`11.15 대책`으로 서울 집값 잡기는 역부족

[이데일리 남창균기자]  11·15대책은 참여정부의 부동산정책 기조가 수요억제책에서 공급확대책으로 바뀌었다는 점에서 의미를 찾을 수 있다. 

참여정부는 그동안 7차례의 굵직한 부동산대책을 내놓았으나 오르는 집값을 잡지 못했다. 집값 상승의 근본 원인인 공급부족 문제를 등한시 했기 때문이다.

정부가 공급확대책을 정책 우선순위에 올림으로써 수급불균형에 따른 집값 불안은 어느 정도 해소될 것으로 보인다. 게다가 공공택지 분양가를 25% 이상 낮출 계획이어서 고분양가가 기존 집값을 올리는 악순환의 고리는 끊어질 것으로 예상된다.

부동산 전문가들은 "정부가 수도권에서 공급물량을 대폭 확대함에 따라 수급불균형에 따른 집값 상승 문제는 해소될 것으로 보인다"며 "다만 송파와 광교를 제외하고는 서울 수요를 흡수할 수 없어 서울 집값을 잡기에는 역부족"이라고 내다봤다.
 
◇연 36만-40만가구 공급 "집값 안정에 긍정적"

정부는 2006년부터 2010년까지 수도권 공공택지내 공급물량을 당초보다 12만5000가구 (74.2만→86.7만 가구)늘릴 계획이다. 신도시에서 4만3000가구, 국민임대단지에서 4만6000가구, 공공택지에서 1만1000가구를 늘리고 2010년 이후에 공급할 예정이던 2만5000가구를 앞당겨 내놓을 방침이다.

이에 따라 내년도 수도권 공급물량은 29만7000가구로 늘어나고 2008년부터 2010년까지의 연평균 물량은 36만-40만가구로 증가하게 된다. 이는 작년과 올해 공급물량이 각각 19만8000가구, 18만4000가구였다는 점에 비춰보면 배 가까이 늘어나는 것이다.

이처럼 공급물량이 늘어나면 적체되어 있는 대기수요가 풀리게 돼 2008년부터는 집값이 안정될 것으로 보인다.

◇분양가 25%인하 "청약 광풍 우려" 

공급물량이 늘어나는데 이어 분양가도 25% 안팎 인하된다. 정부는 택지공급가격 인하를 통해 10%안팎, 사업기간단축 및 조성비 절감으로 6% 안팎, 용적률 조정으로 8% 안팎 하락할 것으로 보고 있다.

이를 판교신도시 분양가에 적용해 보면 평당 1170만원에 공급된 아파트는 평당 877만원으로 떨어진다. 이에 따라 2기신도시 중소형아파트 분양가는 평당 700만-1000만원선에서 정해질 것으로 보인다.

분양가가 인하되면 고분양가가 주변 집값을 자극해 집값이 동반상승하는 악순환은 사라질 것으로 보인다. 다만 싼 분양가는 청약 광풍을 몰고 올 가능성이 크다. 특히 송파나 광교와 같이 강남에 버금가는 신도시의 경우 시세차익이 평당 500만원 이상 생길 것으로 보여 청약자들이 대거 몰릴 수 있다.

◇DTI 적용지역 확대 "약발 없어"

정부는 이번에도 수요억제책의 일환으로 대출규제 방안을 내놨지만 효과는 미미할 것으로 보인다. 총부채상환비율(DTI) 적용지역을 투기지역 6억원 초과주택에서 투기과열지구(수도권)로 확대했으나 실제로 적용받는 주택은 5000가구 정도에 불과하기 때문이다.

이에 따라 DTI규제 확대가 주택담보대출을 줄이는데는 별다른 효과가 없을 전망이다. 주택담보대출은 지난 4월 3조원을 넘어섰다가 주택경기가 꺾이면서 8월에는 1조3200억원으로 떨어졌다. 8월 하순부터 전셋값과 집값이 오르면서 9월에는 2조5900억원으로 증가했으며 10월에도 2조7400억원이 풀렸다.

다만 금융기관이 자체적으로 대출 받는 사람의 채무상환능력 심사를 강화토록 한 조치로 인해, 서민들의 내집 마련이 어려워지는 부작용이 나타날 수 있다.