(황창규의 실전 돈굴리기)역모기지론 알기

[edaily] 재테크에 관심 있는 분들은 신혼부부나 서민. 중산층 세대가 쉽게 내 집을 마련하여 안정된 생활을 하면서 장기간에 걸쳐 대출금을 나누어 갚는 모기지론이 주택담보대출이라는 것을 잘 알고 있다. 그런데, 최근 일부 은행과 보험사에서 이와는 반대의 개념으로 만들어진 역모기지론 상품을 내 놓았는데, 이른바 노후 플랜 대출 상품으로 시장에 선을 보이기 시작하였다. 모기지론은 별 다른 수입이나 재산 없이 주택을 소유하고 있는 경우 그 집을 은행 등에 담보로 제공하고 연금형태로 대출 받아 노후 생활 자금에 사용하는 특징이 있다. 구체적으로 보자면, 은행에 본인 명의 주택을 담보로 제공하고 대출 약정을 하면 최장 15년 이내에서 대출 약정금액에 도달할 때까지 일정 금액을 연금식으로 받는 대출 상품이다. 본인 명의 주택을 담보로 제공하여야 하는데, 대출일로부터 3년이 지나면 대출금을 중도에 갚아도 별도의 수수료(갚는 금액의 1.5%)를 물지 않아도 된다. 또한, 병원비 등의 긴급한 자금이 필요하다면 대출 한도 내에서 추가 대출 신청이 가능하다. 현재 역모기지론 상품을 내 놓은 금융기관 들은 은행권에서는 신한은행과 조흥은행이, 보험권에서는 흥국생명 등이다. 먼저, 은행권에서 내 놓은 역모기지론 상품에 대해 알아보면, 대출 기간은 최소 3년에서부터 최장 15년, 연금 지급 주기도 1개월, 2개월, 3개월 중 하나를 선택하는 방식이다. 본인 명의 주택을 소유한 사람이라면 누구나 신청할 수 있고, 대출금리는 시장 연동금리 또는 고정금리를 선택하여 결정할 수 있다. 다만, 고정금리는 대출 기간이 5년 이내로 한정되어 있고, 대출기간이 2년 이하는 연 7.8%, 4년 이하는 8.1%, 5년 이하는 8.4% 등이다. 변동금리를 택할 경우, 금리 수준은 시장연동금리 즉 3개월 양도성예금증서 유통수익률에 2.0% 포인트의 가산 금리가 붙어 계산되고 3개월, 6개월, 12개월 등이 있는데, 금리 적용 기간이 길어질수록 높은 금리가 적용된다. 흥국생명에서는 아파트를 담보로 노후 생활비나 자녀 학자금을 최장 20년까지 대출을 사용할 수 있다. 시 단위 이상 지역에 아파트를 가지고 있는 20세 이상 성인이 신청할 수 있으며, 대출 기간은 15년과 20년이다. 대출 이자율은 3개월 양도성예금금리에 3 ~ 4%를 더한 수준이다. 나중 대출 만기일이 되면, 일반 주택담보대출로 전환할 수 있게 된다. 그렇지 않다면 만기일에 담보 주택을 팔아서 대출금을 갚을 수 있고, 만약 자녀가 있는 경우에는 증여세 등을 절세하기 위하여 소득이 있는 자녀 명의로 대출 채무를 이전한다거나, 직접 증여를 고려할 수 있다. 물론, 이 때에는 해당 금융기관과 충분하게 상의하여 유리한 방안을 선택할 수 있다. 결국 이 상품은 일선에서 은퇴하신 분들의 노후 생활 자금과 사전 증여 측면에서 유리한 상품이라고 볼 수 있다. 그 외에도 40 ~ 50대 세대처럼 일생에서 자녀 교육비, 대출 이자 등 지출이 많은 연령층에서 볼 때 저렴한 이자 비용으로 안정적인 고정 수입을 확보할 수 있다는 점, 분양 대금 납부나 살던 주택을 신·증축하는 경우 자금이 필요한 시기마다 대출금을 수령할 수 있는 장점이 있다. 마지막으로 핵가족화가 일반화된 우리 현실에서 주택에 대한 개념의 변화 즉 자녀 상속보다는 노후 부부 자신들의 여유로운 삶을 소중하게 인식하는 물결이 높아지고 있는 추세와 장기적으로는 전망하기 어려운 주택 처분에 따른 재 투자위험도 피할 수 있다는 점도 주목할 만 하다. (황창규 노원역하나은행 PB팀장)