고개숙인 재건축 "약세 오래간다"

[이데일리 박성호기자] 지난 2일 이명박 대통령의 재개발·재건축 사업 활성화 발언 직후 재건축 규제완화 가능성이 다시 수면 위로 부상하고 있다. 규제 완화의 핵심은 8·21대책 당시 검토됐다 제외된 것으로 알려진 `중소형평형 의무비율`이다.

하지만 시장에서는 `중소형평형 의무비율` 등이 완화된다고 하더라도 재건축 등 사업이 활성화되지는 않을 것으로 예상하고 있다. 사업 추진에 대한 기대감은 커지겠지만 결국 개발이익환수제도 등 다른 규제가 존재하는 한 사업 추진에는 한계가 있을 것이라는 분석이다.

강남 재건축 사업을 추진하고 있는 조합들의 경우 소형평형 의무비율이 완화된다면 사업 추진에 탄력을 받을 수 있을 것이란 의견이 지배적이었다.

김우기 잠실주공5단지 재건축조합추진위원장은 "안전진단보다 사업 추진에 더 걸림돌이 됐던 것이 소형평형 의무비율"이라며 "이에 대한 완화조치가 이뤄진다면 사업 추진에 큰 힘을 받을 수 있을 것"이라고 말했다.

둔촌주공4단지 조합 관계자 역시 "현재 주민들이 지금보다 더 작은 아파트를 받게 될 지 모른다는 불안감에 동의서 제출 등에 소극적이었던 것이 사실"이라며 "비율이 완화되거나 폐지된다면 동의율도 상당히 높아질 것"이라고 밝혔다.

하지만 정부가 여전히 `개발이익환수가 전제된 재건축 규제 완화` 방침을 고수하고 있는 한 사업 추진이 순조롭지는 않을 것이라는 예상이 많았다.

김 위원장 역시 "개발이익환수제가 크게 완화되지 않는다면 사업 추진에 또 다른 걸림돌이 될 가능성이 높다"며 "현재 재건축 조합들이 중심이 돼 위헌소송을 진행하고 있는 만큼 헌법재판소의 결정을 기다리고 있다" 전했다.

현 정부 출범 이후 재건축 사업 규제 완화가 계속 추진된 결과 현재 남아있는 규제는 ▲소형평형 의무비율 ▲임대주택 건립 ▲초과이익환수제 ▲입주권 양도세 부과 ▲용적률 제한 등이다.

이중 개발이익환수 장치는 임대주택 건립과 초과이익환수제 등이다. 임대주택 의무비율은 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립하게 한 것이며 초과이익환수제는 개발이익에 대해 최대 50%까지 환수하는 제도이다. 

김규정 부동산114 차장은 "용적률을 완화하고 소형평형 의부비율 등을 푼다면 사업 추진에 힘을 받을 단지들이 상당할 것"이라며 "하지만 환수장치가 완화돼 주민들의 수익성이 보장되지 않는다면 향후 사업 추진에는 한계가 있을 것"이라고 예상했다.

특히 분양가 상한제 적용을 받게 되는 재건축 단지들의 경우 조합원 분담금은 현재보다 더욱 늘어날 가능성이 높아 조합원들이 사업 추진 자체를 반대하고 나설 가능성도 높다. 
 
뿐만 아니라 현재와 같은 하락세가 지속될 경우 규제완화 여부에 상관없이 재건축 사업 추진은 어려울 것이라는 의견도 나왔다.

박원갑 스피드뱅크 소장은 "결국 재건축 사업 추진 여부는 `수익성`에 있다"며 "분담금까지 지불해가면서 재건축을 한다고 할 때 향후 집값이 지금보다 더 하락할 것이라는 예상이 있다면 사업 추진은 어려울 수밖에 없다"고 지적했다.

김선덕 건설산업전략연구소장도 "집값이 더 떨어질 수 있는 상황에서는 재건축 사업 추진이 생각했던 만큼 활성화 되지는 않을 것"이라며 "정부의 규제완화는 재건축 사업에 관한 `필요조건`일 뿐 실제 사업이 원활하게 추진되려면 시장 상황 등 거시경제도 좋아져야만 가능하다"고 말했다.