역세권시프트 집값 안정엔 `毒`

[이데일리 윤도진기자] 서울시가 내놓은 `역세권 시프트(장기전세주택)`가 투기 우려 논란에 휩싸였다. 역세권 시프트 1만가구 공급을 위해 용적률 등 각종 건축규제를 풀어주면 땅값이 오를 수밖에 없기 때문이다. 

특히 개발 가능지역인 `서울시내 역세권+지구단위계획구역`도 139곳 10만㎡나 돼 투기 바람이 서울 전역으로 번질 수 있다는 우려도 나온다. 대상 사업지 면적이 은평뉴타운의 3배나 되기 때문이다.

서울시는 "늘어나는 개발이익의 상당부분은 시프트 공급을 통해 환수할 수 있기 때문에 투기우려는 없다"고 밝히고 있지만 땅값 자극을 우려하는 모습이다. 

시는 민간사업자가 용적률 상향을 통해 짓게 될 주택의 50-60%를 표준건축비로 매입해 시프트로 공급할 계획이다. 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경될 경우 200-250%의 기준용적률이 최대 500%까지 늘어난다.

예를 들어 제3종 일반주거지역 내 대지면적이 5000㎡인 사업지의 경우, 준주거지역으로 변경돼 용적률이 250%에서 450%까지 허용되면 연면적은 1만㎡(1만2500㎡→2만2500㎡)가 늘어난다. 이 면적의 60%는 시가 표준건축비를 주고 사들이게 되고, 이에 해당하는 지분은 기부채납 형식으로 가져간다. 곧 증가하는 연면적의 40%가량에서 발생하는 매출이 민간 사업자가 인센티브로 얻는 추가이익이 된다. 

◇땅값 급등 우려 = 전문가들은 서울시의 이번 조치가 서울시내 전역의 땅값 급등을 유발할 수 있다고 우려한다. 개발이익이 늘어나는 만큼 투자성이 높아지기 때문이다.

김규정 부동산114 차장은 "용적률을 450-500%까지 완화하고 층고제한, 노후도 기준 등을 완화하면 역세권 구도심은 대부분 개발될 것"이라며 "투기 심리가 작동할 수 있다"고 말했다. 함영진 부동산써브 실장도 "노후 주택 비율 요건이 50%로 낮아지면 서울 시내 대부분 역세권이 요건을 맞출 수 있을 것"이라며 "특히 강북 전역이 개발 기대감에 휩싸일 수 있다"고 말했다.

서울시는 "이미 계획이 완료된 지구단위계획구역으로 한정되기 때문에 투기바람이 불  가능성은 낮다"는 입장이다. 서울시 주택국 관계자는 "주어지는 인센티브만큼 투자매력이 늘어난다고 볼 수는 있지만 대부분의 이익이 장기전세 형태로 환수되기 때문에 용적률 증가분 만큼 기대수익이 오르진 않을 것"이라고 말했다.

그러나 구체적인 사업대상지에 대해서는 밝히지 않는 등 땅값 상승을 우려하는 모습도 보이고 있다. 현재 거론되는 지역은 지하철 2·4호선 사당역, 6호선 대흥역 정도에 불과하다. 

◇사업 현실화 의문= 이번 서울시의 계획이 땅값만 올리고 기대했던 장기전세 공급의 결과물을 가져오지는 못할 수 있다는 우려도 나온다.

A건설사 관계자는 "토지 가치가 오르면서 주민들은 이에 상응한 보상을 요구할 게 뻔하다"라며 "지구단위구역으로 묶어 개발할 경우 주민들이 100% 동의해야 한다는 점을 고려할 때 사업 추진이 더욱 어려워질 수 있다"고 말했다.

김학권 세중코리아 사장은 "분양가상한제 적용대상이 되기 때문에 택지비를 얼마나 인정받을 수 있느냐에 따라 사업 추진 여부가 결정될 것"이라며 "땅 주인 간의 이해가 엇갈리면 사업이 더뎌질 가능성이 높다"고 말했다.

서울시는 이에 대비해 알박기에 대한 대응방안도 강구하고 있다. 주택국 관계자는 "사업지 지분 소유자가 알박기 등으로 땅값을 올릴 것에 대비해 지분 보유자 80%가 동의하면 나머지를 강제수용하는 `도시환경정비사업` 절차를 도입하는 것도 검토 중"이라고 밝혔다.

이밖에도 사업이 계획대로 진행될 경우 시내 역세권의 고층· 과밀화로 인한 교통난 등도
문제로 꼽힌다. 발표 시점도 논란거리다. 강북지역 집값 상승세가 심상치 않은 상황에서 이같은 정책을 발표하면 상승효과가 나타날 수 있기 때문이다.