서울시 제2기 재건축 돌입..용적률·층고제한 `걸림돌`

[이데일리 윤진섭기자] 서울이 제 2기 재건축 시대에 돌입하고 있다. 강남구 청담. 도곡 등 5대 저밀도지구 재건축이 마무리 단계에 들어간 데 이어 강동구 고덕지구, 송파구 가락시영 등 택지지구와 저층 단지의 재건축 준비가 한창이다.

그러나 당초 조합들이 요구한 종상향이나 층고 제한 완화 등은 받아들여지지 않고, 각종 개발부담금, 기반시설부담금, 후분양제 등 재건축 관련 규제도 고스란히 적용받게 돼, 앞서 추진된 저밀도 지구 재건축보다 시장에 미치는 영향은 크지 않다는 게 업계의 분석이다.

◇ 가락시영, 고덕 1단지 등 제2기 재건축 시작 = 현재 서울지역에 남아 있는 지상 5층짜리 저층 재건축단지는 송파구 가락시영, 강동구 고덕택지지구, 강동구 둔촌주공, 강동구 개포택지지구 등이다.

80년대 초 입주한 이들 단지는 그동안 서울시의 용적률 규제(200% 이하)와 층고 제한(12층 이하) 등으로 사업이 지지부진했다. 그러나 서울시가 최고 12층 이내로 묶여 있는 제2종 일반주거지역의 층고 제한을 평균 16층 이하 범위에서 최고 24~25층 높이(임대주택 건설 포함)으로 완화하면서 일부 단지의 재건축이 본격화됐다.

1,2차를 합해 총 6600가구로 단일 단지로는 국내 최대규모인 송파구 가락 시영은 지난 25일 정비구역 지정을 받았다. 정비구역 기본계획에 따라 용적률은 기본 190%에 임대아파트 인센티브를 등을 합해 265%가 적용되며, 평균 19층에 최고 25층으로 결정됐다.

전체 가구수는 8160가구로 조합원수(6600가구)대비 1500가구(임대아파트 1379가구 포함)가 늘어났다. 조합측은 정비구역 공람 공고 후 6월 하순께 결정고시가 떨어지만 곧바로 건축심의와 환경영향평가를 거쳐 연말쯤 사업계획승인을 신청할 계획이다.

강동구 고덕지구의 고덕주공 1단지도 서울시로부터 평균 17.8층까지 지을 수 있도록 허가를 받아, 재건축을 추진 중이다. 나머지 고덕주공 2~4단지도 올 6월 경에 단지별 세부계획을 수립해 정비계획 지정을 서울시에 신청할 예정이다. 단지규모가 2696가구에 달하는 고덕주공 2단지 조합은 층고 12층~25층 규모로 기부채납을 전제로 용적률 250% 내외를 기대하고 있다.

이처럼 일부 저밀도지구 재건축 사업이 본격화 움직임을 보이자 그동안 사업 추진이 지지부진했던 강남권 노후 아파트의 재건축 움직임도 활발해지고 있다. 특히 오는 9월 재건축초과이익환수법이 시행되기 전에 관리처분계획을 신청할 경우 법에서 제외돼, 재건축사업 막바지 단계에 있는 단지들의 움직임이 두드러지고 있다.

강남구 역삼동 개나리 4차는 최근 사업시행인가를 접수했고, 오는 7월말에 사업시행인가를 기대하고 있다. 강남구 청담동 한양아파트는 다음달 7일 관리처분총회 개최 후 본격적인 조합원 이주 작업에 착수할 계획이다.

서초구 반포동 미주아파트, 삼호가든 1.2차도 7월 중 관리처분 총회 절차를 밟을 예정이다. 이밖에 서초구 잠원대림아파트도 이달초 사업승인을 받은 데 이어 관리처분 총회 계획안을 수립 중이고, 잠원동 반포한양 아파트도 지난 19일 조합원 정기총회를 열고 사업승인을 결의했다.

반면 강남구 내 대표적인 저층 재건축 단지인 개포지구는 용적률(177%) 배분안에 대한 서울시의 심의 보류로 재건축 사업이 장기간 표류하고 있다. 개포주공 2단지 관계자는 “177%의 단지별 용적률 배분안을 갖고 재건축을 추진하는 것은 불가능하다”며 “올해나 내년도에 다시 용적률 배분안이 마련될 때까지 재건축 추진은 힘들 것”이라고 말했다.

◇용적률, 층고제한 등 규제로 수익성 악화..재건축 걸림돌=2002년부터 본격적으로 재건축에 나선 저밀도지구의 경우 재건축 착수가 곧바로 가격 상승으로 이어지는 결과를 낳았다.

그러나 이들 단지들은 개발부담금, 기반시설부담금, 후분양제 등 재건축 관련 규제를 고스란히 적용받고, 특히 용적률 규제로 수익성성이 떨어지는 만큼 급격한 시세 변동은 없을 것이란 게 대부분 전문가들의 진단이다.

실제 가락시영 아파트는 8106가구로 조합원(6600가구) 대비 1500여가구가 늘어나지만 용적률 증가에 따른 임대아파트 (1379가구)를 빼면 1대 1 재건축이나 다름없어 일반분양 수입을 기대하기 힘들다.

또 일반분양분(24~48평형) 중 가장 큰 평수가 48평형에 불과해 50~60평형대를 기대하던 기존 17평형 소유자들의 불만도 예상된다.

상황이 이렇다보니 가락시영 아파트 가격은 소폭 호가 조정이 이뤄졌을 뿐 별다른 움직임은 없는 상황이다. 가락 시영 1차 13평형은 현재 5억원, 15평형은 6억~6억1000만원, 17평형은 7억원 이상에 호가가 형성됐다. 주초 1차 13평형은 4억8000만~4억9000만원, 1차 17평형은 6억8000만원 내외가 거래 시세였다.

가락동 학사공인 관계자는 “정비구역 지정 발표 이후 매수 문의가 늘고 있어, 내놨던 매물이 회수되면서 호가가 소폭 상승하고 있다”며 “다만 개발부담금, 버블 세븐 지목, 조합원 명의 금지 등으로 적극적인 매수세는 없는 상황”이라고 말했다.