이에 따라 관심사는 자연스럽게 정부가 땅값을 어떻게 낮출 것인가에 쏠리고 있다. 세종시의 토지이용계획을 변경해 산업용지 가격을 낮출 수 있는 방안은 ▲녹지비율 축소 ▲택지공급가격 기준 변경 ▲기반시설 설치비 정부부담 ▲원형지 공급 등으로 정리된다.
◇ 녹지비율 축소시 3.3㎡당 227만→155만원 공급
현재 세종시의 토지 조성원가는 3.3㎡당 227만원(㎡당 68만원). 산업용지는 토지조성원가로 기업에 공급되기 때문에 현재로선 이 가격이 토지 분양가가 될 전망이다.
토지조성원가는 총 사업비를 공동주택지나 산업용지처럼 돈을 받고 파는 유상공급 면적(가처분면적)으로 나눠 산출한다.
세종시 전체면적 (7290만㎡) 중 유상공급면적은 32%선인 2200만㎡. 총 사업비 15조1385억원을 유상공급 면적으로 나누면 ㎡당 68만원 안팎이 된다. 조성원가는 유상 공급면적이 클수록 저렴해지고 반대의 경우엔 비싸지는 구조다. 세종시의 유상공급 면적을 늘리면 조성원가는 떨어지게 되는 셈이다.
세종시의 녹지면적은 전체 면적의 52%(3790㎡)선이다. 판교신도시(38%), 분당신도시(25%) 보다 높다. 유상공급 면적을 늘릴 수 있는 여지가 많다는 이야기다.
우선 52%인 녹지비율을 판교신도시 수준인 38%로 낮추면 유상공급면적이 1020만㎡ 늘어나게 돼 조성원가는 당초 3.3㎡당 227만원에서 3.3㎡당 155만원으로 낮아진다. 물론 녹지비율을 분당 수준까지 낮추면 조성원가는 더 떨어진다. 하지만 세종시 녹지비율에는 금강, 원수산 등이 포함돼 있어 35% 이하로 낮추기는 힘들다는 게 중론이다.
◇ 기반시설 정부부담시 3.3㎡당 155만→119만원
정부가 세종시 내 기반시설 설치비를 전액 분담하는 것 역시 땅값을 낮추는 방안 중 하나다. 현재 세종시의 경우 지구 밖에 광역교통개선은 정부가, 지구 내 간선도로 설치 및 부담은 LH가 맡고 있다.
결국 정부가 3조4800억원을 부담하면 전체 사업비는 11조6500억원선이 되고 늘어난 유상공급 면적(3220㎡)으로 나누면 조성원가는 3.3㎡당 119만원선으로 낮아진다.
◇ 원형지 공급시 3.3㎡당 119만→38만원 공급
정부 일각에서 거론된 원형지(原型地) 공급도 실현 불가능한 것은 아니다. 원형지란 말 그대로 기본적인 기반시설만 갖춰진 땅이다. 그만큼 땅값이 싸고, 기업이 원하는 대로 개발할 수 있다는 장점이 있다.
|
지난 4월 국토해양부는 위기관리대책회의에서 자금애로를 겪는 기업들을 위해 산업단지를 원형지 형태로 공급해 택지가격을 낮추겠다고 보고하기도 했다.
원형지 공급은 세종시 토지 보상가격에 약간의 조성비를 얹어 기업에 공급하는 방식이다.
세종시 토지보상가격이 3.3㎡당 18만원이고, 조성비 가격을 3.3㎡당 20만원 선으로 가정하면 산업용지의 경우 3.3㎡당 38만원선으로 낮출 수 있다는 게 정부 일각의 구상이다.
즉 세종시 면적의 절반인 3600만㎡를 기업 유치를 위한 원형지로 공급하고, 통상 택지지구에 투입되는 기반시설비용(세종시의 경우 3조4800억원 추산)의 65%선(2조2620억원)에서 기반시설을 갖출 경우 대략 3.3㎡당 20만원의 조성비가 든다는 이야기다.
하지만 원형지 공급이 세종시 상황을 감안할 때 쉽지 않다는 지적도 있다. 업계 한 관계자는 "원형지 공급은 최소한 100만평 단위로 공급되는 산업단지에 적용해야 가격 인하 효과가 있다"며 "수만평 단위로 쪼개서 공급될 세종시 내 산업용지의 경우 원형지로 공급해 봐야 가격 인하 효과는 크지 않을 것"이라고 말했다.