[하반기 경제정책][일문일답]국토부 “중도금 대출 보증한도 서울·수도권 6억 제한”

[이데일리 박태진 기자] 다음달부터 분양하는 신규 아파트에 대한 중도금 대출 보증한도가 서울·수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한된다. 또 행복주택, 뉴스테이 등 임대주택 입주물량을 내년까지 2만 가구로, 디딤돌 대출 규모도 7조 2000만원으로 늘린다.

국토교통부는 이 같은 내용의 올 하반기 경제정책방향(주택·토지분야)에 대해 28일 발표했다. 최근 과열된 분양시장 안정화를 위해 분양보증 및 중도금대출보증 제도를 개선하고 시장 교란행위에 대한 현장점검을 강화하기로 했다는 게 국토부 설명이다. 우선 다음달 1일부터 분양하는 신규 분양 사업지에 대해 중도금 보증액을 제한한다. 보증한도의 경우 서울·수도권, 광역시는 6억원, 지방은 3억원이며 보증대상은 분양가격 9억원 이하 주택이다. 9억원이 넘어가는 고분양가 아파트는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증 대상에서 제외된다. 보증건수는 1인당 2건으로 제한한다.

국토부는 행복주택과 기업형 임대주택(뉴스테이) 등 임대주택 조기 확충을 위해 내년까지 입주물량을 당초 1만 5000여 가구에서 5000가구를 늘린 2만 가구로 늘리기로 했다. 뉴스테이 부지 확보를 위해 농지, 국유재산(청사) 등을 활용하는 방안도 마련한다.

정부는 전세에서 월세 전환에 따른 월세대출 및 월세세액공제 지원을 확대한다. 디딤돌대출 지원도 강화되고 유한책임 디딤돌 본 사업도 다음달부터 실시한다. 신혼부부 매입임대리츠 일부를 청년임대리츠로 운영해 청년층(만 39세 이하)에 대한 주거지원을 강화한다. 또 집주인 리모델링 사업(단독→다세대·다가구 주택)시 주인 외 자녀에게도 한 채를 줄 수 있게 된다. 나머지 집들은 임대한다. 이밖에 민간자본을 활용한 임대주택 투자 확대 방안도 다음달 중 마련한다.

다음은 김이탁 국토부 주택정책과장과의 일문일답이다.

△청년임대리츠 운영은 처음 나온 대책인가.

-그렇다. 4·28대책에서는 신혼부부 대상으로 적용했는데 청년층(만 39세 이하)까지도 입주할 수 있게 한 것이다.

△신혼부부매임임대 리츠 1000가구와 따로 운영하는가. 리츠는 따로 설립하는가.

-기존 규모에서 일부 나눠서 운영한다. 리츠는 따로 설립하지 않는다.

△주택금융공사가 중도금 대출 제한하기로 했을 때 주택도시보증공사는 도입하지 않기로 했는데 국토부 입장이 바뀐 것인가. 또 이번 주택도시보증공사의 대책은 기존 내용과 크게 다른 것인가.

-주택도시보증공사(HUG) 입장 바뀐 것은 없다. 정책 내용이 다 같진 않다. HUG의 경우 주택금융공사처럼 모두 대출 한도가 3억원이 아니라 수도권·광역시는 6억원이고 지방은 3억원으로 세분화했다. 올해 상반기 정책추진 내용에도 포함돼 있던 내용으로 실수요자 중심의 아파트 분양지원 차원에서 실시하는 것이다.

△강남 재건축은 전용면적 59㎡는 거의 다 분양가가 10억원 이상인데 9억원 이상 주택은 대출은 어떻게 받아야 하나.

-중도금 대출은 안 받아도 된다. 중도금 대출을 받지 않고도 다른 금융기관에서 대출을 받아서 중도금 대출을 조달하는 형식으로 운영하면 된다. 즉, 9억원 초과 아파트는 보증을 하지 않는다는 얘기지 대출을 막는다는 말은 아니다.

△그렇다면 사적 보증을 이용해야 하는가. 그러면 개인 리스크가 커지는 것 아닌가.

-9억원 아파트가 대출을 해줄 수 있는 마지노선이다. 고분양가 아파트에 메시지를 준 것이다.

△전체 분양시장 전체에 영향을 줄 것인데 주택시장 침체 우려는 없는 가.

-우려하지 않는다. 왜냐 하면 실수요자들이 원하는 분양 보증은 한도(9억원 이하) 내에서 가능하다고 본다.

△9억 초과 주택을 계약할 때 중도금 대출을 받지 못하면 은행대출 없이 순수자기자본으로 청약을 해라는 것인가.

-중도금 대출은 개인이 대출을 받는 게 아니라 은행이 시공사의 능력과 사업성을 판단해 두 기관사이에서 결정되는 상품이다. 대출 중 HUG의 중도금 대출이 있지만 고가(9억원 초과)의 분양 아파트를 살 수 있는 사람은 굳이 중도금 대출을 굳이 받으려고 하겠는가. 예컨대 주택을 담보로 다른 대출을 받을 수 있을 것이다.

△중도금 대출 제한으로 투기를 줄일 수 있다고 보는가.

-일부지역을 중심으로 과열 양상이 나타나고 있는 데 투기 수요에 영향을 줄 것으로 본다.

△지난주 국토부 장관님이 상임위에서 금융결제원 들어가서 청약과열 양상을 확인해보겠다고 했는데 어떻게 진행되는 것인가.

-금융결제원 들어가서 평균적인 청약 결과 외 나오는 것이 있으면 조사를 들어가겠다는 뜻이다. 이와 관련해서는 추후 별도로 준비해서 발표할 예정이다.

△월세대출은 기존 대책 외 달라진 것이 없는거 같은데 추가적인 계획 있는가.

-월세대출 활성화는 지난 4·28 대책에 있던 내용이다. 다만 이게 다는 아니고 기획재정부랑 상의해서 추가적으로 대책을 마련할 계획이다. 오는 8월께 발표 예정이다. 월세대출은 세액공제 외 월세대출이 있고 주거급여 부분 세 가지가 있는데 여기에 해당하지 않는 사각지대에 놓인 계층을 지원하기 위한 대책을 마련할 필요가 있다는 취지에서 준비 중이다.

△집주인 리모델링 임대사업 내용을 보면 자녀에게도 집을 준다는 것인지.

-그렇다. 리모델링하면 한 채가 일곱 채로 바뀌는 데 이제는 한 채를 자식에게 주고 나머지를 임대하는 형식이다.

△HUG에서 분양보증 제도 개선 방안을 하겠다는 것인데 위험한 지역에 대한 심사를 강화하는 등 지난번에 언급한 내용과 같은가.

-HUG의 기존 추진방향을 참고하고 전문가 의견을 수렴해서 올 하반기 중에 분양보증 제도를 마련할 계획이다.

△지난 2월 대출심사를 강화한다고 할 때 집단(중도금) 대출을 규제하지 않겠다고 밝혔는데 이번에는 입장이 바뀐 것인가.

-일반 주택담보대출은 DTI(총부채상환비율) 등을 살펴보는 등 상환능력을 본 것인데 이것은 중도금 대출 한도를 제한하는 개념이다. 어떻게 보면 집단 대출 중 하나인 중도금 대출 규제로 보일 수 있지만 상환능력을 고려해 제한하는 것과는 다르다.

△리츠 출자는 어떻게 구체적으로 한다는 뜻인가.

-금융기관의 출자규제를 사전승인에서 사후보고로 개선한다는 것이다. 금융권은 시간이 중요하다 출자 시 시간에 묶이면 사업 승인이 어려워진다는 점을 고려했다. 다만 아직 세부적인 계획은 수립하지 못했다. 이번에는 방향만 제시한 것이다.

△신용위험계수(12%)를 하향한다고 했는데 정확히 무슨 뜻인가.

-보험사가 자본금을 가지고 있어야 하는데 위험 자산을 가지고 있으면 투자 시 위험할 수 있어서 제한을 두는 기준으로 보면 된다. 보험사는 리츠 투자 시 자기자본금의 비율을 어느 정도 가지고 있어야 하는데 비율은 아직 확정된 단계는 아니다. 추후 별도로 발표할 내용이다.

△디딤돌 대출 금리를 오는 11월까지 한시적으로 낮췄는데 대상자의 소득기준을 상향할 의지는 없는가. 지금 4000만원(소득기준) 이하 대상으로 실시 중인데 실질적으로 혜택을 받을 수 있는 사람들이 적은데 어떻게 생각하는가.

-아직 없다. 금리를 1.6%로 낮춰서 했을 때 한 달동 안 문의가 많았다. 소득기준을 4000만원 이상 높여서 확대할 필요가 있지 않는가라는 의견이 있는데 효과가 있다고 본다. 시장상황 등을 추가적으로 살펴보고 추후 결정할 수도 있을 것이다.

△금리인상도 전망되는 상황인데 9억원 아파트를 분양받는 실수요자가 있다면 어떻게 해야 하는가.

-일단 모니터링하면서 필요하다면 조정할 계획이다. 서울 분양가는 평균 6억원대이며, 지방은 2.3억원이기 때문에 크게 영향 없을 것으로 본다.

△수도권 중도금 보증 한도가 원래 3억원이었는데 당초계획에서 바뀐 것인가.

-이는 당초 주택금융공사 기준인데 보증 한도가 3억원이라는 것은 추측성 보도였다. 시장 경제 영향 없는 범위 안에서 적용될 것으로 본다.

△추가 예산 들어가나.

-하반기 정책방향은 추경이 없는 것이 전제조건이다.