리츠 활성화위해 투자규제 완화 추진

[edaily 양효석기자] 오는 2007년부터 공공부문에 대한 주택 후분양제가 의무화된다. 민간부문은 인센티브 제공을 통해 자율적으로 시행토록 유도된다. 현행 규정상 주택공급은 후분양을 원칙으로 하되 사업 주체가 대지소유권을 확보하고 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집하는 선분양을 허용하고 있다. 이에따라 대부분의 건설업체들은 자금확보 차원에서 선분양을 시행하고, 소비자도 시세차익을 얻기 위해 선분양을 선호한다. 정부는 선분양제가 건설자금 조기확보나 주택공급 촉진이라는 긍정적 측면도 있으나, 소비자의 주택선택권을 제한하고 분양권 전매를 통해 투기를 야기시키는 등 부작용도 크다고 판단, 후분양제도를 활성화하기로 했다. ◇분양권 전매 원칙적 차단 후분양제가 활성화될 경우 분양권 전매가 원칙적으로 차단돼, 전매차익을 노리는 주택 투기행위가 감소될 전망이다. 부실시공·입주지연 등 선분양제에서 야기됐던 문제 해소와 소비자 선택권이 강화되며, 모델하우스 설치비 절감 등으로 소비자부담이 완화된다. 건교부는 후분양 자금집행 실적추이와 주택공사의 후분양 시범사업장에서 제기되는 자금조달상 문제점을 고려해, 필요하면 올 상반기부터 주택기금 지원한도를 확대하고 금리조건도 인하할 방침이다. 특히 금융기관의 적극적인 건설자금 공급을 유도하기 위해 건설업체와 금융기관이 부담하는 투자위험 감소차원의 프로젝트 파이낸싱 지급보증 등 다양한 보증상품을 개발하기로 했다. 건교부는 부동산투자회사(리츠)의 개발사업 투자를 적극적으로 유도하기 위해 올해중 재경부와 협의해 투자규제 완화 및 절차간소화 등 다양한 제도개선을 추진할 계획이다. ◇주택공급 감소, 분양가 상승우려 후분양제가 전면적으로 실시되면 종전에 소비자로부터 조달했던 계약금·중도금이 준공후 회수돼 건설자금 조달에 차질이 발생한다. 건설업체들은 그 동안 소비자로부터 받았던 연간 21조9000억원 규모의 선분양자금을 자체적으로 조달해야 한다. 이러한 상황에서 건설자금 지원이 충분히 이뤄지지 않으면 자금동원능력이 떨어지는 한계사업자를 포함 신용도가 낮은 건설업체는 아파트 분양사업을 포기하게 된다. 국토연구원은 지난해말 보고서를 통해 후분양제가 전면 도입되면 주택공급은 15~30% 감소하고, 건설업체 자금조달 비용 때문에 분양가도 최고 12% 정도 상승할 것이라고 밝혔다. ◇청약통장 당분간 유지 전망 청약제도는 주택 수는 부족하고 수요가 넘쳐나는 상황에서 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급하기 위해 도입됐다. 하지만 청약통장 가입자가 늘어나면서 애초의 취지가 퇴색되고 있다. 건교부에 따르면 지난해말 현재 청약통장 가입자는 512만여명이며, 1순위자 만해도 200만명을 넘어서 청약제도 무용론도 나오고 있다. 건교부도 후분양제가 정착되는 2012년께 전국 주택보급률은 112%, 서울 보급률은 110%를 넘어서는 등 청약제도 필요성이 저하될 것으로 분석했다. 건교부는 원칙적으로 청약통장이 사라질 것으로 전망되나, 공공부문의 경우 필요성이 남아있을 수도 있는 만큼 향후 시장상황을 지켜보면서 청약통장제 유지여부를 검토할 방침이다. 그러나 후분양제가 활성화 되더라도 당분간은 현행 청약제도가 유지될 전망이다. 후분양제라 해도 ‘모델하우스를 보고 분양신청을 하던 방식’에서 ‘완공주택을 보고 청약 신청하는 것’으로 변경되기 때문이다. 후분양제에서도 청약경쟁률이 높을 경우 우선순위를 정할 수 밖에 없다. 따라서 지금 당장 청약통장을 해약하는 것은 바람직하지 않다는 것이 전문가들의 지적이다. 국토연구원도 청약제도는 궁극적으로는 폐지해야 하나 시장혼란을 막기 위해 당분간은 청약제도를 유지할 필요가 있다고 분석했다. 중단기적으로는 청약제도의 취지를 살려 실수요자 및 지역 청약자에게 청약 기회를 늘려 주는 것도 검토할 필요가 있다고 밝혔다.