집값, 연말이 바닥..내년부터 오른다

[이데일리 이진철 기자] 주택가격이 연말 바닥을 다진후 내년부터 상승세로 전환할 것이란 전망이 조심스럽게 제기되고 있다.

지난 6~7월 최악의 국면을 보였던 주택시장의 주요 지표들이 정부의 8.29대책 이후 점차 회복되는 모습을 보이고 있다.

특히 최근 아파트 전세가격이 상승세를 보이면서 매매가격 하락폭도 둔화되는 모습을 보이고 있다. 서울·수도권 주택시장 침체의 원인을 제공했던 입주대란도 연말부터 입주물량 감소가 예상되면서 해소될 것으로 보인다.

◇ 내년 신규입주 감소..공급부족으로 집값상승 가능성

국민은행이 조사한 지난 9월 전국의 주택매매가격은 가을 이사철 수요 및 신혼부부 수요 등의 영향으로 매수심리가 다소 개선되며 지방지역을 중심으로 0.1% 상승했다.

서울의 주택 매매가격은 0.2% 하락하며 6개월 연속 하락세를 지속했지만 전월(-0.4%)에 비해선 하락세는 둔화됐고, 수도권 역시 전월(-0.4%)에 비해 낙폭을 줄여 0.2%의 내림세를 나타냈다.

특히 내년 1분기부터 아파트 입주물량이 급감함에 따라 실질적인 공급부족에 따른 가격상승 가능성도 제기되고 있다.

전국 아파트 연간 입주물량은 2009년 28만2000가구에서 올해 29만9000가구로 증가하지만 내년과 2012년에는 각각 18만8000가구와 10만9000가구로 급격히 감소할 것으로 전망된다.

건설사들이 2007년 4분기부터 2008년 1분기까지 분양가상한제를 피하기 위해 밀어내기 분양을 무리하게 단행해 올 2분기와 3분기에 입주(준공)가 집중적으로 도래하면서 아파트값 약세의 원인을 제공했다. 그러나 2008년 하반기부터 신규분양이 급감하기 시작해 2~3년의 공사기간에 따른 시차를 감안할 때 입주물량 감소는 내년 상반기부터 본격화될 것으로 예상된다.

김동준 HMC투자증권은 선임연구원은 "내년 1분기부터 아파트 입주물량이 급감함에 따라 실질적인 공급부족이 소비자의 피부에 와 닿을 것"이라며 "신규 입주물량이 본격적으로 감소하는 내년 상반기부터는 주택가격이 본격적으로 회복될 것"이라고 전망했다.

◇ 전셋값 급등, 실수요자 매매로 갈아타기

최근 전셋값이 급등하면서 실수요자들이 전세에서 매매 수요로 갈아타며 내집마련에 적극 나서고 있는 것도 집값 상승에 영향을 끼칠 것으로 예상된다.

김희준 동부증권 애널리스트는 "지방은 수도권에 비해 매매가와 전세가 차이가 크지 않기 때문에 전세수요가 매매수요로 돌아서는 경향이 많아지고 있다"면서 "이는 집값 상승의 원인이 되고 있다"고 말했다.

삼성경제연구소는 최근 보고서에서 "대출규제의 효과, 가구수 증가와 낮은 자가보유율 등 잠재 수요의 존재로 인해 향후 부동산 경기가 급락하거나 장기 부진에 빠질 우려는 낮다"고 분석했다.

특히 "추가적인 가격하락 기대를 갖고 있는 무주택자의 경우 주택가격이 낮아졌다는 인식이 확산되면 실수요로 전환될 것"이라고 전망했다.
 

▲ (자료: 국민은행)

서울지역도 최근 전셋값이 오르고 매매가격은 약세가 지속되고 있는 점을 감안할 때 내년부터 전셋값 급등의 부담이 매매가격에 영향을 끼칠 수 있다는 전망도 나오고 있다.

국민은행 조사에서 9월 서울지역의 아파트 매매가격 대비 전셋값 비율은 43.0%로 작년 1월 최저치(38.2%)를 나타낸 후 상승세가 지속됐다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "경기회복에도 불구하고 해외 저금리 요인으로 국내 금리인상이 힘을 받지 못하고 있어 당분간 고성장 저금리 상황이 지속될 수도 있다"면서 "이같은 저금리 상황이 지속되면 매매가격 대비 전세가 비율이 50% 이내라도 아파트 가격이 상승할 수 있다"고 말했다.
 
이같은 낙관론에 대한 반론도 있다. 김규정 부동산114 부장은 "주택 구매심리를 진작시킬 추가 대책이 나오지 않는다면 당분간 아파트 시장은 거래 관망세가 이어질 것"이라며 "체감경기 회복이 더딘 데다 추가 금리인상 가능성도 불안요인으로 작용하고 있어 4분기에도 주택 구매심리가 살아나기는 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.
 

▲ (자료: 국민은행)