대치청실 등 중층아파트..1대1 재건축 시동

[이데일리 윤진섭기자] 서울 중층 재건축 단지들의 1대1 재건축 추진이 본격화되고 있다. 정부의 용적률 완화 조치로 전용 면적을 10% 늘릴 수 있을 뿐만 아니라 일반분양이 가능해져 사업 환경이 크게 개선됐기 때문이다.  
 
7일 서울시에 따르면 강남지역 대표 중층 재건축 단지인 강남구 대치동 청실아파트는 지난달 14일부터 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 주민 공람을 진행 중이다. 대치동 청실 아파트는 지난 2003년 5월 조합설립 이후 4년 여 만에 재건축 사업을 재개한 것이다.

공람 공고안에 따르면 대치동 청실아파트는 1·2차 기존 1378가구에 주변 빌라인 로젠하임·엘피스빌 등 빌라(60여가구)를 합쳐 1대1 재건축 방식으로 사업이 추진된다. 청실아파트는 2종 일반주거지역에서 3종으로 종 상향과 함께 주변 빌라를 재건축 사업계획에 포함시키면서 정비구역 재지정을 추진하고 있다.

청실아파트의 용적률 및 가구수·일반분양 물량은 미정이다. 청실 재건축 조합은 "주민 공람이 마무리된 후 대략적인 용적률과 가구수의 윤곽이 나올 것"이라며 "강남구·서울시 등과 협의하는 과정에서 기부채납에 따라 용적률·가구수 등은 변경될 수 있다”고 말했다.

이에 앞서 서울 논현동 경복아파트(308가구)도 지난 8월 정비구역 지정을 위한 주민공람에 들어가 1대1 재건축 시동을 걸었다.

이처럼 중층 노후 단지의 1대 1 재건축이 활발해진 데는 정부가 올 상반기 용적률을 크게 완화하면서 개별 가구의 면적 증가가 가능해졌기 때문이다. 특히 정부는 재건축 규제를 완화하면서 전용면적 10%까지 넓히는 것도 1대 1 재건축으로 간주키로 해, 중층 재건축단지의 사업추진에 물꼬를 터줬다.

업계는 경복아파트의 경우 종전 308가구에서 360여 가구로, 청실아파트는 1700여가구로 가구수가 늘어날 것으로 보고 있다.
 
1대1 재건축의 경우 소형평형의무비율이 적용되지 않는다는 점도 장점으로 꼽힌다. 지난 1월 공포된 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안에 따르면 조합원 분양주택에 한해 주거전용면적이 10% 범위 내에서만 증가하는 1대1 재건축은 소형주택을 짓지 않아도 된다.
 
박상철 디에스포럼건축사무소 부장은 "종전에는 소형평형의무비율이 적용돼 조합원 사이에 주택형 배정을 둘러싼 형평성 시비 가능성이 컸었다"라며 "하지만 1대1 재건축의 경우 소형평형의무비율이 배제되면서 대부분 조합원들이 전용 10% 범위 내에서 면적 확대가 가능해져 이 같은 논란은 사실상 사라지게 됐다"고 말했다.

늘어난 용적률에 따라 증가하는 가구수의 경우 절반은 서울시에 매각하지만 나머지는 일반분양할 수 있다는 점도 1대1 재건축이 활성화되는 이유로 꼽힌다.  일반분양이 나오면 그 수익으로 조합원 부담을 줄일 수 있기 때문이다. 물론 이때 분양되는 일반분양은 전용 85㎡이하여야 한다.

한강변 중층 단지들의 경우 초고층을 지을 경우 임대주택을 짓지 않아도 된다는 점도 1대1 재건축의 매력이다.

서울시는 올해 초 한강변 노후 주택의 초고층 재건축을 위해 사업 부지의 25% 이상을 기부 채납하도록 했다. 이럴 경우 기부채납에 따른 인센티브 용적률을 포함해 재건축할 수 있는 용적률(정비계획 용적률)이 법에서 정한 상한(300%)을 넘게 된다. 서울시는 "정비계획 용적률이 법적 상한보다 높게 나오면 임대주택을 짓지 않아도 된다"고 밝혔다.

실제 용산구 이촌동 렉스아파트는 이 같은 서울시의 재건축 조건에 따라 1대 1 재건축을 추진하는 대표적 단지다.

서울시는 지난달 20일 제13차 도시계획위원회를 열고 용산구 이촌동 렉스아파트의 정비계획 변경안을 통과시켰다. 렉스아파트의 경우 종전 기부채납 비율이 3.6%에 불과했다. 하지만 기부채납비율을 25%로 할 경우 초고층 재건축이 가능해진다는 서울시의 방침에 따라 기부채납비율을 조정해 서울시에 심의를 다시 요청했다.

렉스아파트 정비계획 용적률은 기부채납에 따라 330%로 높아졌으나 이는 기부채납에 따른 것으로 기존 부지면적으로 계산한 실제 용적률은 230%다. 하지만 렉스아파트의 용적률(정비계획 용적률)이 법에서 정한 상한(300%)을 넘어서 임대주택을 짓지 않아도 된다.

이에 따라 렉스아파트는 최고 56층 아파트 3개동, 460가구로 재건축될 예정이다.

■ 1대 1 재건축이란
 
-가구수와 상관없이 전용면적을 기준으로 기준 주택과 같은 크기로 재건축하는 것을 의미한다. 정부는 재건축 규제 완화 차원에서 전용면적을 10%까지 넓히는 것도 1대 1 재건축으로 간주키로 했다.

■ 1대 1 재건축이 활성화되는 이유
-정부 재건축 용적률 완화
-전용 면적 기준 10% 이내 넓힐 경우 1대1 재건축 간주
-1대 1 재건축 소형평형의무비율 배제
-늘어난 용적률 절반 일반분양 가능해져
-한강변 재건축 기부채납 25%시 임대주택 의무건립 배제