강남 재건축 잡아라!..건설사 수주혈전

[이데일리 이진철 기자] 대형건설사들이 서울 강남권 재건축사업 수주에 사활을 걸고 있다. 
 
최근 시공사 선정을 진행 중인 강동구 고덕주공 6단지, 고덕주공 2단지, 둔촌주공 등 강남권 재건축 수주전에선 재건축 조합원들의 마음을 사로잡기 위한 금품살포, 경쟁업체 흑색선전, 무리한 조건제시 등 혼탁양상이 벌어질 정도다.
 
◇ ①수주실적 때문에

주택경기 침체 속에서 강남 재건축 사업은 안정적인 일감확보로 매력적이다. 지방은 미분양 문제로 골치를 앓고 있고, 수도권 신규분양은 보금자리주택에 경쟁력이 밀리고 있다.
 
분양시장이 꽁꽁 얼어붙은 상황에선 사업 리스크를 짊어지고 일반분양 물량이 많은 주택사업을 추진하기도 부담이다.
 
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "최근 주택시장이 재건축과 재개발로 명맥을 이어간다고 해도 과언이 아닐 정도로 침체됐다"면서 "강남 재건축은 수천가구 규모의 대형사업으로 안정적으로 실적을 올리는 수단이 될 수 있어 치열한 경쟁이 벌어지는 것"이라고 설명했다.
 
삼성물산의 경우 일반분양에 대한 부담이 낮은 안정적인 서울·수도권 재건축·재개발 사업 위주로 주택사업을 추진하고 있다. 삼성물산의 올해 아파트 공급계획 1만47가구 중에서 재건축·재개발 물량은 8880가구로 대부분을 차지하고 있다.
 
◇ ②수익성 때문에
 
강남권 재건축사업은 입지 특성상 수요자들의 선호도가 높아 미분양 우려가 상대적으로 덜하다. 분양시점에 경기가 좋아져 아파트값이 오른다면 그만큼 일반분양가를 올려 수익성을 높일 수 있다는 게 매력이다.
 
재건축 사업방식은 크게 도급제와 지분제로 나뉜다. 도급제는 건설사가 정해진 공사비만 받는 방식이다. 반면 지분제는 시공사가 제시한 무상지분율 만큼 조합원들이 분양면적을 배정받고 나머지 사업의 이익과 리스크는 건설사가 책임지는 방식이다.
 
강남 재건축의 경우 조합원들에게 사업이익이 돌아가는 도급제가 많았지만 최근 경기침체로 미분양 우려가 높아짐에 따라 지분제를 적용해 사업 리스크를 시공사에 부담토록 하는 사례가 많아졌다.
 
최근 재건축 시공사 선정을 진행중인 강동구 고덕주공·둔촌주공 단지 등은 지분제로 사업을 추진하고 있어 입찰에 참여한 건설사들은 조합원들에게 유리한 더 높은 무상지분율을 제시하면서 수주경쟁에 나서고 있다.
 
높은 무상지분율을 제시한 건설사는 일반분양분의 분양가격을 그만큼 높게 책정해야만 사업의 수익성을 맞출 수 있다. 일반분양가가 너무 높으면 미분양 우려가 있다. 하지만 강남권이라는 입지적 장점으로 상대적으로 미분양 리스크가 낮은 것이 매력이다. 
  
◇ ③랜드마크 때문에
 
대형건설업체들의 강남권 재건축 수주전의 이면에는 주도권을 잡기위한 자존심 문제도 걸려있다. 강남권에 대단지 아파트를 건립하는 것 자체로도 커다란 브랜드 홍보효과를 누릴 수 있다.
 
삼성물산(000830)과 GS건설(006360)의 경우 지난 2000년대초 수주했던 강남권 대단지 재건축 사업이 최근 입주하면서 아파트 브랜드 홍보효과를 톡톡히 누리고 있다. 실제로 지난 2008년말부터 GS건설의 반포자이(3410가구)와 삼성물산의 래미안퍼스티지(2444가구)가 본격적인 입주를 시작하면서 강남권의 랜드마크 아파트의 새로운 축으로 부상했다.
 
이에 비해 현대건설(000720)과 대우건설(047040) 등은 토목과 해외사업 등에서 건설명가를 자부하고 있지만 회사 이미지를 떠올릴 만한 강남권 대표 랜드마크 아파트 경쟁에선 뒤쳐지고 있다. 이는 2000년대초 유동성 위기로 적극적인 재건축 수주에 나서지 못했던 영향도 있다.
 
현대건설 관계자는 "강남권에서 잠실시영 등 대단지 재건축 시공을 했지만 `힐스테이트`  브랜드를 달지 못했다는 게 지금도 아쉽다"고 말했다. 대우건설 관계자도 "지난 2000년대 초반만 하더라도 워크아웃으로 재건축 수주전에 적극적으로 나설 수 있는 상황이 아니었지만 지금은 회사 상황이 달라졌다"고 말했다.
 
◇ ④공공관리제 시행 때문에
 
오는 7월부터 시공자가 선정되지 않은 정비사업구역을 대상으로 `공공관리자 제도`를 시행되는 것도 건설업체 경쟁을 가열시키는 요인이다. 공공관리제가 도입되면 절차가 오래 걸리고 시공사와 조합의 입김도 줄어들 수밖에 없어 고덕주공과 둔촌주공 등 조합이 설립된 강남 재건축 단지에서 제도시행 이전에 시공사 선정에 나서고 있다.
 
공공관리제는 사업 진행과정의 투명성을 높이자는 취지로 대표적인 정비사업인 재개발·재건축을 지방자치단체 주도로 추진, 관리하는 것이다. 시공사 선정부터 공사비 관리 등 전과정을 서울시가 관리하게 된다. 제도가 시행되면 현재와 같이 재건축조합과 시공사가 마음대로 사업추진과 사업비 조정을 하기 어려울 수밖에 없다.
 
특히 시공사 선정단계도 현재의 `조합설립인가 이후`에서 제도시행 이후엔 `사업시행인가 이후`로 바뀌게 된다.
 
오는 7월 제도시행 전까지 수주를 확정하지 못한다면 현재 시공사 선정에 나서고 있는 조합설립 인가 단계의 재건축단지는 사업시행 인가를 받을 때까지 최소 1년 이상은 기다려야 한다. 건설사 입장에선 그동안 수주를 위해 물밑에서 투입했던 마케팅 비용을 회수하는 것이 사실상 어려워진다는 얘기다.

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