재건축 투자 노하우와 투자 유망지역은?

[이데일리TV 김정훈 PD] 부동산 시장의 주요 이슈로 거래량과 시세에서 큰 영향을 미치던 재건축 아파트의 투자 패러다임이 최근 들어 빠르게 변하고 있다. 과거 `로또`로 불리던 투자대상 1순위에서 내 집 마련의 수단으로 무게중심이 옮겨가고 있는 것이다. 부동산 전문가 김순길 마이베스트 자산관리 대표와 달라진 재건축 투자 패러다임과 투자 유망지역에 대해서 알아봤다.

                       

Q: 최근 재건축 시장의 분위기는 어떤가? A: 재건축은 7~8년 전만 해도 일단 사놓기만 하면 막대한 시세 차익을 가져다주었지만 최근 패러다임의 변화가 나타나고 있다. 과도한 대출로 레버리지 효과를 일으켜 단기에 시세 차익을 노리는 투자는 크게 줄어든 대신 실수요를 염두에 둔 매매가 늘어나고 있기 때문이다.

이유는 조합원 갈등으로 재건축이 지연되면서 금융 비용 증가에 따른 조합원 부담이 늘고 있고, 정보의 신속성으로 각종 시세가 선반영 된다는 점과 1~2인 가구의 증가로 중대형 아파트에 대한 선호도가 낮아지기 때문이다. 이런 변화는 투자재로서의 재건축아파트의 매력을 떨어뜨리고 있어 최근 투자 문의를 받아보면 분당이나 잠실 등에 보유한 아파트를 팔고 재건축 예정 아파트를 사겠다는 수요가 많아져 실거주 목적으로 장기 투자를 하는 것으로 시장의 분위기가 바뀌고 있는 것이다.

Q: 성공적인 재건축 투자를 위한 노하우가 있다면? A: 첫째, 대지 면적이 넓은 아파트가 유리하다. 조합원 지분을 구입할 때는 전체 건물면적보다 대지면적을 봐야 한다. 대지지분이 넓을수록 향후 평형 배정에 유리하고 단지의 용적률도 낮아 사업성이 크다.

둘째, 대지면적에 비해 가구 수가 적은 아파트를 공략해야 한다. 저층아파트를 고층으로 재건축할 때 조합원 분양분에 비해 일반 분양분이 많으면 사업성도 커지고 조합의 추가 부담금도 줄어든다. 소형 평형이 집중되어 있거나 단지 내에 아파트가 빼곡히 들어서 있으면 조합원 수가 많아 일반 분양분이 줄어들 수밖에 없다.

셋째, 지가가 높은 아파트를 노려라. 지가가 높은 지역은 분양가도 높다. 쉽게 말해 땅값이 높을수록 분양가도 높게 책정되므로 조합원들의 추가부담금을 줄일 수 있으며 일반 분양 시에도 높은 수익을 기대할 수 있다. 또한, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 재건축 아파트도 눈여겨볼 필요가 있다. 전세금으로 투자자의 자금 부감이 줄어드는 것은 물론이고 그 지역에 전세수요가 많다는 것을 의미하므로 그만큼 세입자를 쉽게 구할 수 있다.

넷째, 시공회사의 브랜드 지명도도 고려해야 한다. 지명도가 높은 건설업체가 시공을 맡아야 거래가가 상승하고, 입주 후 프리미엄 형성에도 유리하다. 또한, 신속하게 사업이 추진되므로 그만큼 이익도 커진다.

더 자세한 내용은 11월 2일 방송된 이데일리TV(http://www.edailytv.co.kr) '부동산 플러스'에서 확인하실 수 있습니다.

'부동산 플러스'는 월~금요일 낮 12시 30분부터 1시까지 30분 동안 생방송 됩니다. 많은 시청바랍니다.