[톡!talk!재테크]봄기운과 함께 상승하는 부동산 '4대 투자포인트'

[장대섭 전국부동산교육협의회 회장] 국토교통부의 주택거래량과 전국 표준지공시지가의 연도별 추이를 보면 2009년 이후 전국적으로 꾸준한 상승이 이루어지고 있어 앞으로 부동산시장의 향방을 점칠 수 있다. 표준지공시지가는 주택가격이외에 전국적으로 약 3178만 필지에 달하는 개별토지의 공시지가 산정과 각종 조세부담금 부과의 기준 및 건강보험료 등 복지수요자대상 선정 등에 활용된다.

표준지 공시지가의 상승을 지역적으로 분석해 보면 세종 행복도시, 나주, 진주 등 정부·공공기관 이전에 따른 혁신도시와 원주, 충주, 영암 등 기업도시 조성으로 기반시설이 확충돼 토지수요가 증가된 지역, 경북 예천(경북도청 이전지), 울산 동구(울산대교건설) 등 개발사업이 활발한 일부 지역이 전체 상승을 이끌었다.

물결효과(Ripple Effect)와 부동산가격 상승의 지역 전이효과를 연구한 자료에 의하면 어느 지역에 개발계획이 실시돼 가격이 상승하면 그 가격상승효과가 그 주변지역으로 옮겨가는 물결효과가 나타난다고 한다. 따라서 상승지역을 중심으로 한 주변지역은 도시기반시설의 설치, 연관산업의 확충 등에 의해 수요증가가 이루어져 주택가격상승으로 이어 질 것이다.

이에 2014년 토지가격의 상승과 사회여건 및 경제여건 등을 고려해 볼 때 올해 투자유망 지역과 트렌드를 열거하면 다음과 같다.

먼저 ‘에코(echo)세대’를 주목하라. 954만명의 에코세대는 베이비부머세대가 낳은 자녀로 이들이 선호하는 주택의 유형은 오피스텔보다는 아파트선호 더 높으며(10.3%<79.3%), 그 규모는 60~85㎡이하의 중소형을 가장 높게 선호한다고 한다, 또한 가장 선호하는 지역은 서울에서는 강남>서초>양천 순이고 수도권에서는 분당>일산>판교 순으로 조사 됐다.

현재 411만 가구가 부모와 동거하고 있는 캥거루족인 이들의 주택에 대한 매수인식은 부동산거래 및 가격상승에 따른 투자의 포인트이자 공인중개사의 중개업무 및 부동산산업전반에 긍정적으로 미치는 중요한 요소라고 볼 수 있다.

두번째, ‘베이비 부머세대’의 출구전략을 주목하라. 6.25 전후 역동적인 잘살아 보세의 주역세대인 중년들의 출구전략을 눈여겨 봐야 한다. 이들의 은퇴이후는 향후 5~15년으로 보고 노년기에 거주지를 옮길 의사는 남성의 43%, 여성의 38%가 가지고 있으며, 은퇴지역은 입지(교통환경)조건이 좋은 농어촌을 53%가 선호했다. 서울이나 대도시거주의사는 14%로 탈 대도시화를 더 선호 하고 있는 것으로 조사 됐다.

셋째, ‘일터(밸리)’가 지역의 부동산시장을 이끈다. 뉴노멀(New-normal) 시대는 저성장, 저소비가 주를 이룬다. 이때는 일터인 직장 특히 산업단지인 밸리(Valley)와 가까워야 한다. 하청업체가 발주처 주변에 공장을 짓고 갑의 사람들과 매일 주변식당에서 마주 하듯이 직장(대학교, 회사, 공장 등)주변에 입지하고 있는 주거지역과 상가지역은 꾸준한 상향시장이다.

넷째, ‘역세권’은 중요한 가격상승 강세지역이다. 사람관계나 경제도 소통, 물류가 중요하다. 역세권은 불통을 소통으로, 도시와 도시를 이어주는 결절점이다. 이 지역은 지역개발의 잠재력이 뛰어나고 그 파급효과가 커서 도시의 발전을 좌우하는 중요한 요소다. 지자체장은 이 역세권 지역을 선거공약 시 다양한 개발플랜을 제시하는 것이 약방에 감초다. 정치권의 주 공약이 역세권개발이 많았고, 앞으로 있을 총선과 대선을 앞두고 이 지역과 주변 부동산에 더 주목할 필요가 있다.