판교신도시 중대형 아파트는 원가 연동제가 적용될 경우 땅값 + 표준건축비 + 지하주차장 공사비 +인센티브+보증수수료 +편의시설 등 기타 등으로 구성된다.
현재 중대형 아파트 용지가격은 평당 971만~1334만원으로 결정된 바 있다. 여기에 종전 25.7평 이하에 적용되는 표준 건축비 339만원, 지하주차장 건축비 20만원, 보증수수료 6만원, 기타 편의시설 설치비 10만원, 친환경예비인증 인센티브 10만원를 더하면 분양가격은 평당 1356만~1719만원이 된다.
그러나 중대형 아파트라는 점을 고려할 때 표준건축비 등 각종 비용이 10~20% 정도 상승할 가능성이 있다.
이에 대해 강팔문 주택국장은 4일 "25.7평 이하에 적용되는 표준 건축비 등을 중대형 아파트에 적용할 경우엔 품질 등이 떨어질 수 있다"며 "중대형 아파트에 맞는 건축비 등을 따로 추산해야 하고, 이 경우 표준 건축비 상승이 예상된다"고 말했다.
이 점을 염두에 두고 건축비가 10% 상승한다고 가정할 때 판교신도시 내 중대형 아파트의 분양가는 평당 1500만~1900만원까지 뛸 수 있다.
이에 따라 정부는 중대형 아파트의 분양가를 낮추기 위해 용지가격은 공급 가격이 아닌 원가 수준인 평당 743만원에 맞춰 분양가를 산정할 가능성이 높다.
이 경우 분양가는 늘어난 건축비 등과 용지공급가격을 더해 평당 1100만~1200만원 내외선이 된다. 40평형으로 환산하면 4억4000만~4억8000만 원선이 되는 셈이다.
그러나 수요자 부담은 여기에 그치지 않는다. 즉 중대형 아파트에 적용될 주택채권 비용이 추가로 부담해야 한다.
당첨자가 주택매입채권을 바로 시장에 유통시킬 경우 50%의 할인을 적용 받아, 7000만원 정도의 부담이 발생한다. 이를 40평형으로 환산하면 평당 부담액은 175만원이 된다.
결국 수요자가 판교신도시 내 40평형 아파트에 당첨될 경우 평당 분양가는 1275만~1375만원 된다.
물론 이 같은 분양가 산식은 변수를 배제한 것이다. 실례로 공급 규모 확대를 위해 용적률을 상향 조정할 경우 용지에 대한 감정평가가 불가피해 용지가격이 상승할 수 있다. 또 건축비가 10% 이상 증가해도 분양가는 상승한다.
여기에 채권상한액이나 유통시장에서의 할인율이 바뀔 수 있어, 이에 따른 부담금액이 증가하거나 줄어들 수 있는 여지도 있다. 최종적인 분양가의 윤곽은 이번달 31일 발표될 부동산 종합대책에 포함될 예정이다.