강남 재건축 `부담금`에 가격 더 떨어지나?

[이데일리 윤진섭기자] 2일 건설교통부가 재건축초과이익환수법 시행령과 시행규칙을 입법예고하고 내달 25일부터 시행하기로 함에 따라 향후 재건축 아파트 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.

재건축부담금은 지난달 기반시설부담금제가 시행되고 이달 말 재건축 안전진단이 강화되는 데 이어 도입되는 재건축아파트값 규제책으로 이미 시장에서는 이를 반영, 가격이 약세로 돌아선 상태이다.

부동산 전문가들은 당분간 재건축아파트값이 상승세로 돌아서기는 어려울 것으로 전망하고 있다.

◇ 강남 재건축 아파트 안전진단강화, 부담금 등 복합규제, 가격 약세 불가피

재건축 아파트 가격은 계절적 비수기인데다 정부의 강력한 규제대책이 맞물리면서 약세를 면치 못하고 있다. 부동산정보업체 닥터아파트의 조사에 따르면 지난달 서울시내 재건축아파트값은 0.90% 하락했다. 이는 6월의 하락률인 0.59%에 비해 하락폭이 더 확대된 것이다.

현재 재건축 아파트와 관련해서 안전진단 강화가 시행돼 통과 자체가 까다로울 전망이다. 여기에 개발이익 환수까지 하게 되면 사실상 재건축 추진은 막히게 된다.

특히 추진위원회 구성 등 초기 단계에 있는 단지나 아직 추진위원회도 구성되지 &50527;은 단지의 경우엔 임대주택의무건립, 개발부담금, 기반시설부담금을 동시에 부담하게 돼, 결과적으로 사업 포기 가능성도 배제할 수 없다.

이와 함께 신규 매입자의 경우 법 시행일 이후 조합에 부과되는 부담금을 매입 후 기간을 감안해 부담해야 한다. 시세차익도 얻지 못한 채 부담금만 납부해야 하는 상황이 나올 수 있다. 이런 점을 고려할 때 재건축 아파트 시장에 신규 매수자가 사라질 가능성이 높다.

부동산정보업체 부동산뱅크 길진홍 팀장은 "강남권의 경우 막바지 단계에 이른 단지가 많아 부담금 규모는 크지 않겠지만 심리적으로는 위축될 수밖에 없을 것"이라면서 "재건축아파트가격은 하향세가 지속될 것으로 봐야 할것"이라고 말했다.

◇ 조합원별 부담금 형평성 논란 예상돼, 사업 추진 지연 배제 못해

법 시행을 둘러싸고 조합원별 형평성 논란이 예상돼, 향후 법 시행에 있어 재건축 단지의 반발이 예상되고 있다. 예컨대 사업 초기에 매입해 막대한 이익을 얻은 사람과 최근 주택을 매입해 시세차익이 크지 않은 사람간의 부담금 형평성 논란이 대표적이다.

입법 예고된 법률에 따르면 부담금을 개시시점부터 종료시점까지 초과이익을 기준으로 산정, 이를 일(日) 단위로 나눠 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼 부과토록 했다.

이때 부담금은 법 시행 이후의 기간에 해당하는 부분에만 적용하기 때문에 개시시점이 법 시행일 이전인 경우 시행일 당시 주택가격이 기준이 된다.

결과적으로 법 시행일 이전에 같은 평수의 주택을 소유하고 있고, 입주후 평수도 동일하다면 법 시행일 전 10년을 보유한 사람이나 5년을 보유한 사람이나, 3억원에 산 사람이나 6억원에 산 사람이나 개발 부담금이 똑같게 된다.

이에 대해 건교부 관계자는 "기본적으로 소급입법을 적용할 수 없고, 법 시행일 이후 분에 대해서만 부과해야 하므로 법 시행일 이전의 개개인의 보유기간이나 매입금액 등은 고려할 수 없다"고 말했다.

조합원 내부에서 부담금 배분비율을 둘러싸고 이견을 표출할 경우 사업 추진이 마냥 늘어질 가능성이 커질 가능성도 있다.

업계 관계자는 “재건축 추가 분담금을 둘러싸고 조합원간 소송 등으로 사업 추진이 수개월씩 늦어지는 마당에 거의 비슷한 성격의 부담금이 나올 경우 그 혼란은 더할 것”이라며 “관리처분계획을 제출하는 데만 수년이 소요될 수도 있다”고 말했다.

또 일각에서는 재건축이 막힘에 따라 강남권 등에서는 신규 주택 공급이 줄어 기존 주택 가격의 불안정을 유발할 것이라는 우려도 나오고 있다.