은마아파트 재건축 허용..집값 뛸까

[이데일리 온혜선 기자] 서울 강남의 대표적인 중층 재건축아파트인 대치동 은마아파트가 `조건부 재건축 허용` 판정을 받았다.

은마아파트는 지난 2002년부터 2005년까지 예비안전진단에서 세 차례 고배를 마신 바 있다. 이번 판정으로 은마아파트는 재건축 사업을 본격적으로 추진할 수 있게 됐다. 하지만 소형의무비율, 개발이익환수 등 걸림돌이 많아 사업 추진이 순탄치만은 않을 전망이다.

◇ 네 번만에 안전진단 통과
 
지난 1979년에 준공된 은마아파트는 지난 2003년 12월 재건축 추진위원회가 구성됐지만 강남 집값 상승을 우려한 정부 규제로 지난 2002년, 2003년, 2005년 예비안전진단을 통과하는데 실패했다. 

지난해 8월7일 개정된 `도시 및 주거환경 정비법`에 따라 안전진단 주체가 재건축추진위에서 지방자치단체로 변경되면서 분위기가 반전됐다. 
 
강남구청은 은마아파트의 안전진단을 위해 지난해 12월 한국시설안전연구원에 `대치동 은마아파트 재건축 정밀안전진단 기술용역`을 의뢰했다. 강남구청은 지난주 용역업체로부터 정밀안전진단 결과를 제출받았다. 
 
은마아파트는 50.38점을 받아 `조건부 재건축 허용` 판정을 받았다. 강남구는 오는 5일 자문위원회를 열고 안전진단 결과를 검증한 뒤 은마아파트 재건축 허용 여부를 최종 발표할 계획이다.

◇ 재건축 쉽지 않다

은마아파트는 재건축까지 많은 절차를 거쳐야 한다. 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등을 거쳐 이주 철거에 들어가는데 2~3년 정도 걸릴 전망이다.
 
무엇보다 사업진행 과정에서 조합원간 갈등을 조율하기 쉽지 않을 전망이다. 28개동 4424가구 주민뿐 아니라 30여 개가 넘는 상가조합원의 3분의 2 이상 동의를 받아야한다.

중대형으로 지을 경우 소형평형의무비율(60㎡ 이하 20%)을 지켜야 해 수익성이 떨어진다. 현재 은마아파트는 102㎡ 2674가구, 113㎡ 1750가구로 구성돼 있다. 소형평형의무비율이 적용되면 일부 조합원들은 지금보다 작은 집으로 들어가야 한다.

주거면적을 10% 늘리는 소위 `1대 1 재건축`을 하면 소형평형의무비율을 피해갈 수 있지만 이 경우 중대형 평형을 지을 수 없는 단점이 있다.

◇ 전고점 회복 가능성 커
 
재건축 가시화로 집값이 오르면서 2006년말 전고점을 회복할 가능성이 크다. 하지만 큰폭으로 오르지는 않을 것으로 보인다.
 
이미 재건축 재료가 집값에 일정부분 반영돼 있는 데다 중층은 저층에 비해 수익성이 떨어지기 때문이다.
  
은마아파트는 현재 102㎡는 10억~10억2000만원에 매물이 나와있는 상태다. 112㎡는 12억~12억2000만원 사이에 시세가 형성돼 있다. 전고점을 기록한 2006년 말과 비교해 아직 1억원정도 낮다. 
 
D공인 관계자는 "안전진단 통과가 발표되면 시장은 분명 영향을 받을 것"이라며 "다만 재건축에 대한 기대감이 이미 가격에 반영된만큼 크게 오르지는 않을 것"이라고 예상했다.