월세 150만원 받는 3주택자..최대 270만원 세금 준다

[이데일리 김동욱 기자] 정부가 월세 놓는 다주택자들의 임대소득세 부담을 대폭 줄여줬다. 지난 13일 새누리당과 정부는 당정협의회를 거쳐 전·월세 대책 보완책을 발표했다. 이번 대책의 가장 큰 수혜자는 집을 3채 이상 보유한 다주택자 가운데 월세소득이 연 2000만원 이하인 집주인이다. 기존의 임대소득 과세 방침이 주택시장 회복에 걸림돌이 된다는 판단에 따라 세 부담을 대폭 줄인 것이다.

다만 정부의 기대대로 주택시장이 살아날지는 미지수다. 집주인으로선 앞으로 내야 할 세금이 줄긴 하겠지만 그동안 관행적으로 내지 않던 세금을 물어야 한다는 점에서 집을 추가로 사들여 세를 놓는 것에 대한 부담을 떨치기 어렵다.

3주택자 세부담 얼마나 줄어드나?

정부가 13일 발표한 보완책의 핵심은 집을 3채 이상 보유한 다주택자 중에서도 연 임대소득이 2000만원 이하면 분리과세(세율 14%)를 적용하기로 한 점이다. 분리과세를 하겠다는 것은 전체 소득에서 주택 임대소득만 따로 떼어내 세금을 매기겠다는 의미다. 소득세를 최종 산출할 때도 과세표준에서 14%의 단일세율을 적용한다. 기존 방침대로라면 3주택 이상 보유자는 연간 벌어들이는 임대수익과 관계없이 최대 38% 세율을 적용받는 종합과세 대상자다.

집을 3채 이상 보유한 A씨의 사례를 살펴보자. A씨는 집 2채를 월세 놓아 월 150만원의 임대소득을 올리고 있다. 연 월세소득은 1800만원이다. 정부의 기존 방침을 적용하면 A씨는 종합과세 대상자다. 세금을 매길 때 근로소득과 주택 임대소득을 합쳐 세금을 책정한다. 과세표준에 따라 6~38%의 세율이 적용된다. 월세소득 1800만원 중 45%(필요경비율)인 810만원은 경비로 인정받는다. 여기에 종합소득세율 15%를 곱하면 대략 148만5000원을 임대소득세로 내야 한다. 연봉을 많이 받으면 결과적으로 총 수입이 높아져 세금이 많이 부과된다. 최대 38%의 세율을 적용하면 내야 할 세금은 369만원으로 늘어난다.

그러나 분리과세 적용을 받으면 A씨가 내야 할 세금은 98만원으로 줄어든다. 필요경비(60%)로 인정받는 금액이 커진 데다 기존보다 더 낮은 14%의 세율을 적용받아서다. 연 임대소득이 2000만원 이하면 2017년까지 세금도 안 걷는다. A씨의 경우 이번 정부의 조치로 3년간 424만~1107만원가량의 세금을 아낄 수 있는 셈이다. 이동헌 천지법인 세무사는 “연봉이 높은 사람일수록 세금을 더 많이 감면받게 된다”며 “이번 정부 조치의 가장 큰 수혜자는 월세 놓는 3주택 이상 집주인”이라고 말했다.

세금 몇명이나 낼까?

현재 종합소득신고 기간에 주업종으로 주택임대소득이 있다고 신고한 사람은 대략 8만3000명 가량이다. 다만 현재 시스템으로는 8만3000명의 임대소득을 정확하게 파악하기 어렵다. 국세청 관계자는 “종합소득세는 말 그대로 모든 소득을 합산해 세금을 책정한 것이어서 임대소득만 따로 떼어내 파악하는 것은 불가능하다”고 말했다. 이 때문에 8만3000명 중 과연 몇명이 세 부담에서 벗어날지 정확하게 추산하기 어렵다.

다만 정부의 이번 조치로 8만3000명 가운데 대다수가 분리과세를 적용받아 세 부담이 줄어들 것으로 추정된다. 지난해 국토교통부가 수집한 전·월세 확정일자 자료를 보면 월세 거래 54만건 중 연 임대소득이 2000만원(월 167만원)이 넘는 경우는 전체의 0.9%인 4857건에 불과하다. 전세는 보증금을 모두 합한 금액 중 3억원 초과분에 60%를 곱한 금액을 금융수익(간주임대료)으로 보고 과세한다. 간주임대료가 2000만원을 넘으려면 전세보증금이 대략 14억5000만원을 넘어야 한다. 지난해 수집된 전세 확정일자 자료는 총 83만건. 이 중 보증금이 6억원을 넘는 경우는 5434건으로 전체의 0.6%에 불과하다. 만약 정부가 전세 과세 기준을 기존 2주택자에서 3주택자로 완화할 경우 전세에 세금을 물리기란 더 어려워진다. 뒤집어 얘기하면, 세금을 낼 여력이 가장 큰 사람들이 세 부담에서 벗어나게 되는 것이다.

4주택 보유자‥준공공 등록하면 소득세 30%↓

전·월세를 놓는 다주택자라면 준공공 임대사업자로 등록하면 세금을 상당히 아낄 수 있다. 기존 매입 임대사업자보다 더 많은 세금 혜택이 주어져서다. 재산세는 면적별로 감면되거나 면제되고, 종부세(전용 149㎡ 이하·6억원 이하)는 전액 면제된다. 소득세는 30%나 면제받을 수 있다. 기존 매입 임대사업자는 20%다. 다만 소득세 혜택을 받으려면 3채 이상을 세 놓아야 한다. A씨가 집 4채를 세 놓아 매년 소득세로 98만원을 낸다고 가정할 때 준공공 임대사업자로 등록하면 소득세 30%를 감면받아 내야 할 세금이 68만원으로 줄어든다.