부동산 규제 또 어떤 게 풀릴까?

[이데일리 좌동욱 박성호 김보리 기자] 강만수 기획재정부 장관이 19일 "부동산 투기 억제책을 전면 재검토하겠다"고 밝히면서, 어떤 규제들이 추가로 풀릴 지 관심이 집중되고 있다.
 
전문가들은 정부 대책이 부동산 거래 수요를 불러일으킬 수 있는 거래세 인하나 부동산 건설 규제를 추가 완화할 것으로 보고 있다. 
 
하지만 글로벌 금융위기 이후 참여정부에서 도입된 과도한 규제들이 대부분 사라졌기 때문에 남아 있는 정부의 정책 수단은 많지 않다. 또 집값이 지속적으로 하락할 것이라는 심리적 요인이 워낙 강해 대책의 실효성은 제한적일 수 밖에 없다는 전망이다. 

◇ 정부, 부동산 규제 전면 재검토

강 장관은 이날 오전 위기관리대책회의에서 "재정부에서도 투기 관련 정책을 적극 검토하겠지만 국토부에서도 전면 재검토 해주기 바란다"고 밝혔다. 장관의 이날 발언은 국토해양부뿐 아니라 범 정부 차원에서 부동산 규제를 추가 완화하겠다는 의미로 풀이된다.

앞서 18일 강 장관은 국토해양부가 추진하고 있는 서울 강남 서초 송파 3구 투기지역 해제와 분양가 상한제 폐지, 지방 미분양 주택 매입 5년간 양도세 면제 등에 반대하지 않는다고 밝힌 바 있다.

재정부, 국토부, 금융위 등 관계부처는 이날 과천 정부 청사에서 실무협의를 갖고, 규제 완화 방안을 본격적으로 논의할 계획이다.

재정부 관계자는 "부동산 시장을 연착륙시키겠다는 장관의 의지를 실무진이 잘 이해하고 있다"면서도 "하지만 부처간 협의가 필요하고 대책의 실효성 여부를 따져봐야하는 만큼 빠른 시간내 구체적인 대책을 발표하기는 힘들다"고 설명했다. 
 
◇ 거래세 인하 폭·대상이 관건

올들어 정부가 부동산 시장 연착륙을 위한 각종 대책을 잇따라 발표하면서 현재 남아있는 부동산 투기책은 그리 많지 않다. 전문가들은 정부가 내놓을 수 있는 대책이 크게 세제 대책, 건축 규제, 금융 규제 등 3가지가 남아있다고 말한다.

세제 대책은 현 시점에서 집값 급락을 막기 위해 현재 정부가 취할 수 있는 가장 강력한 대책이다. 이와 관련 국토부는 지방 신축주택 구입시 양도세 한시적(5년간) 면제, 양도세율 인하, 1가구1주택 비과세 보유기간 단축(3년→1년) 등 건설업계 요구를 수렴하고 있는 것으로 전해졌다. 이런 대책은 지난 97년 외환위기 이후 정부가 부동산 시장 안정대책에서 발표한 내용이다.

지방 신축 주택 구입시 양도세 한시적 면제는 강 장관이 반대하지 않겠다는 입장을 밝힌 바 있어, 수혜 대상과 시기가 관건이 될 전망이다.
 
일단 미분양 주택 구입시 혜택이 돌아갈 것이라는 분석이다. 양도세 부담 완화나 1가구 1주택 또는 1가구 다주택 양도세 감면 혜택은 이미 올해 세제개편안에서 상당 부분 도입했기 때문에 당장 추가 대책이 나올 지는 불투명하다.

주택 취·등록세 인하도 부동산 수요 대책의 하나로 꼽힌다. 현행 2% 취·등록세를 1%로 인하하겠다는 공약은 새 정부 국정과제중 하나지만 현재는 지방 미분양 주택을 구입할 경우만 세율을 1%로 인하해주고 있다.

다만 취등록세를 인하할 경우 줄어드는 지자체 세수를 국세로 보전해야 한다는 문제가 있어 재정부가 소극적이다. 취·등록세를 1%포인트 인하할 경우 지방세수는 1조5000억원 줄어들 것으로 추산된다.

◇ 분양가 상한제· 주택 전매기간 축소

부동산 건설 규제는 잇따른 대책으로 이미 남아있는 것이 거의 없다. 국토부는 마지막으로 남은 민간 아파트 분양가 상한제, 전매 제한 규제 폐지 또는 완화 방안을 유력하게 검토중이다. 

국토부 관계자는 "오는 22일 대통령 업무보고 때 분양가상한제 폐지, 전매제한 완화 등의 규제 완화 대책을 포함하는 방안을 검토하고 있다"고 말했다.

분양가상한제는 민간 택지에서 건설업체들이 주택 공급을 꺼리는 요인으로 지적된다. 재정부 관계자는 "지금과 같은 집값 하락기에 규제 완화 효과는 크지 않지만 심리적 효과는 있다"고 말한다. 이명박 대통령도 "임기내 폐지"를 공언한 바 있다.

국토부는 또 수도권내 공공택지의 경우 3~7년, 민간택지 1~5년으로 돼 있는 주택 전매제한 기간을 축소하는 방안도 검토중이다. 단축 폭과 시기가 관건이다.

재건축 관련 규제는 재건축 개발이익환수제도 정도만 살아있다. 이 제도는 개발을 통해 발생하는 이익을 정부가 환수해 사회 시설에 투자할 수 있도록 하는 것으로 정부가 개발이익분의 최고 50%까지를 환수할 수 있다. 그동안 정부가 개발이익 환수제를 강화하겠다고 공언해온 만큼 이 규제를 쉽게 풀기는 힘들다는 분석이다.

◇ 부동산 대책 실효성 크지 않을 듯

주택 구입시 대출을 규제하는 금융 규제는 참여정부 당시 강력한 투기 대책의 하나로 입증됐다. 하지만 정부는 이미 투기지역과 투기과열지구를 대거 해제하는 방식으로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 대폭 완화한 바 있다.

현재 남아있는 투기지역과 투기과열지구는 서울 강남, 서초, 송파를 제외한 모든 지역이 해제됐다. 강 장관이 강남 3구도 추가로 풀겠다는 국토부 대책에 반대하지 않겠다는 방침이어서 강남 3구 역시 대출 규제에서 풀릴 것으로 보인다. 투기지역·투기과열지구에서 해제될 경우 DTI 규제가 사라지고, LTV 비율은 40%에서 60%로 완화된다.

하지만 정부가 대출 규제를 추가로 완화하더라도 유동성 위기에 봉착한 금융권이 가계 대출을 극도로 꺼리고 있어 당장은 실효성이 크지 않다는 지적이 있다.
 
김준경 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 교수는 "현재 정부가 가장 우려하는 것이 부동산 경착륙인데 이를 위한 대책이 강남 특혜로 잘못 해석되는 부분이 있다"며 "만약 강남 3구 투기지역 해제, 분양가 상한제 등 조치를 취했는데도 효과가 없다면 심각한 경기침체를 의미하는 것"이라고 설명했다. 

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "글로벌 경제 침체 등 대외 요인은 전혀 개선되지 않아 시장내 규제를 풀어가는 정책의 실효성은 근본적으로 크지 않을 수 밖에 없다"면서도 "대외변수가 개선되면 규제 완화로 인한 정책 효과가 더 빨리 나올 것으로 본다"고 말했다.