(8·31대책)확 바뀐 판교 청약..실수요자 유리

[이데일리 윤진섭기자] 판교신도시의 아파트 공급방식이 완전히 달라져 청약 전략 궤도수정이 불가피해 졌다. 중대형 아파트에 대한 원가연동제 적용으로 분양가는 떨어지지만 채권입찰제 실시로 실제 수요자들이 부담해야 하는 비용은 늘어난다.

무엇보다 전용 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 제한되기 때문에 자금 조달 계획을 잘 세우는 것이 중요하다.

◇중대형 아파트 시세차익 크지 않다 = 전용 25.7평을 넘는 중대형 아파트는 물량이 대폭 늘어났다. 25.7평 초과는 분양물량이 종전 6343가구에서 8513가구로, 임대도 297가구에서 1227가구로 늘어날 것으로 추정된다.

물량이 늘어나면 청약경쟁률이 낮아지기 때문에 중대형 청약 수요자 입장에선 유리한 대목이다. 그러나 판교 중대형 아파트 청약 여부에 결정적 키를 잡고 있는 시세차익은 줄어들 전망이다. 수요자 부담인 주택채권입찰제도가 도입되기 때문이다.

판교 25.7평 중대형 아파트 청약의 복병으로 떠오른 채권입찰제는 분양가에 주변 시세를 감안한 시세차익의 일정 비율만큼 채권을 매입하는 방식이다.

예컨대 상한액이 80%, 시세차익이 1억원이라고 하면 분양가에 최대 8000만원을 더 얹어 청약하는 식이다. 현재까지 정부는 구체적인 채권 상한액, 채권의 종류와 이자를 밝히지 않고 있다. 이에 따라 시장에서도 어느 정도의 할인이 가능할지 가늠하지 못하고 있는 실정이다.

다만 정부는 분양가+채권매입에 따른 손실액이 주변시세의 90%까지 근접하도록 하겠다는 입장만 밝히고 있다.

이런 점을 고려할 때 분양가는 원가연동제에 따라 기본 분양가 1200만~1300만원에 채권매입에 따른 손실액 평당 500만~600만원을 얹을 경우 대략 1800만원 안팎이 될 것으로 추정된다. 분당 시범단지 시세가 평당 2000만원 안팎이란 점을 고려할 때 시세차익은 그리 크지 않다.

5년간 전매가 제한된다는 점도 청약수요자 입장에선 고려해야할 사항이다. 판교신도시 중대형 아파트는 내년 8월에 분양되는데, 5년간 전매가 금지되면 2011년 7월 이후에나 매도가 가능하다. 채권부담으로 시세차익이 줄어드는 상황에서 5년간 전매제한까지 더해질 경우 시세차익은 크지 않을 것으로 보인다.

이런 점을 고려할 때 판교 중대형 아파트를 노리는 실수요자라면 자금을 충분히 확보해 놓아야 한다. 채권을 부담할 만한 자금계획을 세우지 못했거나 단기에 되팔 것을 고려하는 수요자라면 아예 중소형 평형으로 청약통장을 감액하거나, 판교후광 개발효과가 예상되는 용인, 분당으로 눈을 돌리는 방법도 생각할 수도 있다.

◇25.7평 이하 10년간 되팔 수 없다 = 판교신도시 내 중소형 아파트는 원가연동제 방식으로 분양된다. 분양가는 평당 950만~1026만원선에 분양될 것으로 보이는데 인근 분당신도시 중소형 평형은 평당 1500만원선이다.

단순 비교하면 평당 500만원, 30평형대라면 1억5000만원 이상의 시세차익이 가능한 셈이다. 그러나 문제는 10년간 되팔 수 없다는 데 있다. 정부 방침대로 내년 3월에 분양하면 2016년에 2월 이후에나 팔 수 있다는 이야기다. 이런 이유로 현 시점에서 25.7평 이하 주택에 대한 시세차익을 예상하는 것은 큰 의미가 없다.

이런 점을 고려할 때 중대형과 마찬가지로 중소형 아파트도 거주 목적 실수요자 입장에서 청약에 나서야 한다. 10년 후 차익은 덤으로 생각해야 한다.