서울시 "역세권에 `뉴스테이` 짓고 일부는 `행복주택` 확보"

[이데일리 양희동 기자] 서울시가 앞으로 3년간 한시적으로 역세권의 용적률을 대폭 상향해 건물 층수를 높이는 방식으로 민간 임대주택 공급을 확대한다. 이를 통해 확보한 물량 중 10~25%는 공공임대(전용면적 45㎡이하)로 대학생·사회초년생·신혼부부 등 젊은층에게 주변 시세의 60~80%선에 제공된다. 나머지 물량은 임대의무기간이 8년인 준공공임대(전용 85㎡이하)로 공급된다. 서울 역세권에 도심형 ‘뉴스테이’(기업형 임대주택) 건설을 유도하고 그 중 일부를 ‘행복주택’으로 확보하겠다는 구상이다.

시는 오는 7월부터 서울지하철 2·5호선 충정로역과 6호선 봉화산역 일대 역세권에 시범사업을 추진하기로 했다.

△역세권 지역의 용도지역 상향 요건. [자료=서울시]

‘2·3종 주거지→준주거·상업’ 통해 용적률 상향

서울시는 이같은 내용을 담은 ‘역세권 2030 청년주택’ 대량공급 방안을 23일 발표했다.

사업 대상지는 철도(도시철도 및 경전철)가 2개 노선 이상 교차하거나 버스전용차로 또는 30m 이상 도로에 접한 역세권으로 승강장 기준 250m 이내인 대중교통중심지다. 현재 제2·3종 일반주거지역인 이들 지역을 준주거·상업지역 등으로 용도변경해 용적률 상향이 이뤄지게 된다. 제3종 일반주거지역(250%)을 상업지역으로 상향할 경우 기본 용적률 680%를 적용받아 최대 430%의 용적률 상승 효과를 얻을 수 있다. 예를 들어 건폐율(전체 부지에서 건물이 차지하는 땅의 비율) 50%를 적용하면 5층 짜리 건물을 14층까지 높일 수 있다는 얘기다. 여기에 시는 민간사업자의 사업성을 담보할 수 있도록 기존의 ‘용도용적제’ 대신 의무화된 기본요건을 충족하면 최소 용적률을 보장해주는 ‘기본용적률’(준주거지역 400%, 상업지역 680%)을 새로 도입할 계획이다. 용도용적제는 주거비율이 높아질수록 전체 용적률을 낮추는 방식으로 상업지역에 주상복합건물을 지을 때 사업성을 떨어뜨리는 대표적 규제로 지적돼 왔다. 또 역세권은 대중교통 이용이 편리한만큼 ‘주차장 없는 주거공간’ 조성을 목표로 주차장 설치 비율을 가구당 0.3대(전용 30~50㎡ 기준)으로 줄일 계획이다. 이에 따라 공공임대에는 차가 없는 젊은층만 입주할 수 있도록 자격을 제한할 예정이다.

사업시행 절차도 간소화된다. 시는 ‘통합심의위원회’에서 도시·교통·건축위원회 심의를 한 번에 받도록 해 인·허가 소요시간을 대폭 단축할 계획이다. 또 사업시행자에게는 재산세·취득세를 감면해주고 가구당 1억 5000만원 한도로 건물에 대한 대출이자(연 2% 상당)를 지원할 방침이다. 입주자는 기존 장기안심주택 보증금 지원제도를 통해 가구당 4500만원까지 보증금 계약을 맺고 최장 6년간 거주할 수 있다.

시는 7월부터 지하철 2·5호선 충정로역과 6호선 봉화산역 역세권에 시범 사업을 추진할 계획이다. 이들 지역을 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도상향할 경우 충정로역의 경우 340가구의 임대주택 건설이 가능할 것으로 시는 예상하고 있다.

박원순 서울시장은 “청년들은 사상 최악의 실업률과 경제적 빈곤 속에서 고시원 같은 임시 거주지를 전전하며 도심 속 난민으로 떠돌고 있다”며 “안정된 주거공간에서 살 수 있도록 역세권 2030청년주택 사업을 최선을 다해 추진하겠다”고 말했다.

장기적 사업 추진 및 민간 유인책 강화 필요

시는 이번 방안을 통해 젊은층이 교통 편리한 역세권에서 안정적인 터전을 마련하고 지역경제 활성화를 이끌 수 있도록 지원한다는 구상이다. 또 3년간 한시적으로 정책을 운영하는 이유에 대해서는 규제완화책을 지속할 경우 실제 개발은 이뤄지지 않고 땅값만 오르는 부작용을 낳을 수 있다는 우려 때문이라고 설명했다. 실제 사업 의지가 있는 민간사업자에게 선택과 집중을 하겠다는 것이다. 시는 이 기준에 맞는 역세권의 가용지를 30%만 개발해도 약 21만 가구(전용 36㎡이하)의 임대주택을 건설할 수 있을 것으로 내다봤다. 이 중 젊은층을 위한 공공임대로 4만 가구를 공급할 수 있다는 것이다.

그러나 시가 공급 목표로 제시한 21만 가구를 달성하기 위해서는 제도를 3년 한시가 아닌 장기적으로 추진하고 민간사업자에 대한 혜택도 더 늘려야한다는 지적이 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울에서 수도권으로 빠져나가는 인구 유출을 막기 위해서는 젊은층이 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택 공급 방안이 장기적으로 추진될 필요가 있다”며 “민간 입장에선 충분한 수익성이 확보돼야 사업에 참여할 수 있는만큼 공공임대주택에 대한 공사비 책정과 분양전환 조건 등도 합리적으로 조율돼야 할 것”이라고 말했다.

대규모 택지개발이 불가능한 서울의 경우 도심 고밀도 개발이 유일한 대안인만큼 준주거보다는 상업지역 수준으로 용적률 상향 기준을 통일할 필요가 있다는 의견도 있다. 박합수 KB국민은행 도곡스타 PB센터 수석부동산전문위원은 “용적률 한도가 400%에 불과한 준주거지역으로는 고밀도개발에 따른 충분한 사업성을 확보하기 어렵다”며 “주차대수까지 가구당 0.3대로 제한한다면 용적률은 상업지역 수준인 800%까지 확보할 수 있어야 민간 참여를 유도할 수 있다”고 강조했다.

김승수 서울시 임대계획팀장은 “민간 참여를 촉진하기 위해 일단 3년 한시로 제도를 추진하고 시행 후 충분한 검증이 이뤄지면 연장도 가능하다”며 “준공공임대는 8년 의무임대기간이 끝나면 분양 전환이 가능해 사업성도 확보할 수 있다”고 설명했다.