한강변 초고층 숲으로..`어디가 어떻게 바뀌나`

[이데일리 윤도진기자] 한강변 재건축 단지들이 하나로 묶여 초고층 주거단지로 변모한다. 이는 서울시가 인접 단지들과 통합개발할 경우 부지의 25%이상 기부채납하는 대신 초고층 아파트를 세울 수 있도록 층고 인센티브를 주는 방안을 한강변 전체에 적용키로 했기 때문이다.

앞서 오세훈 서울시장은 작년 12월 이데일리와의 인터뷰에서 공공용지 기부채납으로 초고층(56층) 재건축이 가능해진 용산 이촌동 렉스아파트 사례를 들며 "한강르네상스 계획의 기본 목표가 사유화된 한강을 공공에게 돌려주는 것인만큼 이를 한강변 전체에 적용할 것"이라고 밝힌 바 있다.

◇ 지구별 재건축 통합추진..초고층 `우후죽순`

▲서울시 `한강 공공성 회복 선언` 방안 개요도(자료: 서울시)

시는 이날 밝힌 `한강 공공성 회복 선언`을 통해 향후 한강변에 연접한 지역의 재건축 등 정비사업의 경우 기본적으로 순부담률 25% 이상의 기부채납을 받아 공공용지 및 기반시설을 확보하는 한편 층고를 최고 50층 안팎으로 높여주는 방식으로 통합개발을 유도하기로 했다.

시는 우선 한강변 주거지역의 변화를 이끌 곳으로 ▲성수 ▲합정 ▲이촌 ▲압구정 ▲여의도 등 5개 지역을 `전략정비구역`으로 선정, 연내에 법정 도시관리계획을 수립해 통합 합동개발 방안 및 전략을 마련한다는 계획이다.

특히 압구정지구는 한남대교 남단 라이프미성에서부터 신현대-구현대, 성수대교 남단 한양아파트까지 115만㎡부지가 하나로 묶여 개발된다. 기부채납 비율 26~30%를 적용하고 50층 안팎으로 층수를 높여주는 방안이 추진된다.

이 지역은 앞서 지난 2005년에도 현대 1~7차와 10차 주민들이 8개 재건축단지를 하나로 묶어 최고 60층짜리 초고층 아파트를 짓는 방안을 추진했지만 집값 급등을 우려한 정부의 반대로 무산된 바 있다. 당시 안과 이번 서울시 계획이 다른 점은 부지 일부를 공공용도로 기부채납 받아 일반 시민들이 이용할 수 있는 대규모 공원 및 공공문화시설을 도입하는 것이다.

서울시는 "이 지역은 강북과 강남을 잇는 중요한 입지이고 재건축 사업이 추진중이기 때문에 시급한 대응책이 필요하다"며 "올림픽도로를 지하화해 주거단지와 강변 공원을 연결한 복합 단지로 정비할 계획"이라고 밝혔다.

◇ 여의도 시범·삼부 통합

여의도지구의 경우 한강변의 시범아파트와 대교·삼부아파트 등과 샛강변쪽 미성·광장아파트를 각각 통합 재건축 하는 개발안이 추진된다. 전체 구역면적은 55만㎡로 기부채납비율은 40%가 적용된다.

여의도 역시 `높이완화구역`으로 분류돼 상업·업무지역은 최고층수 제한이 사라지고 주거용 아파트는 평균층수 40층, 최고층수 50층 안팎까지 지을 수 있게 된다. 시범아파트 역시 추진위 단계에서 77층 높이로 재건축을 추진하다 주민들의 의견 불일치로 중단된 바 있다.

이촌지구는 작년 12월 최고 56층까지 허가를 맡은 렉스아파트의 선례에 따라 한강대교에서 반포대교에 이르는 주변 왕궁·한강맨숀·강변·삼익·시범 등 중층 중소규모 단지들이 통합 재건축된다. 총 아파트지구 85만㎡ 중 계획 대상지는 33만㎡이며 대규모 공원부지가 마련될 계획이다.

성수지구의 경우 인근 뚝섬 상업용지에 들어서는 초고층 주상복합만한 높이의 주거복합지구가 영동대교 북단 인근까지 들어서게 된다. 이 지역은 64만㎡부지에 단독주택지와 근린상가가 밀집되어 있으며 현재 전체의 80% 정도가 정비구역지정 요건에 해당하는 상태다. 기부채납 비율은 25~28%로 적용될 전망이다.

역시 단독주택지 등이 밀집한 합정지구 역시 당인리 발전소 이전사업과 연계해 대대적인 정비가 이뤄질 전망이다. 양화대로에서 합정로터리 대흥로에 이르는 일반주택지로 발전소 부지 포함 구역 면적은 54만㎡이며 기부채납비율은 12~40%가 적용될 전망이다.

◇`잠실5+장미`, `반포1+잠원한신` 

시는 5개 `전략정비구역`의 발전구상안을 현실화시키기 위해 연내에 이들 지역의 법정 도시관리계획을 수립한 뒤 ▲망원 ▲당산 ▲반포 ▲잠실 ▲구의자양 등 5개 `유도정비구역`에 대해서도 사업추진을 본격화한다는 계획이다. 시는 자치구 및 지역주민과 충분한 의견수렴, 추진전략 마련을 위해 전담 TF조직을 구성할 방침이다.

이 중 잠실지구의 경우 잠실대교 남단에 마주보고 있는 잠실동 주공5단지(3930가구)와 신천동 장미1~3차(3522가구)가 통합 개발될 전망이다. 반포지구는 동작대교 남단 반포주공 1단지부터 한남대교 잠원동 한신 단지에 이르는 재건축 단지들이 통합 대상이 된다.

다만 개별적으로 재건축 사업을 추진중인 각 조합들이 통합 개발안에 얼마나 합의할 수 있을 지는 미지수다.

시 관계자는 "주민들이 구상안에 동의하지 않고 기존 계획에 맞춰 사업을 추진할 수 있겠지만 이번 구상안을 법정화하는 과정에서 적정이익을 보장하면서 공공성을 강화하는 방향으로 자치구 및 주민들의 동의를 얻어낼 것"이라고 밝혔다.

◇28조 생산 유발효과..집값급등 우려

시는 조만간 합동개발 방안을 마련해 추진 예정인 성수, 합정 등 5대 `전략정비구역`의 경제적 개발 효과에 대해 총생산 28조6000억원, 부가가치 12조3000억원, 고용창출 약 20만명을 예상했다.

한강변 초고층 재건축 사업이 침체된 경기에 새로운 성장동력을 제공해 국가경제의 활력을 견인하는 계기가 될 수 있을 것이라는 기대다.

하지만 기존에도 고가주택이 밀집한 이들 한강변 재건축 단지의 사업 추진이 가속화되면 부동산 가격 급등이라는 부작용으로 연결될 수 있다는 우려도 제기된다.

시 관계자는 "성수, 합정 등 단독주택지에 대해서는 지분쪼개기에 의한 투기방지를 위해 건축허가를 제한할 예정"이라며 "해당 지역에 대한 토지거래 동향을 지속적으로 모니터링해 부동산 가격의 상승 또는 투기조짐 포착되면 즉시 토지거래 허가구역 또는 투기지역 및 주택거래신고지역으로 지정해 부동산 가격 안정을 유지해 나갈 계획"이라고 밝혔다.

▲서울 여의도지구 개선효과 비교도(자료: 서울시)