재개발 양도세 절세 노하우

[이데일리 박성호기자] 최근 서울 왕십리 뉴타운의 한 노후주택을 프리미엄 1억8000만원을 포함 총 3억5000만원에 매입키로 한 B씨.

대지지분이 33㎡(10평)에 불과하지만 재개발후 아파트 입주권을 받을 경우 시세차익을 볼 수 있다는 생각에 계약을 했다.

그런데 1가구 2주택자인 매도자 A씨가 솔깃한 제안을 했다. 잔금을 관리처분인가 이후(올 3월 예상)에 주면 2000만원을 깎아주겠다는 것. 왜 A씨는 2000만원을 깎아주면서 잔금을 관리처분 이후 받기로 했을까?

관리처분 전에 A씨가 재개발 주택을 처분하면 1가구 2주택자로 분류돼 양도소득의 50%를 세금으로 내야 한다. A씨의 양도소득이 1억8000만원이므로 양도세로 9000만원을 내야 하는 것.

반면 관리처분이 나면 1가구2주택자로 간주되지만 재개발주택은 입주권으로 바뀌기 때문에 중과세가 아니라 정상세율(9-36%)로 납부하면 된다. 따라서 A씨가 내야할 양도세는 5310만원(6480만원(세율 36%적용)-누진공제액 1170만원)으로 줄어든다. 3690만원을 줄일 수 있는 셈이다.
 
한편 입주권과 2년 이상 보유한 주택을 가진 A씨가 입주권이 아닌 기존 주택을 먼저 처분할 경우에는 중과세 대상이 된다.

 
 
■재개발 주택 매각시 양도세 부과사례
1주택(비과세요건)+재개발 주택(관리처분전) = 양도세 중과세(세율 50%)
1주택(비과세요건)+재개발 주택(관리처분후) = 양도세 정상세율(9-36%)