`무더기` 투기지역 지정 배경은?

[edaily 김수헌 최한나기자] 정부가 사상 유례없이 전국 30곳을 토지 또는 주택투기지역으로 지정한 것은 지난 17일 청와대에서 결정한 부동산정책 `전면 재검토` 방향이 `완화`가 아니라 `강화`쪽이라는 사실을 다시한번 확인해 준 것이다. 이번 조치는 전국에 걸친 각종 개발사업의 영향에 따라 급등한 땅값, 집값이 여타 지역으로 확산되거나 지속적인 오름세를 유지하는 것을 차단하기 위한 것으로 풀이된다. 지난주 공공기관 176개의 지방이전이 발표되면서 이전 예정지의 땅값과 집값이 들썩거린다는 이야기가 벌써부터 나오고 있는 상황에서, 정부로서는 강력한 투기억제와 개발이익 환수의지를 즉각 보여줄 필요도 있었던 것으로 보인다. 그러나 정부가 스스로 각종 개발사업을 전국적으로 일으키고 있고 행정중심도시와 경제자유구역, 혁신도시, 지역산업클러스터 조성 등에 박차를 가하고 있는 상황에서 투기지역 지정만으로 부동산 값을 안정시킬 수 있을지에 대해서는 회의적인 시각이 많다. ◇전국 4개 시군구중 1곳 꼴 `투기지역` 지정 정부는 지난달 토지투기지역 지정간격을 분기단위에서 월단위로 바꿔, 주택투기지역 지정간격과 맞췄다. 집값과 마찬가지로 땅값의 변화에 대해서도 즉각적으로 대응하기 위해서였다. 월단위 지정으로 바꾼 후 처음 열린 27일 부동산가격안정심의위원회에서 정부는 토지의 경우 후보지로 오른 22곳을 한 곳도 빼놓지 않고 모두 투기지역으로 지정, 최다 신규 토지투기지역 지정 기록을 세웠다. 지금까지는 지난해 2월 21곳이 가장 많았다. 후보지역을 모두 투기지역으로 지정한 것 역시 지금까지는 지난해 2월뿐이었다. 서울은 강북 뉴타운개발 영향으로 중구, 성동구, 동대문구, 중랑구 등 8곳이 지정됐고, 인천은 경제자유구역 개발때문에 7곳이 새로 지정됐다. 이밖에 경기, 부산, 대전, 충북, 충남지역 역시 행정중심복합도시와 경제자유구역 등의 영향을 받아 땅값이 많이 올랐다. 이번에 지정된 22곳에 기존 41곳을 더해 모두 63곳에 앞으로 토지투지지역 규제가 적용된다. 전국 시군구가 247개 임을 감안하면 우리나라에는 네곳 중 한 곳 꼴(25%)로 토지투기지역에 묶여있는 셈이다. 전국토 가운데 쓸만한 땅은 대부분 투지지역으로 지정됐다는 얘기다. 주택의 경우 후보에 오른 12곳중 8곳이 새로 지정됐다. 서울에서는 성동구가, 지방에서는 부산, 대구, 광주, 경북 등에서 1~2곳이 골고루 지정됐다. 서울 성동구의 경우 이번에 처음 지정요건을 충족했다. 이럴 경우 대개 주택값 상승이 일시적 요인인지 등을 파악하기 위해 일정기간 관찰키로 하고 유예를 하는 것이 보통이다. 하지만 성동구의 경우 서울 숲조성과 청계천 사업 등으로 향후 주택값 상승이 예상된다는 이유로 바로 주택투기지역으로 지정됐다. 이번 조치에 따라 주택투기지역도 전국 45곳 시군구로 확대돼, 전국 시군구 대비 18% 비율을 보였다. 주택투기지역이 5곳 중 1곳에 육박하고 있는 셈이다. 김용민 재정경제부 세제실장은 "투기지역 지정 뒤 대체로 1년 정도는 부동산 값이 안정되는 것으로 나타났다"며 "이후 새로운 개발재료 등이 나타나면 부동산 값이 오르기도 한다"고 말했다. ◇투기지역 양도세 탄력세율 중과되나 정부 계획대로 2007년 이후 양도세 실가과세가 전면적으로 실시되면 투기지역에 대해서는 15%의 탄력세율이 적용될 가능성이 있는 것으로 보인다. 투기지역으로 지정될 경우 양도세가 실거래가로 매겨지는데, 투기지역, 비투기지역 구별없이 전면 실가과세로 바뀌게 되면 세금부담 구별이 없어지기 때문이다. 김용민 세제실장은 "전면적 실가과세 실시 이후에도 투기지역에 대해서는 양도세율을 15%더 부과하는 탄력세율을 적용할 수 있기 때문에 토지주택투기지역 제도가 정책수단으로서 여전히 유효할 것"이라고 말했다. 김 실장은 그러나 "투지지역에 대한 정책적 수단으로 탄력세율제도가 있다는 것일 뿐 이를 시행하겠다는 의지를 말하는 것은 아니다"라고 설명했다. 지금까지 정부가 투기지역에 대해 탄력세율을 적용한 경우는 없었다. 투기지역으로 지정되는것 만으로도 기준시가 과세되는 비투기지역과 달리 시가과세가 적용돼 세금부담이 늘기 때문이다. 김 실장은 탄력세율제도의 취지를 설명할 것일뿐 시행의사를 밝힌 것은 아니라고 했지만, 정부로서는 앞으로 투기지역지정제도의 실효성을 유지하기 위해서는 양도세 탄력세율 적용을 적극 검토할 것으로 보인다. 이렇게 되면 현행 기본 양도세율이 9%~36%(2년 이상 보유)임을 감안할 때 투기지역 기본 양도세율이 24%~51%까지 높아진다. 또 1년 미만 보유는 50%에서 65%로, 1년 이상 2년 미만 보유자는 40%에서 55%로 양도세율이 높아진다. 그러나 전면실가시행을 앞두고 양도세율 자체를 하향조정할 가능성도 있고, 이 경우 탄력세율 적용에 따른 양도세율 역시 이보다는 낮아질 전망이다. 김 실장은 "현재 부동산의 30%가 양도세 실가과세되고 잇고 나머지는 기준시가가 적용되고 있다"며 "전면 실가도입이 되면 그때가서 과세방식이나 세율을 조정할 수 있을 것"이라고 말했다.