청계천 주변 재개발 `큰손` 등장할까

[edaily 윤진섭기자] 세운상가, 장교동, 명동, 도렴동 등 청계천 주변 도심 재개발 사업이 본격화되고 있다. 특히 도심재개발 사업은 일반 재개발 사업의 용적률인 250% 내외보다 최고 4배 이상 높은 900% 내외의 용적률이 부여돼, 주거환경 개선이란 공익적 측면 외에도 토지 소유자에게 높은 개발이익을 안겨준다는 점에서 `큰 손`투자자들의 관심을 불러일으키고 있다. 31일 부동산업계에 따르면 서울시는 지난달 24일 종로구 예지동 85번지 일대 `세운상가 4구역`재개발 사업시행자로 종로구청장을 지정하고, 내년 5월부터 본격 개발에 착수한다고 밝힌 바 있다. 이와 함께 서울시는 장교동 3700평, 명동 2600평, 도렴동 2000평 등에 대해 도심 재개발 시범지구로 지정하고, 이들 지역에 주거비율이 높을수록 용적률을 낮추는 `용도용적제`를 폐지, 용적률 800%의 기본계획에서 주거비율에 따라 50~150%의 인센티브를 부여할 방침인 것으로 알려지고 있다. 서울시는 이들 지역의 건축물 높이는 현재기준에서 1.5배 정도 완화돼, 최고 135m의 초고층 주상복합 건립도 가능토록 할 계획이다. ◇세운상가 일대 신탁개발 추진, 장교동·명동 일대도 추진 움직임 청계천 주변 도심재개발 사업중 대표적인 곳이 세운상가 주변 예지동, 장사동, 입정동, 산림동 등 4개 재개발사업구역이다. 지난 82년 4월 재개발구역으로 지정됐으나, 소규모 필지를 가진 땅주인들이 많고 영세 임차상인 대책 문제 등으로 오랫동안 개발이 이뤄지지 않았다. 그러나 지난해 말 서울시가 신탁재개발을 제안하고, 또 1월에 9개 지구로 나뉘었던 예지동 85번지일대 세운상가 1~9지구를 4개 지구로 통합하면서 본격적인 사업추진의 물꼬를 텄다. 여기에 5월 24일 종로구청장을 재개발사업지정자로 지정하고 난 뒤 사업추진이 본궤도에 오른 상태다. 이 지역은 용적률 600%, 최고높이 90m, 최고 층수 25층 이하 적용을 받으며, 업무·주거·상업·숙박·문화·집회 시설 등이 복합된 단지로 개발된다. 지역중 가장 사업 진행이 빠른 예지동 85번지 일대 세운상가 4구역은 추진위원회 결성을 위한 동의서를 받고 있는 상태고, 최근 들어 토지주들이 세운상가 임차인들을 위한 이주상권을 물색하는 등 발 빠른 움직임을 보이고 있다. 현지 세운상가 내 중앙공인 관계자는 "이 지역 내 상가 지분은 구역 안쪽은 평당 2000만~2500만원, 청계천 변은 평당 5000만원 안팎으로 10평 규모로 거래되고 있다"며 “문의전화는 다소 늘었지만, 매물이 많지 않아 거래에 어려움을 겪고 있다"고 말했다. 쁘랭땅백화점과 한화 사옥 맞은편에 위치한 장교동 구역과 중앙극장 뒤편에 위치한 명동 2·3지구도 도심재개발이 가시화되고 있다. 총 11개지구로 나뉘어져 있는 장교구역은 이중 천수빌딩이 위치한 14지구를 제외한 10곳이 미개발지로 남아 있다. 이 일대는 인쇄소와 식당, 금속 등 소규모 상업시설이 위치해 있지만 청계천 변에 자리 잡고 있을 뿐만 아니라 도심접근성도 좋아 주상복합 입지로는 최적이란 평가다. 현재 도로변 토지시세는 평당 5000만원으로 시세가 높은 반면 안쪽은 평당 3000만~4000만원 선이다. 기업은행 본점 맞은편에 위치한 명동지구는 총 5개 사업지로 1지구와 5지구는 개발이 완료된 상태고, 현재는 820평 규모의 명동 2지구와 850평 규모의 3지구에 대한 개발 논의가 진행중이다. 두 곳 모두 토지개발 추진 논의가 있었지만 500억~700억원에 달하는 토지 매입비용 등으로 인해 사업 추진이 더딘 상황이다. 중앙시네마 건물이 위치한 900평 규모의 명동 4지구는 소유주인 극장측이 25층 규모의 상업건물 계획을 추진 중이다. ◇구역지정전 분할토지 매입, 현금청산 대상등 주의할 부분 많아 이들 지역은 10평 내외로 거래가 가능하지만 입지가 뛰어난 토지는 평당 5000만원으로 5억원 이상의 자금이 필요하다. 여기에 구역지정 이후 분할된 토지를 매입할 경우 도시 및 주거환경정비법에 따라 현금청산 대상이 돼, 투자자들의 주의가 필요하다. 실제 세운상가 4구역의 경우 구역이 변경 지정 고시된 1월 30일 이후에 필지 분할 토지를 매입하면 향후 주상복합을 분양 받을 수 있는 권리가 없다. 세운상가 지역 내 청계공인 관계자는 "청계천 복원 공사지역과 인접해 있어 장기적으로 개발 이익은 클 것"이라며 “다만 개발 청사진은 나왔지만 신탁에 따른 조합원 배당이익이 구체화되지 않았고, 지주와 임차상인 간 이해관계가 첨예 하는 등 사업지연의 가능성도 있어 면밀한 검토 후 투자 여부를 결정해야 한다"고 말했다. <도심재개발 사업> 도심재개발이란 노후한 도시 중심부를 체계적으로 재개발하는 사업으로 정부나 광역자치단체가 해당지역을 `재개발지정 대상범위`로 지정하고 시장과 군수 등이 구체적적인 사업계획을 수립해 광역자치단체장이 승인을 받아 재개발 사업을 추진하는 것을 의미한다. 일반주택재개발사업이 용적률 250% 안팎인데 반해 도심재개발 사업은 최고 900%까지 가능하고, 재개발 사업추진 절차는 주택재개발사업과 비슷하다. 장교동 한화그룹사옥, 쁘렝땅 백화점, 서울 종로구 내수동 `경희궁의 아침` 등이 대표적 도심재개발 사업이다. <신탁형 재개발방식> 신탁형 재개발방식이란 땅 주인이 땅의 활용과 재개발을 목적으로 신탁회사에 땅을 맡기면, 신탁회사는 자금조달, 건축, 임대, 분양 등 재개발 사업을 대행해 이익금을 땅주인에게 돌려주는 방식이다. 또 신탁회사는 공사 기간에 땅주인에게는 일정 수준의 임대료를 제공하며, 임차상인에게는 공사 기간에 다른 곳에서 영업할 수 있도록 지원해 임차상인의 재정착을 돕는 게 특징이다.