전셋값 하락에 서울 매매값 상승폭 둔화...집값 조정 진입하나

서울의 아파트 밀집지역 전경. (사진=연합뉴스)

[이데일리 박민 기자] 서울 아파트 전세시장이 급격히 얼어붙고 있다. 강남4구(서초·강남·송파·강동구)를 중심으로 촉발된 전셋값 하락이 주변 지역으로까지 빠르게 퍼지면서 서울은 아파트 전셋값이 4주 연속 하락 행진을 이어가고 있다.

일각에서는 전셋값 하락세가 지속할 경우 올 하반기 입주 물량 증가와 금리 인상 현실화, 보유세 개편 등까지 겹치면서 집값 역시 조정국면에 진입할 것이라는 전망도 나오고 있다.

한국감정원에 따르면 지난주(12일 기준) 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.08% 떨어지며 지난달 19일 이후 4주 연속 하락했다. 특히 강남4구만 놓고 보면 전주 대비 0.23%나 떨어졌고, 6주 연속 하락 행진을 이어가고 있다.

감정원 관계자는 “서울 전세시장은 인접한 수도권 신도시 신규 입주, 매매 전환 수요 감소, 노후단지 선호도 감소 등으로 강남권을 중심으로 하락폭이 커지고 있다”며 “최근 봄철 이사 시즌이 끝나가면서 전세 수요도 줄고 있어 앞으로 약보합세를 보일 것”이라고 전망했다.

매매가격 역시 최근 정부의 잇단 재건축 규제와 단기 가격 급등에 따른 피로감으로 지난 1월부터 상승세가 꺾이며 약세를 보이고 있다. 지난주 서울 아파트값은 0.11% 오르며 올 들어 가장 낮은 주간 상승률을 기록했다. 강남4구 아파트값 역시 지난 주 0.08% 오르며 서울 전체 평균보다 낮은 오름폭을 보였다.

일반적으로 전셋값이 떨어지면 매매가격도 하락하는 게 주택시장의 일반적인 패턴이다. 하지만 아직까지는 이 같은 현상이 나타나지 않고 있다. 최근 전세시장 안정세가 뚜렷한 송파구의 경우 지난주 전셋값은 전주 대비 0.29%나 떨어져 올 들어 가장 큰 낙폭을 보였지만, 매매값은 오히려 전주 대비 0.06% 올랐다.

잠실동 B공인 관계자는 “인근에 전세 물량이 늘어나면서 집주인들이 세입자를 구하기 어려워지자 전셋값을 수천만원씩 낮춰 내놓고 있다”며 “반면 매매 거래는 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 3월 말 잔금을 확약하는 물건 이외에는 가격을 낮춰 내놓는 경우는 많지 않다”고 말했다.

그러나 앞으로 전셋값 상승 요인이 없는 만큼 하락세가 지속할 경우 결국 매매가격도 조정 국면 진입이 불가피할 것이라는 전망도 나오고 있다. 특히 올 하반기 보유세 개편을 앞두고 전셋값 하락장을 견디지 못한 갭투자(전세를 끼고 주택을 사들인 뒤 이를 되팔아 시세 차익을 내는 것)가 전세보증금 마련에 부담을 느껴 급매물을 내놓을 가능성도 클 것으로 점쳐지고 있다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “그간 서울의 집값 상승이 투자 목적의 가수요에 의해 부추긴 적이 있었고, 전셋값도 이와 연동해 올랐다”며 “올 하반기에 보유세 인상을 앞두고 가수요는 빠지고, 실수요자 위주로 전환되면서 그간 급등했던 매매시장이 조정 국면에 진입할 것으로 보인다”고 말했다.

무엇보다 올 하반기에는 집값에 영향을 끼칠 재료들이 산적해 있다. 보유세 개편과 금리 상승을 비롯해 신규 대출 때 기존 주택담보대출뿐 아니라 마이너스통장 등 신용대출까지 모두 살펴보는 DSR(총체적상환능력비율)까지 시행되면 매수 동력이 더 낮아질 것으로 전문가들은 보고 있다.

함영진 부동산114센터장은 “올 하반기에 입주 물량이 예전보다 더 늘어 전세시장을 비롯해 매매시장도 여러모로 낙관적으로 보기 어렵다”며 “앞으로 거래량을 지켜봐야 하겠지만 올 하반기에는 DSR 시행, 보유세 세제 개편안 등의 영향으로 체감상 매매수요가 더 줄어들 것”이라고 말했다.