[마켓인]빌딩 사면서 또 팔고…이지스, 서울역 일대 '광폭행보'

[이데일리 김성수 기자] 부동산 자산운용사 이지스자산운용이 서울역 인근 상업용부동산을 일부 팔고, 일부 사면서 포트폴리오 교체에 적극 나서고 있다. 서울역 주변 각종 개발호재를 감안해 가치가 오를만한 오피스 빌딩을 사들이고 있지만, 올해 급격한 금리인상으로 상업용 부동산 시장이 위축될 가능성도 있는 만큼 일부는 정리하는 행보라는 분석이 나온다.

다만 거래 대상 부동산의 입지가 비슷한데다 매입 후 1년 밖에 안 된 오피스 빌딩까지 매물로 내놓자 부동산업계에서는 의아하다는 반응도 나온다.

28일 투자은행(IB)업계에 따르면 이지스자산운용은 작년 12월 호텔인 밀레니엄 힐튼 서울을 1조1000억원에 매입한 데 이어 이달 서울시티타워를 약 5000억원에 매입했다. 반면 서울로타워(구 대우재단빌딩), SK남산그린을 매물로 내놓았으며 삼부빌딩도 매각을 검토하고 있다. 서울로타워는 이지스자산운용이 매입한지 1년 만에 매각하는 자산이다.

이들 건물은 모두 서울역에서 걸어서 10분 내외 거리에 있다. 지난 1983년 문을 연 밀레니엄 힐튼 서울은 22층, 객실 700여호 규모의 5성급 호텔이다. 이지스자산운용은 현대건설과 함께 밀레니엄 힐튼 서울을 인수했다. 향후 건물을 철거하고 호텔, 소매시설, 오피스로 이뤄진 복합시설을 신축할 계획이다.

서울시티타워는 지하 8층~지상 23층, 연면적 6만11.05㎡ 오피스 건물로 농협손해보험 등이 임차하고 있다. 서울로타워(옛 대우재단빌딩)는 지하 4층~지상 18층, 연면적 2만7897.5㎡ 규모 건물이다. SK남산그린빌딩은 지하 4층~지상 20층 규모 오피스빌딩으로 연면적 5만7574㎡다. 삼부빌딩은 지하 4층~지상 15층, 연면적 1만5260㎡ 규모 빌딩이다.

매각: 금리인상에 시장 위축 우려

업계에서는 금리인상 불확실성이 있어서 이지스자산운용이 선제적으로 매각을 추진한 것으로 분석한다. 미국과 우리나라 금리인상이 빨라져 서울 상업용부동산 매매가 위축될 것으로 예상되고 있어서다.

미국 연방준비제도(연준)는 2개월 연속 ‘자이언트 스텝’(기준금리 0.75%포인트(p) 인상) 결정을 했다. 이로써 미국 연방기금금리(FFR) 목표치가 현행 1.50~1.75%에서 2.25~2.50%로 올랐다. 현재 한국의 기준금리는 2.25%다.

이처럼 한미 기준금리가 역전되면 금리가 높은 미국으로 국제자금이 이동하기 때문에 한국에서 자금이탈이 발생할 수 있다. 이에 따라 한국은행이 다음달 25일 금융통화위원회에서 추가 금리 인상에 나설 가능성이 점쳐지고 있다.

상업용부동산 데이터 전문기업 알스퀘어는 글로벌 금리인상이 상업용부동산 매매시장 침체로 이어질 것으로 예측한다. 금리가 오르면 대출금리도 높아져, 건물을 사려는 매수자의 대출이자 부담이 커지기 때문이다. 또한 금리가 오르면 임대인들은 대출이자 부담을 임차인에게 전가하기 위해 임대료를 올릴 것이기 때문에 임대시장 침체도 불가피할 것이란 판단이다.

매수: 서울역 인근 개발 가능성

이 와중에 서울역 인근 빌딩 매수를 타진하는 것은 서울역이 가진 미래가치에 주목했기 때문이라는 분석이 나온다. 서울역은 향후 GTX-A·B노선이 개통하면 기존 지하철 1·4호선, 공항철도와 더불어 5개 철도노선이 교차하는 ‘퀸터플 역세권’이 된다.

특히 서울역은 삼성역, 청량리역과 더불어 서울시내 ‘GTX 환승 트라이앵글’ 중 한 곳으로 꼽힌다. 서울시에서 GTX 2개 노선이 교차하는 역은 서울역, 삼성역(GTX-A·C), 청량리역(GTX-B·C) 세 곳 뿐이다.

또 올 하반기에는 서울역 북부역세권 건축허가가 진행될 예정이다. 서울역 북부역세권 사업은 총 1조7000억원을 들여 컨벤션, 오피스, 호텔, 오피스텔 등으로 이뤄진 ‘강북의 코엑스’를 만드는 사업이다. 서울역사 뒤 유휴 철도용지 5만여㎡가 서울역과 연계돼서 지하 6층~지상 38층, 총 5개 건물로 이뤄진 연면적 35만㎡ 전시·호텔·판매·업무 복합단지로 바뀐다.

특히 ▲2000명 이상을 수용할 수 있는 대회의실 ▲30명 이상을 수용할 수 있는 중·소회의실 10실 이상 ▲2000㎡ 이상의 옥내전시면적을 확보한 시설의 회의장·전시장을 갖춘 컨벤션(MICE) 시설이 들어선다. 이 사업은 착공을 위한 행정절차가 진행되면서 점차 가시화되고 있다.

서울시에 따르면 현재 교통영향평가가 진행 중이며 사업자인 한화 컨소시엄이 건축심의를 신청할 예정이다. 이후 시에서 오는 10~11월 건축허가신청을 하면 연말경 건축허가가 나올 것으로 보인다. 급격한 금리인상이라는 악재에도 서울역 일대 부동산 매매가 이처럼 활발한 데는 이런 배경이 작용한 것으로 분석된다.

[자료=IB업계]

“물건별로 최선의 판단”

업계에서는 상업용 부동산 매수, 매도 이유는 공감하지만 이지스자산운용이 입지가 유사한 부동산에 대해서 매입, 매각이라는 상반된 결정을 내린 것에 의아하다는 반응을 보인다.

IB업계 관계자는 “SK남산그린은 펀드 만기가 도래해서 매각하는 것으로 알고 있다”면서도 “하지만 서울로타워, 삼부빌딩은 둘 다 매입한지 1년 만에 매각해 의아한 측면이 있다”고 말했다.

이지스자산운용 관계자는 “각 자산별로 투자 전략이 다르다”며 “이 때문에 금융시장 및 부동산시장을 고려해 매입·매각이 동시다발적으로 발생할 수 있다”고 말했다.