`왕따` 임대주택, `제자리잡기` 가능할까?

[edaily 윤진섭기자] 정부가 27일 내놓은 임대주택정책 개편방안은 그동안 상대적으로 공급이 부족했던 도심지에 임대주택 공급을 확대함으로써 임대주택의 효율성을 높인다는 게 주요 골자다. 이와 함께 그동안 5년 민간임대주택 대부분이 임대기간 중 분양전환이 가능한 5년 임대주택이어서 사실상 임대주택으로서의 기능이 취약했던 점을 감안, 10년 장기임대주택을 활성화한다는 내용이다. 이를통해 도심지에 연간 6000가구, 2015년까지 6만가구에에 달하는 임대주택 공급체계를 확고히 구축함으로써 임대주택시장 육성과 효율성, 사회적 통합, 그리고 재무적 투자자 연계를 통한 안정적인 임대주택 건설체계 확보라는 세 가지 목적을 달성한다는 것이 정부의 복안이다. ◇임대주택 `효율성` 극대화, 재무적투자자 참여통한 선진화 꾀해 우리나라 임대주택은 그동안 영세서민 주거안정의 관점에서만 접근해 왔기 때문에 `임대주택=열등재`라는 부정적 인식이 만연해 있는 상황이다. 그러다보니 지난해까지 115만가구의 임대주택이 공급됐지만 대다수가 도심 외곽에 위치해 있거나 지자체의 반대로 사업이 무산되는 경우가 빈번했다. 실제 건교부 자료에 따르면 서울지역에 29만3000가구의 국민임대주택 건설이 필요하다고 보고 있으나, 택지난과 지자체의 반대 등으로 수도권 외곽에 건설돼, 일부 단지의 경우 임대가 되지 않는 현상도 발생하고 있다. 아울러 임대주택 공급의 71%를 차지하고 있는 5년 미만 민간임대주택의 경우 영세 사업자의 재정 악화로 부도가 나거나 분양 후 2년 6개월 뒤에 분양 전환 돼 내집 마련 수단으로 전락하는 등 임대주택으로서의 기능이 미약하다는 지적을 받아왔다. 임대주택 정책 개편방안은 이런 가운데 나온 것으로 정부는 도심지역 내 임대주택을 확대해 임대주택사업의 효율성을 높일 방침이다. 정부는 특히 5년으로 돼 있는 민간임대주택을 10년 장기로 바꾸고, 이 사업에 보험회사, 연기금, 부동산투자회사 등 재무적 투자자들의 참여를 유도, 민간임대주택사업의 정상화를 꾀한다는 계획이다. ◇도심지 내 신축임대·전세형임대·다가구임대 확대 정부의 임대주택정책 개편 방안의 가장 중요한 핵심은 도심지역에 전세형 임대주택공급, 노후·불량주택을 매입해 철거 후 신축·임대하는 신축임대제도 도입, 다가구 임대주택의 확대 등 도심지 내 임대주택 공급 확대이다. 우선 도심 내 노후, 불량주택을 매입해 철거 후 신축, 임대하는 신축임대제도가 도입된다. 이를 위해 건교부는 연내에 서울지역에 2개의 시범사업지구를 지정, 추진할 계획이다. 추병직 건설교통부 장관은 "주공 등 공공기관이 연내에 노후 불량 주택을 매입해 재건축을 추진할 것"이라며 "이는 노후불량주택을 정비하는 효과와 함께 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위한 조치"라고 말했다. 매년 1000가구 규모의 전세형 임대주택도 공급된다. 이는 도심 내 전세로 나와 있는 임대주택을 주공이 전세로 계약해, 이를 세입자에게 월세로 공급하는 주택이다. 전세형 임대주택은 최초 2년 거주기간으로 2회 정도 연장을 하는 방안을 고려 중으로, 이는 임대수요에 따라 아파트 등 주택유형을 다양화하기 위한 취지로 풀이된다. 정부는 이 같은 전세형 임대주택을 매년 1000가구씩 2015년까지 1만가구를 공급할 계획이다. 정부는 이와함께 공공임대주택이 부족한 현실을 감안, 100만 가구 건설계획을 당초 계획대로 추진하되 2007년에 수요조사를 거쳐 건설기간, 물량 등을 재검토하기로 했다. 또 택지를 적기에 확보하기 위해 주택건설지원협의회 운영을 활성화하고 교도소, 군시설 등의 이전 대상지와 장기미집행 도시계획시설용지, 철도차량기지, 공영차고지, 하수처리장 등을 활용, 임대단지를 건설키로 했다. ◇임대주택 입주자 지원강화 및 사회 통합 확대 국민임대주택의 품질수준을 적정하게 유지하도록 하기 위해 건설비를 평당 324만원에서 375만원으로 현실화하고 재정 1조7000억원, 국민주태기금 8조6000억원 등 모두 10조3000억원을 내년부터 추가지원키로 했다. 또 국민임대 주택의 주거 면적이 과거(14평-20평) 너무 좁다는 지적에 따라 이를 11평-24평형으로 확대, 다양한 소득계층이 혼합해 거주할 수 있도록 했다. 이와 함께 같은 단지에 임대와 분양주택이 따로 건설돼 야기되는 주민간 이질감을 해소하기 위해 주택공사가 개발하는 중소규모 공공택지에는 주공이 직접 분양 주택사업을 시행토록 했고, 전용 25.7평 초과 주택 분양도 가능토록 했다. 15평 이하 주택에 대해서는 국민주택기금지원을 늘려 임대보증금을 840만원에서 560만원으로 인하, 거주자의 금전 부담을 덜게 했다. 입주자격제도도 개선, 1인가구는 전용 40㎡ 이하 주택에만 입주를 허용하고 입주자 선정시 소득기준은 토지, 자동차 등 자산소유현황을 반영, 형평성을 높인다. >◇재무적 투자자 임대주택 사업 적극 유도, 부도아파트 임대주택 활용 민간임대주택에 대한 개선방안도 이번 대책 중 핵심 요인 중 하나다. 우선 임대주택 제고확충 효과를 감안해 현재 전체 임대주택사업의 71%를 차지하고 있는 5년 임대주택을 10년 장기임대주택으로 전환키로 했다. 또 임대주택사업을 선진구조로 전환키 위해 보험사, 연기금 등 재무적 투자자를 적극 유치키로 했다. 이를 위해 내달 중순 택지공급 예정인 용인 흥덕지구 내에 529가구 규모의 10년 장기임대를 공급키로 하고, 해당 택지공급 청약자를 보험회사, 연ㆍ기금 등 재무적 투자자 또는 부동산 투자회사, 간접투자기구, 프로젝트금융 투자회사 등으로 제한했다. 건교부는 이 같은 조치를 통해 민간자본들이 임대주택사업에 뛰어들면서 시장이 활성활 될 뿐만 아니라 기업형 장기임대사업자 육성이 가능할 것으로 내다보고 있다. 건교부 관계자는 "이번 흥덕지구 내 택지는 조성원가의 85% 수준에 공급하고, 사업수익성도 6.5%~7.1%로 전망된다"며 "임대주택사업의 수익성이 제고되고 민간자본의 참여가 늘어나면서 임대주택 건설이 활성화될 것으로 본다"고 말했다. 아울러 최근 들어 사회적 문제로 거론되고 있는 민간의 부도임대주택을 경매를 통해 매입해 다시 국민임대로 공급키로 했다. 대상주택은 준공 후 부도임대주택 7만3000가구 중 피해가 우려되는 3만7000가구를 대상으로 시행할 방침이다. 이를 위해 정부는 올해부터 1~2개 단지, 300가구 규모를 경매를 통해 취득해 국민임대로 공급할 계획이며, 다만 기존 거주자는 주거안정 차원에서 일정기간 계속 거주할 수 있도록 허용할 방침이다.