"전월세, 이것만은 알아두세요"(종합)

[이데일리 남창균·윤진섭기자]  봄 이사철이 다가온다. 전월셋집을 구하는 세입자들은 미리 서둘러야 원하는 집을 찾을 수 있다. 건교부는 최근 세입자들의 편의를 위해 전월세 지원센터(1577-3399)를 설치했다. 이곳을 이용하면 전세자금을 대출받는 방법, 집주인과의 다툼을 해결하는 방법 등에 대해 도움을 받을 수 있다. 관련 내용을 문답으로 알아본다.

―집주인이 바뀌었는데 보증금을 올려달라고 한다.
▲원칙적으로 바뀐 집주인은 기존 전세계약을 그대로 승계해야 한다. 하지만 물가가 많이 올랐거나 지금 살고 있는 집의 전셋값이 주변과 크게 차이 나면 집주인이 보증금의 5% 안에서 올려 달라고 요구할 수 있다.

-집주인이 바뀌었는데 계약서를 다시 써야 하나
▲다시 쓸 필요가 없다. 확정일자를 받은 계약서는 그대로 유지된다. 간혹 새 집주인이 다시 계약서를 쓰자는 경우가 있는데, 이 경우엔 종전 계약서의 한쪽에 새 집주인이 자필로 이름 쓰고 "이 계약을 같은 조건으로 인수함"이라고 쓰고 서명하면 된다.

―계약기간이 끝난 뒤에도 집주인이 아무 말 없다가 갑자기 집을 비워 달라고 한다.
▲집주인은 계약을 해지할 경우 최소 한 달 전에는 통보(6개월-1개월)해야 한다. 세입자도 계약해지를 희망할 경우 최소 한 달 전에 통보해야 한다. 이 기간이 지나면 계약이 자동연장된다. 계약기간이 연장되면 임차인은 2년간 살 수 있다. 다만 현 세입자는 계약이 자동연장되었어도 집주인에게 계약해지를 요구할 수 있다. 집주인은 세입자가 계약해지를 요구한지 3개월이 지난 뒤에는 보증금을 반환해야 한다.
 
-집주인이 계약기간이 끝났음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다.
▲계약기간이 종료되면 집주인은 보증금을 반드시 돌려줘야 할 의무가 있다. 집주인이 보증금 반환을 미룰 경우 보증금 반환청구소송을 제기하고 확정판결을 받아, 경매를 신청해 보증금을 회수해야 한다. 다만 소송은 6개월 정도의 기간이 걸리고 경매 또한 6개월 이상 걸린다는 점에 유의해야 한다.

-계약기간이 남아 있는 상태에서 세입자가 임대차 계약을 해지하려고 한다.
▲집주인과 합의해야만 가능하다. 세입자 개인 사정만으로는 법적으로 계약을 해지할 수 없다. 집주인에게 개인 사정을 설명하고 계약을 종료하거나 다른 세입자가 구해질 경우 보증금을 받는다는 조건으로 집주인과 합의하면 계약을 해지할 수 있다.

-묵시적 전세계약이 갱신된 상태에서 집주인이 보증금을 과도하게 올려달라고 하는데
▲ 계약이 연장된 상태에서 집주인은 보증금을 5% 내외에서 더 받을 수 있다. 그러나 과도하게 집주인이 요구할 경우 이에 상관없이 세입자는 2년 더 살 수 있는 권리를 갖는다. 다만 계약을 해지하고 나갈 경우 이사비용(중개수수료 등)을 세입자가 부담하는 게 관례다.

-보증금을 반환받지 못한 상황에서 이사를 해야 한다.
▲세입자가 주민등록을 옮길 경우 대항력(우선순위를 확보할 수 있는 권리)을 상실해 경매를 해도 보증금을 받지 못할 수 있다. 따라서 이사하기 전에 내용증명우편으로 임대차계약 해지 통고를 하고, 관할법원에 임차권등기명령신청을 해 임차권등기명령을 받아 등기를 한 후에 주민등록을 옮겨야 한다.

―한 달 뒤 결혼한다. 전세자금 대출을 받을 수 있나
▲배우자가 연대보증을 선다는 조건 아래 대출받을 수 있다. 국민임대주택기금에서 지원하는 전세자금은 가구주의 나이, 소득, 부양가족 수 등에 따라 최고 6000만원까지 빌릴 수 있다.

―소득신고를 하지 않은 사업자도 전세자금 대출을 받을 수 있나
▲소득신고 내용이 없으면 무소득자로 간주한다. 이 경우 은행에서 연간 소득을 1000만 원으로 인정하기 때문에 대출을 받을 수 있다.

―연소득이 3천만원 이상이다. 전세자금 대출을 받을 수 있나.
▲상여금, 연월차수당, 일직·숙직비, 교통비, 위험수당, 벽지수당, 시간외·야간·휴일 근무수당, 식사비 등을 뺀 금액이 3000만원을 초과하면 국민주택기금에서 나오는 전세자금 지원 대상에서 제외된다. 하지만 시중은행에서 주는 전세자금 대출은 받을 수 있다.

―세대주가 신용관리 대상이라도 전세자금 대출을 받을 수 있나
▲대출 신청자가 신용관리 대상이면 대출을 받을 수 없다. 하지만 신용에 문제가 없는 배우자 명의로는 가능하다.
<내용증명 작성 방법>