(건설불황극복)⑤한국토지신탁, 부동산금융 선도

[edaily 이진철기자] 몇년전 유명건설회사인 A건설은 아파트개발을 위한 부지를 확보하고도 일시적인 자금난으로 법정관리에 들어가 막상 사업추진을 진행하지 못하는 상황이었다. A건설은 사업추진 방법을 찾던 중 개발신탁이라는 제도를 활용키로 하고 한국토지신탁에 아파트건설을 위한 개발신탁을 의뢰했다. 한국토지신탁은 사업타당성 검토를 거쳐 470가구 규모의 아파트건립을 추진키로 결정하고 건축은 A건설이 책임 시공하되 사업주체를 한국토지신탁으로 변경했다. 한국토지신탁 명의로 분양보증, 자금조달 등 실질적인 사업관리를 수행한다는 내용의 개발신탁 계약을 체결한 것. 그 결과 아파트 초기분양률이 74%에 달하는 성공을 거두었고 아파트를 분양받은 사람들도 한국토지신탁을 믿고 분양대금을 성실히 납부, 사업이 끝난 시점에서는 200억원 이상의 순수익이 A건설에게 돌아가게 됐다. 이는 신탁의 기능을 활용해 부도난 건설업체가 어려운 여건속에서도 성공적으로 사업을 수행한 사례로 평가받고 있다. 부동산경기가 최근 침체를 보이면서 한국토지신탁(034830)이 주목받고 있다. 한국토지신탁은 부동산투자 선진화를 기치로 지난 96년 한국토지공사의 자회사로 출발했다. 영업을 개시한 이래 지난 8년동안 아파트 9만5000여가구(예정분포함)를 공급했으며, 이중 1만8000여가구는 IMF외환위기 등의 영향으로 부도상태에 있던 한신공영 등 8개업체의 아파트사업 현장 38개를 인수해 무사히 입주할 수 있도록 했다. 또 임대아파트 2만8000여가구는 정부의 임대주택 보급정책에 적극 부응해 공급한 것으로 부동산신탁의 기능과 장점을 최대한 활용한 사례로 평가되고 있다. 이밖에도 오피스텔, 주상복합, 상가 등 1만5000여가구를 공급하기도 했다. 현재는 사업비 10조원에 달하는 아파트, 오피스텔, 상가 등의 개발신탁사업을 진행중에 있으며, 수탁고(신탁원본)기준으로 총 6조8996억원 규모의 담보, 관리, 처분신탁 업무를 수행하고 있다. ◇개발신탁 진행현황 한국토지신탁은 특히 부동산 금융부문에 있어서도 부동산투자신탁(REITs) 제도를 개척, 자본금 1475억원 규모를 수행하고 있으며 부동산관련 자산유동화증권(ABS)를 발행하는 등 부동산 금융분야를 선도하고 있다. 김태서 한국토지신탁 기획본부장은 "부동산 시장상황이 불투명 할수록 손실을 최소화하고 전문성과 자금조달능력을 바탕으로 안정적인 수요창출이 가능한 부동산신탁의 장점을 이용하려는 부동산개발업자의 수요가 늘고 있다"며 "부동산신탁회사의 성공관건은 신뢰를 바탕으로 한 공신력"이라고 강조했다. ◇한국토지공사 자회사로 출발.. 부동산신탁 독보적 위치점유 한국토지신탁의 현재 발행주식 총수는 1억8000만주이며, 자본금은 설립초기인 96년 4월 300억원에서 97년과 99년 2차례의 유상증자를 거쳐 1800억원으로 증가했다. 모회사인 한국토지공사는 전체 발행주식주 1억8000만주중 1억주를 소유하고 있어 지분율 55.56%로 최대주주이며, 그외 소액주주가 44.44%인 8000만주를 보유하고 있는 가운데 한국토지신탁의 우리사주조합은 두차례의 자사주 매입을 통해 유통주식의 4.8%, 386만주를 보유하고 있다. 개발신탁은 한국토지신탁의 주력분야로 부동산신탁 시장에서 67% 점유률로 독보적인 위치를 점하고 있다. 한국토지신탁은 "회사 주매출원으로 사업특성상 2~3년간 꾸준히 매출로 인식되는 경향이 있어 안정적인 회사경영 및 지속적인 매출증대를 위해서는 신규수탁 증대가 가장 큰 관건"이라고 설명했다. 한국토지신탁은 "현재까지 신규수탁은 20건, 634억원(신탁보수기준)을 확보해 작년 동기대비 3.7배 증가했다"며 "올초 설정한 경영목표 600억원을 초과 달성한 것으로 현재 수탁검토중인 사업들을 감안한다면 사업규모는 더욱 늘어날 것"으로 전망하고 있다. ◇비개발신탁 진행현황 이와 함께 현재 진행중인 개발신탁사업은 분양아파트 73건, 임대아파트 41건, 오피스텔 18건, 주상복합 5건, 상가 9건, 기타 아파트형 공장 등 9건으로 총 155건, 9조8437억원(사업비기준) 규모를 진행하고 있다. ◇아파트 브랜드 ´코아루´ 런칭.. 소비자요구 적극 대응 한국토지신탁은 신탁회사로는 처음으로 아파트브랜드인 ´코아루´를 지난 2002년 개발, 전국적으로 적용하고 있다. <☜사진은 최근 코아루 브랜드 홍보를 위해 모델로 선정된 방송인 정지영씨> 김태서 기획본부장은 "회사의 이름을 전면에 이름을 걸고 품질을 보장하며, 소비자의 요구에 부합하는 최첨단, 고품격 아파트를 공급하겠다는 야심찬 포부로 아파트 브랜드를 런칭했다"며 "현재는 춘천, 전주, 진해, 울산, 용인 동백지구 등에서 분양을 실시, 수요자들의 좋은 반응을 얻고 있으며, 코아루 브랜드로 개발을 수탁해 오는 경우도 있다"고 밝혔다. 한국토지신탁은 이밖에도 세분화된 부동산시장의 경향에 맞춰 주상복합 등에는 ´코아시스´라는 브랜드를 개발, 작년 대구 황금동에서 처음으로 적용하기도 했다. 한국토지신탁은 이같은 개발사업 외에도 부동산금융도 선도하고 있다. 지난 2002년 10월 2개 빌딩, 자본금 500억원 규모로 ´K1 CR리츠´를 설립한 후 작년 4개 빌딩의 추가 매입에 성공해 현재 6개 빌딩, 자본금 1475억원, 총자산 1825억원으로 성장했다. 이는 자본금 규모에서 국내 최대 부동산펀드라고 한국토지신탁측은 설명했다. 현재 투자부동산은 충정로 디오센터빌딩 및 케이원리트빌딩(구 리젠트화재 보험사옥), 신설동 동진타워빌딩, 여의도 신송센터빌딩, 영등포 대흥빌딩, 잠실 시그마타워빌딩 등으로 빌딩규모와 지역면에서 고르게 분산 투자돼 있다. 한국토지신탁은 임대차계약의 갱신 등 빌딩관리의 안정화가 이루어지는 올해에는 8%대의 안정적인 배당이 가능할 것으로 기대했다. 한국토지신탁은 "K1 CR리츠는 부동산 투자경험이 풍부한 기관투자자들의 참여로 리츠의 설립은 물론 GE캐피탈, 신영에셋 등 투자자들의 전문성이 리츠운영에 많은 상승효과를 가져오고 있다"고 설명했다. 이와 함께 "기존의 신탁업무를 통해 상당기간 축적해온 자산운용 노하우를 활용하면서 리츠 수익률제고에 상당한 기여를 할 뿐만 아니라 K1 CR리츠의 자산운용에 있어서도 효율성을 기하고 있다"고 설명했다. ◇올해 순익 90억 예상.. 리츠 등 부동산 금융상품 강화할 것 한국토지신탁은 올해 전반적인 경기침체에 따른 부동산경기의 하락에도 불구하고 작년의 2배에 해당하는 700억원 가량의 신규수주가 예상되며, 당기순이익도 전년대비 23% 증가한 90억원에 달할 것으로 전망하고 있다. 그러나 부동산경기 침체속에서 감독당국의 프로젝트 파이낸싱 규제강화 및 우량사업지 감소 등 신규수탁 여건의 악화로 수주여건이 날로 열악해짐에 따라 부동산 신탁업계의 영업경쟁도 더욱 치열해지는 상황이다. 유시찬 한국토지신탁 기획팀장은 "은행 및 금융권의 시장잠식 등 부동산 시장에 대한 금융기관들의 영향력이 갈수록 커져가는 상황"이라며 "후발 신탁사의 신규 시장진입과 공격적인 영업활동은 부동산 신탁업계도 이미 무한경쟁시대에 접어들고 있음을 피부로 느끼게 하고 있다"고 설명했다. 이에 따라 한국토지신탁은 기존에 수주해 놓은 사업들의 차질없는 추진에 주력하면서 내년 이후까지 부동산경기 침체 등 주변여건 악화를 감안한 철저한 사업성검토 등 신규수탁시 더욱 신중을 기해 우량 사업위주로 선별수탁을 추진할 방침이다. 아울러, 향후 부동산시장이 호전될 가능성에도 대비해 기존 수주 네트워크의 유지 등 잠재적인 수주역량을 키워 나가는데도 힘써 나가고 준공사업의 조속한 정리 및 수지개선에도 각별한 노력을 기울일 계획이다. 유시찬 기획팀장은 "건축물 및 분양에 관한 법률, 부동산투자회사법 등 유관법률 제·개정은 향후 경영에 새로운 기회요인으로 작용할 것"이라며 "이에 대비한 적극적인 대응을 해나가겠다는 전략으로 내부적인 움직임을 활발히 전개하고 있다"고 밝혔다. 한국토지신탁은 지난해부터 사업다각화를 경영방침의 하나로 정하고 주요 업무별로 현재의 성장폭을 더욱 크게 할 수 있는 다양한 상품출시를 계획하고 있다. 먼저 개발신탁부문에서는 주5일제 보편화, 인구의 노령화 등 변화하는 사회, 경제적 변화를 담아낼 수 있도록 골프, 콘도 등 휴양시설과 노인복지시설 등의 신상품을 개발키로 했다. 또 향후 시장규모가 급증할 것으로 예상되는 재건축, 재개발 시장에도 신탁제도의 장점을 살려 참여할 수 있는 방법을 모색하고 있다. 비개발신탁부문에서도 개발신탁에서의 시장 점유율 1위 지위를 실현하기 위해 관리·처분·담보신탁, 중개 및 대리사무 등의 영업력 확대를 위해 노력을 기울이고 있다. 한국토지신탁은 "내년 4월 상가후분양 관련 법률 및 관련 신탁업법 시행에 따라 오피스텔, 상가 분양시 신탁제도 활용수요와 관리, 처분, 담보신탁과 함께 대리사무의 매출이 증대될 것으로 기대된다"며 "이를 기회로 비개발 신탁부문에 보다 큰 기대를 갖고 영업력 확대를 적극 추진할 것"이라고 밝혔다. 또한 부동산금융에서도 향후 K2, K3를 출시해 보다 다양한 상품을 선보이는 한편 기존 업무용 빌딩위주의 상품구조에서 탈피, 병원과 같은 테마형 부동산을 위주로 하는 개발형 리츠의 출시도 계획하고 있다. 김태서 기획본부장은 "부동산 간접투자시대를 맞이해 금융권 및 투자자들의 관심이 증대되고 있는 리츠, 부동산 관련 자산유동화증권(ABS) 등 리스크 부담이 없는 부동산금융 부문의 업무영역을 확대할 것"이라며 "매출구조 다각화와 더불어 부동산금융 종합회사로 발돋움하겠다"고 포부를 밝혔다.