용산 확 바뀐다.. 국제업무지구 개발사업 `첫 삽`

[이데일리 이진철 기자] 국내 최대의 도심개발사업으로 총 사업비가 31조원 규모에 달하는 용산국제업무지구 개발사업이 지난 4년여간 우여곡절을 겪은 끝에 드디어 첫 삽을 떴다.

용산국제업무지구 개발사업의 자산관리회사인 용산역세권개발㈜은 11일 용산구 한강로 3가 용산정비창(수도권철도차량관리단)에서 기공식을 갖고, 본격적인 철거·토목공사에 들어간다고 밝혔다.   이에 따라 1905년 용산공작반으로 발족해 우리나라 철도의 산증으로 명맥을 이어온 용산정비창도 107년만에 역사의 뒤안길로 사라지게 된다.

용산국제업무지구 개발사업은 용산역 주변 한강로 3가 40-1번지 일대 연면적 338만5022㎡(104만평)에 국제업무, 상업, 주거, 숙박, 문화시설 등 67개 건물을 짓는 것이다. 특히 용산정비창 부지에 들어설 100층 규모의 랜드마크빌딩을 비롯해 70층이 넘는 초고층빌딩인 부티크오피스와 랜드마크호텔 등의 건립이 계획돼 있다. 

코레일, 롯데관광개발, 삼성물산, KB자산운용 등 30개 공공·민간회사들이 출자한 드럼허브 프로젝트금융투자회사(PFV)가 사업주이며, 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식으로 추진되고 있다.

◇ 용산역세권 개발 공식적인 사업착수.. 2016년말 완공계획 용산국제업무단지는 2006년 8월 건설교통부(현 국토해양부)에서 용산역세권 개발계획을 확정했다.이듬해 6월 코레일과 서울시의 합의로 용산역 철도정비창 이전 부지뿐 아니라 서부이촌동과 통합해 한강변까지 연계 개발키로 하면서 사업규모가 커졌다.

같은해 11월에는 사업자 공모를 통해 삼성물산-국민연금 컨소시엄을 선정하면서 사업이 본격화됐다. 그러나 2008년 불어닥친 글로벌 금융위기로 자금조달에 차질을 빚으면서 좌초위기를 맞았다.

특히 금융기관들이 PF대출을 중단하고, 부동산시장 침체로 사업성이 악화되면서 드림허브PFV는 2009년 3월31일까지 땅주인인 코레일에 납부해야 할 용산 철도정비창 땅값 중도금 9800억원을 납부하지 못했다.

지난해에는 삼성물산을 비롯한 건설출자사들이 PF지급보증 거부하고, 땅값을 낮춰 사업성을 확보해야 한다며 코레일측과 갈등을 빚었고, 결국 건설출자사 대표인 삼성물산이 용산역세권개발의 경영권을 반납하기에 이르렀다.

이후 1년여간 사업은 표류되다가 지난 7월 코레일측이 사업정상화 방안을 내놓으면서 돌파구를 찾게 됐다.

코레일은 출자사인 드림허브측의 요구를 받아들여 땅값 중도금 2조3000억원의 납부 시기를 기존 2012~2014년에서 분양수입이 들어오는 2015~2016년까지 늦춰주고, 땅값에 대한 분납이자도 부과시점을 올 연말에서 내년 5월로 늦춰줬다. 또 4조1632억원 짜리 랜드마크 빌딩을 선매입해 드림허브가 필요자금을 마련할 수 있도록 했다.

지난달에는 삼성물산을 랜드마크빌딩 시공사로 선정해 지난해 8월 사업에서 빠졌던 삼성을 1년여만에 다시 사업에 끌어들이는데 성공했다. 이날 용산국제업무단지 기공식에는 정연주 삼성물산 사장이 참석해 출자사 대표로 "사업완수에 최선을 다하겠다"고 밝혀 한때 소원했던 코레일과의 관계가 해소됐음을 대외에 보여주기도 했다.

▲ 용산국제업무지구 개발사업 기공식에 참여한 드림허브PFV의 30개 출자사 대표들. 사진 앞줄 왼쪽 여섯번째부터 허준영 코레일 사장, 정연주 삼성물산 사장, 김기병 롯데관광개발 회장.

◇ 부동산시장 침체·서부이촌동 보상문제 `변수` 용산역세권개발은 랜드마크빌딩 매각으로 약 4조원의 사업자금을 확보하고, 약 5조3000억원에 달하는 토지대금이 준공 시점으로 연기되는 등 자금유동성이 확보된 만큼 향후 사업추진에 자신감을 내비치고 있다. 특히 지연된 사업일정을 만회하는데 모든 역량을 집중해 오는 2016년 12월까지 공사를 마무리한다는 계획이다.

지난 5일 코레일 소유 모든 토지가 드림허브로 등기이전이 완료됨에 따라 6일자로 사업시행자 지정을 요청했으며, 향후 실시계획인가 등을 걸쳐 내년 말까지 건축허가를 모두 끝낼 예정이다.

서부이촌동 보상도 이달중 사업시행자 지정이 이뤄지면 보상업무를 전담할 SH공사를 통해 주민동의를 거쳐 물건조사 등 보상업무를 본격적으로 착수한다는 계획이다.

다만 최근 불거진 유럽 등 재정위기로 금융시장이 불안하고, 부동산시장 침체가 지속되고 있다는 점은 앞으로 사업을 추진하는데 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

용산 개발사업이 오세훈 전 서울시장 재임시 추진됐다는 점에서 10.26보궐선거에서 선출될 신임 시장이 어느정도의 지원을 해줄 지도 변수로 꼽힌다. 특히 보상가 산정과 통합개발 반대 등 주민들의 반발이 사그라들지 않는 상황에서 최대 난제로 꼽히는 서부이촌동 보상문제의 실타래를 풀 수 있을지 주목된다.  

▲ 용산국제업무단지 조감도