부동산 양도세, 이럴땐 어떻게?

[edaily 김수헌기자] 재정경제부는 최근 5·4부동산 대책을 통해 내년부터는 1세대 2주택자가 살지 않은 집을 팔 경우 양도세를 실거래가로 매기겠다고 밝혔다. 또 외지인이 농지나 임야, 나대지를 샀다가 팔 경우에도 실가과세하기 위해 올해 세법을 고쳐 내년부터 시행할 방침이라고 밝혔다. 이와 관련해 재경부가 밝힌 문답내용이다. -부부가 각각 한 채씩 구입해서 각각 살고 있는 경우 어느 주택에 대해 실가과세하는가. ▲2가지 방안이 있다. 둘 중 `주된 주택`은 기준시가로 과세해야 한다. 또 직장관계상(예들 들어 남편 서울, 부인 부산) 각각 보유시 모두 기준시가로 과세하는 방안이다. 주된 주택이란 실제 가족들이 거주한 주택을 말한다. 그러나 만약 퇴직 뒤 시골에 집을 한 채 더 사서 일주일에 한두번 거주했다면 이는 주된 주택 개념으로 보기 어렵다. 따라서 이 시골집은 팔 경우 양도세가 실가과세된다. -1세대 1주택자가 새 주택을 사서 이사한 후 종전 주택을 팔 경우, 팔 당시에는 종전 주택에 거주하고 있지 않으므로 실가로 과세하는가. ▲1세대 1주택자가 새 주택을 취득해 이사간 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 비과세된다. 그러나 종전 집을 1년을 넘겨 양도하는 경우에도 바로 실가로 과세하기는 어려우므로 일정기간까지도 기준시가로 과세하여야 한다. -부모명의로 1주택, 자녀명의로 1주택 등 모두 2주택을 소유한 경우는. ▲자녀가 30세 이상이거나, 30세 미만이더라도 직업이 있는 경우로써 각각 별도의 세대를 구성하고 각각 살고 있는 경우는 각각 1세대 1주택에 해당된다. 그러나, 자녀가 미혼이고 30세 미만이며 직업이 없는 경우에는 주민등록상 별도세대로 되어 있더라도 1세대 2주택에 해당된다. 따라서 자녀명의 주택을 팔 경우 실가과세된다. -1세대 2주택자가 한 채(A)를 먼저 판 뒤 또 다른 한채(B)도 판 경우 모두 실가로 과세하는가. ▲1세대 2주택 여부는 양도시점을 기준으로 한다. 따라서, 먼저 판 주택(A)은 실가, 나중에 판 주택(B)은 1세대 1주택 비과세 요건에 해당되면 비과세를 받을 수 있다. -`외지인`이란. ▲현재 8년이상 자경농지에 대한 양도세 비과세는 농지 소재지에 거주할 것을 요건으로 하고 있다. 즉, 농지가 소재하는 시군구(연접 시군구 포함)에 거주하여야 한다. 앞으로 외지인의 범위를 정하는 경우에도 이와 같은 개념이 적용될 수 있다. -부모님이 농지 소재지에 거주하면서 농사를 짓던 농지나 임야를 상속받는 경우는. ▲상속 농지나 임야에 대하여는 부모님(피상속인)을 기준으로 하는 방안이 검토될 것이다. 그러나 그 기간을 무한정 인정할지는 아직 정해지지 않았다. 예를들어 시골 선산을 상속받은 경우 매각기간제한을 두기가 어려울 것이다. 기간을 어떻게 정할지는 계속 검토할 사안이다. -양도세 관련, 구체적인 적용방법은 언제 확정되는가. ▲구체적인 적용방법은 사례의 수가 많기 때문에 각 사례별로 합리적인 기준을 정하게 될 것이다. 올해 8월말까지 구체적인 적용기준(안)을 만들어 9월 정기국회에 제출하는 소득세법 개정안에 반영할 계획이다. -실가과세로 전환하면 양도세가 크게 오르는가. ▲취득 양도당시의 기준시가(공시시가)와 실거거래 가격에 따라 달라진다. 일반적으로 기준시가는 시가의 70%~90% 선으로 책정되기 때문에 세부담이 늘어나게 될 것이다. -실가과세로 전면전환시 양도세율도 낮추는가. ▲현재도 실가로 과세하고 있는 경우가 있다. 세율 조정 문제는 내년 입법추진시 검토될 것이다. 현재 전체 양도세 거래건수의 3분의1 정도가 실가과세다. 전면전환시 양도세의 전체적인 내용을 보고 세율조정 여부를 결정할 것이다. -전면적인 실가전환은 언제 하는가. ▲내년에 입법을 추진한다. 즉 내년에 소득세법을 개정한 후에 시행된다. -내년부터 실거래가 신고제도가 시행되면 바로 실가로 전환할 수 있는 것 아닌가. ▲실가로 과세하기 위하여는 실가 여부를 검증할 수 있는 장치가 필요하다. 현행 과세기준은 30여년간 시행된 제도로서 양도세 기본골격을 바꾸는 것인만큼 국민들이 이에 적응할 수 있어야 한다. 양도세 전체 과세체계를 하나하나 재점검하여야 한다. 실거래가 신고를 의무화 한 부동산중개업법이 오는 6월 임시국회에서 통과된다고 해서 바로 전면적인 실가전환은 어렵다. -상가나 사무실 등 부동산에 대해서도 토지분과 주택분을 통합평가한 통합 공시가격을 추진하면 세부담이 느는 것 아닌가. ▲전체적으로 세부담이 늘지는 않을 것으로 본다. 왜냐하면 세율을 바꾸야 하기 때문이다.