있어 향후 보완책이 필요하다는 것이 시장의 주문이다. 특히 집주인들이 전세보증금에 대해 축소해 보고할 가능성이 높아 이에 대한 시스템 마련이 선행될 필요가 있다는 지적도 설득력을 얻고 있다.