"시공사 중심 공사계약 없앤다"..서울 재건축 가이드라인 제정

[이데일리 이창균 기자] 그간 서울지역 재개발· 재건축에서 시공사에게만 유리하게 체결됐던 공사 계약 관행이 개선될 전망이다.

서울시는 공공관리 정비사업 공사표준계약서를 제정하고 재개발· 재건축 현장에 보급, 조합과 시공자가 합리적 이익을 공유하도록 할 방침이라고 13일 밝혔다.

그동안 정비사업 계약 체결시 조합은 비전문적이고 시공자는 자금 대여라는 무기를 지녀, 시공자가 우월한 위치에서 계약이 체결되는 경우가 많았다. 최근엔 건설경기 침체로 시공자가 공사비 증액을 요구하고 조합원들은 분담금 증가로 계약 해지를 추진하는 등 갈등도 심화됐다.

서울시가 제정하는 공사표준계약서는 조합과 시공자의 표준 계약 내용을 예시하는 가이드라인으로 작용하게 된다. 설계서· 내역서를 바탕으로 한 입찰 결과 계약문서로, 설계 변경이나 계약금 조정의 `기준` 역할을 하게 된다는 것이다.

공사표준계약서의 주요 내용은 ▲산출내역서를 근거로 한 계약 체결 의무화 ▲공사 계약과 자금대여 계약의 구분 명확화 ▲기성률에 의한 공사 대금 지급 ▲시공자로부터 조합으로의 자금관리 권한 전환 등이다. 이에 따라 시공자는 그간 첨부하지 않았던 공사비 산출내역서를 모든 계약시 의무적으로 제출해야 한다. 주민들이 객관적 정보를 바탕으로 총회에서 시공자를 선정, 계약할 수 있도록 한다는 취지다. 또 설계 변경과 계약금 조정시 시공자는 조정산출내역서를 제시해야 한다. 시공자가 조합원에게 부당한 추가 분담금을 요구할 수 없도록 한다는 설명이다.

당초 공사비에 포함됐던 기본이주비 이자는 보다 명확히 구분된다. 설계 변경에 따른 공사비 증액 요인이 생겨도 조합원들이 이자에 대한 증액 부담을 지지 않도록 개선했다. 아울러 종전엔 사실상 시공자가 소유하고 있던 자금관리권도 사업 주체인 조합으로 전환된다. 조합원분담금이나 일반분양금 등 수익 예치로 인한 이자도 시공사가 아닌 조합에 귀속된다.

이밖에 공사 대금은 현물이 아닌 현금으로만 지급하도록 시공자 선정 기준을 개선하고, 지분제로는 공사 입찰이 불가능하도록 한다. 공사비의 현물 지급으로 인한 사업 지연, 분양가 하락 등 갈등 요인을 없애고, 나아가 산출내역서 등이 불필요한 계약 방식인 지분제로 공사 발주를 할 수 없게 해 투명성을 확보한다는 방침이다.

단, 일반분양 아파트 등은 미분양시 당사자가 협의해 현물(아파트)로 지급할 수 있다. 조합이 직접 공사 입찰금액과 분양 수입 등을 추정하고 주민에게 무상지분율을 제시해 입찰 참여업체의 제안 비교표를 작성하는 것은 허용된다.

서울시는 공사표준계약서 제정 후 공공관리 대상구역 중 시공자를 아직 선정하지 않은 399개 구역에 이를 적용하고, 이중 조합이 설립돼 시공자를 선정할 수 있는 20곳에서 우선 적용할 예정이다. 오는 연말 시공자 선정에 들어가는 고덕주공2단지가 첫 시범사업 사례가 될 전망이다.

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