"美모기지 금리 오를 일만 남았다"

[이데일리 오상용기자] 미국 연방준비제도(Fed)가 예상대로 기준금리를 동결했다. 적어도 내년 상반기까지는 지금의 제로금리(0~0.25%) 수준을 유지할 것 같다는 시장 전망에도 힘을 실어줬다. 당초 올해 말로 종료되는 모기지담보증권(MBS: 주택담보대출저당증권) 매입 기한도 내년 3월말로 연장했다. 주택시장의 불안감이 여전하다는 이유에서다.

모기지 차환을 희망했거나 주택 구매를 저울질해온 사람들에게는 희소식이다. 그러나 다가오는 모기지 시장의 환경변화를 막기엔 역부족으로 보인다. 전문가들은 이제 모기지 금리는 오를 일만 남았다고 입을 모은다.

◇ 석달간의 말미

▲ 30년 모기지 금리 추이

공개시장위원회(FOMC)의 결정은 모기지 시장 참여자와 잠재 주택 수요자, 기존 모기지 이용자들에게 석달간의 말미를 추가로 부여한 것이다.
 
연준은 당초 올해말 종료할 예정이었던 MBS 매입을 내년 3월말까지로 연장, 총 매입한도인 1조2500억달러의 기관 모기지증권(MBS)과 2000억달러의 기관(패니메이와 프래디맥)채권 매입을 채우겠다고 밝혔다.

모기지 매입 프로그램을 연말 종료하기엔 주택시장 불안감이 여전해 연장하기는 했지만 `마음의 준비를 하라`는 시그널을 주기엔 충분했다.
 
앞서 국채 매입 시기를 10월로 못박은데 이어 비정상적인 시장안정책의 종료 일정을 속속 내놓고 있는 것이다. 연준이 `시장에서 부드럽게 이행되도록 하겠다`는 단서를 달기는 했지만 모기지 시장 환경은 분명 변화에 직면해 있다.

◇ 방향은 `모기지 금리 상승`

미국의 30년짜리 모기지의 고정금리는 10년래 최저수준에 머물러 있다. HSH어소시에션닷컴에 따르면 30년짜리 고정 모기지 금리는 5.24% 수준으로 6월 고점인 5.81%에 비해 0.57%포인트 낮다.
 

▲ MBS 매입에 따른 모기지금리 추이

모기지 금리가 이 처럼 낮은 수준을 유지하고 있는 것은 연준의 저금리 정책과 함께 MBS시장 안정책 덕분이다. 미국 은행들은 주택담보대출(모기지)을 기초자산으로 MBS를 발행해 유동화한 자금을 신규 모기지 재원으로 삼고 있다.
 
따라서 MBS 시장 경색으로 MBS의 발행비용(금리)이 높아지면 일반일들에게 제공하는 모기지 금리도 덩달아 오를 수 밖에 없다. 연준이 MBS 매입에 나선 것도 이 때문이다.

캘큐레이티드 리스크에 따르면 연준 MBS 매입의 시장안정 기여도는 크다. 시중 모기지 금리를 평균 0.35%포인트 이상 끌어내린 것으로 추정되고 있다. 따라서 연준의 지원 종료가 예정된 상황에서 향후 모기지 금리는 적어도 0.35%포인트 이상 더 오를 것이라는 계산이 나온다. CNN머니는 이를 근거로 "연준이 당분간 저금리 정책을 유지하더라도 모기지 금리는 오를 일만 남았다"고 예상했다.

연준이 MBS매입을 연장했지만 매입하는 속도는 갈수록 떨어질 것이다. 이같은 변화는 올 가을부터 시장에 반영돼 모기지 금리가 오름세를 탈 것이라고 전문가들은 예상하고 있다. 물론 연준의 MBS매입 기한 연장에 힘입어 모기지 금리상승세가 당초 예상만큼 가파르지는 않을 것이라는 기대도 나온다.
 
도이치방크의 피터 후퍼 수석 이코노미스트는 월스트리트저널(WSJ)과의 인터뷰에서 "연준이 원하는 것은 가능한 시장에 충격을 주지 않는 선에서 출구전략을 펴는 것"이라고 말했다.

◇ 지원책 속속 일몰..美부동산 업자 "please more~"

그러나 부동산 시장 안정을 위해 정부와 중앙은행이 폈던 비상대책이 속속 끝나가는 기미를 보이자 미국 부동산업자들은 애가 탄다. 주택시장이 최악의 상황을 벗어나고 있지만 아직 회복을 논할 단계는 아니기 때문이다.

최근들어 플로리다와 캘리포니아 등 여러 주에서 주택거래가 늘었지만 이는 생애 첫 주택구입자들이 8000달러 한도의 세제혜택을 이용해 압류 주택 헐값매입에 나선 덕분이다. 해당 세지원은 오는 11월 종료된다.

부동산 중개업체인 21세기바렛의 리 바렛 사장은 "정부 도움이 여전히 필요하다. 시장 스스로 현 난국을 타개할 힘이 없다. 의회가 주택구입 세지원을 연장해야 한다"고 주장했다.
 
WSJ도 최근 주택시장이 회복의 조짐을 보이고 있지만 고용시장 악화로 늘어나가는 신규 주택압류는 집값 하락의 재발 위험이 상존해 있음을 보여준다고 진단했다.