재건축아파트 메가톤급 3大 악재

[이데일리 윤도진기자] `더이상 나올 악재가 없다`며 가격 상승세를 거듭하던 재건축 아파트 시장에 다시 `빨간불`이 켜졌다.

당장 재건축 아파트 값을 떨어뜨린 요인은 수요가 종적을 감췄다는 것. 이는 전반적인 부동산 값 하락에 대한 기대감이 반영됐다는 점에서 일반아파트에도 적용되는 것이지만 재건축에는 가격하락 요인이 더 많다.

특히 재건축 아파트 값 하락에는 ▲안전진단 강화 현실화로 인한 사업기간의 장기화 ▲분양가 상한제 적용으로 인한 수익성 악화 ▲1인 1건 이상 대출규제로 인한 투자자들의 자금 부담 등이 `3대 악재`로 꼽히고 있다.
 
▲"사업기간은 더디고"= 지난해 8월 이후 전국에서 7개 노후 아파트 단지가 재건축을 위해 안전진단을 신청했으지만 모두 예비평가를 통과하지 못했다. 안전진단 절차가 까다로와졌기 때문이다.  
 
작년 재건축 아파트값이 급등했던 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구는 20년 이상된 노후 단지가 많지만 안전진단 기준 강화 이후에는 한건도 안전진단을 신청한 곳이 없다.  거주 목적이 아닌 투자 목적으로 재건축아파트를 매입한 경우 보유기간이 늘어지면 그만큼 기회비용이 커지는 셈이다.
 
▲"수익성은 떨어지고"= 1·11대책에 따라 오는 9월부터 재건축 아파트에도 분양가 상한제가 적용되면 일반분양에서 기대할 수 있는 수익성이 떨어지게 된다. 그동안 재건축 조합과 시공업체는 일반 분양가를 높여서 재건축 비용을 일반 분양자에게 떠넘겨 왔지만 앞으로 분양가 상한제가 적용되면 일반 분양에서 비용을 충당하기가 힘들어 진다. 이 때문에 사업성이 불투명해 질 수 있다.
 
이미 관리처분총회까지 끝내 분양가 상한제에서 제외된 단지라 하더라도 예외가 아니다. 주변 신규아파트가 분양가 상한제의 적용을 받아 싼 값에 공급되면 재건축 단지 역시 값을 낮게 책정할 수 밖에 없다. 다만 일반 분양물량이 없는 1대 1 재건축 단지는 분양가 상한제의 영향이 적다.
 
▲"대출금은 갚아야하고"= 금융감독당국이 투기지역내 2건 이상 아파트담보대출을 받은 경우 만기연장을 제한키로 한 점도 재건축에 큰 악재로 꼽힌다. 이에 따라 15일부터는 만기일로부터 1년간 부여된 유예기간 내에 대출금을 갚지 못하면 연 15% 가량의 연체이자를 물고, 다시 3개월이 지나면 압류와 경매 등의 강제상환 조치가 진행된다. 보유주택을 팔아서라도 대출금을 갚으라는 것이다.
 
특히 재건축 아파트는 대출을 통해 구입한 다주택 보유자가 많다는 점에서 매물 출회 가능성이 크다. 강남구 개포동의 M부동산 관계자는 "과거 재건축 아파트를 매입한 대부분이 2억-5억원 가량의 대출금을 받았다"며 "집값의 70%가 넘게 대출을 이용한 경우도 적지 않다"고 말했다. 금감원은 1년 이내에 만기 도래해 상환해야 할 담보대출이 5만-6만건, 금액으로 5조-6조원에 이를 것으로 추산하고 있다.
  
박원갑 스피드뱅크 부사장은 "분양가 상한제와 복수대출 규제 등은 재건축 아파트에 메가톤급 악재"라며 "대책의 파장이 어느 정도일 지 알 수 없는 만큼 매입을 염두에 두고 있다면 매수를 보류하고 추이를 지켜보는 것이 좋다"고 조언했다.