서울 집값은 당분간 조정…경기에선 풍선효과 있을 수도

[이데일리 권소현 기자] 서울의 주택가격은 조정을 이어갈 것으로 예상되지만 경기지역 주택시장에는 풍선효과가 발생할 수 있다는 분석이 나왔다. 소득은 정체되고 대출이 막히면서 서울 주택 매수여력이 떨어진 반면 경기지역은 상대적으로 규제가 덜해 초저금리를 업고 대출받아 집 사는 수요가 발생할 것이란 이유에서다.

10일 삼성증권이 금리, 전세가격, 소득, 대출 등 다양한 변수와 주택가격의 상관관계를 분석한 결과 서울의 경우 금리나 전세가격과의 상관관계가 낮은 것으로 나타났다. 금리가 떨어지거나 전세가격이 오른다고 서울 집값이 상승하는 것이 아니라, 오로지 소득과 대출여력에 따라 움직인다는 것이다.

이경자·백재승 삼성증권 연구원은 “서울 지역의 공급은 늘 부족한 상태고 인구구조적 요인으로 서울 선호현상은 더욱 강화될 것”이라며 “현재 수요를 분산시킬 수 있는 대안은 많지 않아 서울지역 주택시장은 늘 대출 여력만 되면 주택 구입 수요가 대기하는 지역이 됐다”고 설명했다.

지난 2017년부터 중위소득은 크게 늘었지만 주택가격은 이보다 훨씬 빠른 속도로 증가했는데 , 이 차이는 모두 대출 여력이었다는 것. 이후 2018년 9.13 대책과 2019년 12.16 대책에서 규제지역의 주택담보대출을 실질적으로 차단하면서 구매력이 크게 약해졌다. 올해 국내총생산(GDP) 증가율은 0.2%로 전망돼 대출을 받지 못하면 구매력이 강화되기 어려운 상황이다. 이에 따라 서울의 주택가격은 당분간 조정을 보일 것이란 전망이다.

이경자·백재승 연구원은 “주택가격이 거시경제를 후행한다는 점에서 올해 경제성장률 둔화는 시차를 두고 주택가격 조정 요인으로 작용할 것”이라며 “향후 주택가격 상승을 위해서는 구매력을 확충할 수 있는 대출 규제가 완화되거나 소득이 큰 폭으로 성장해야 한다”고 판단했다.

반면 경기지역은 소득과 구매가능 주택가격 지수로 판단하면 아직 여력이 있는데다 역사적으로 금리 등 거시 환경과 심리에 취약해 언제든지 풍선효과가 크게 나타날 수 있다고 분석했다.

이경자·백재승 연구원은 “경기지역은 규제가 상대적으로 덜하고 센티먼트에 민감해 투기수요에 취약하다”며 “초저금리가 장기간 지속하면서 레버리지가 가능한 지역에서는 언제든지 주택가격 급등 요인이 잔존한다”고 설명했다. 이어 “향후 전국 주택가격을 상승시키는 요인은 금리에 민감한 경기 지역이나 지방이 될 것”으로 전망했다.