임대소득 내년부터 과세?…가뜩이나 어려운 주택시장 어쩌나

[이데일리 이승현 기자] 소형 아파트 2채에서 나오는 월 150만원의 임대소득으로 노후생활을 하고 있는 김승윤씨(67) 부부는 요즘 걱정이 태산이다. 연 소득 2000만원 이하의 임대사업자에 대한 비과세 혜택이 올해 말로 끝날 가능성이 높아져서다. 이 혜택이 없어지면 임대소득에 대한 세금을 내야할 뿐 아니라 신고소득이 생기면서 그동안 아들의 부양가족으로 등록해 따로 내지 않았던 건강보험료까지 내야 한다. 가뜩이나 병원비에 생활비까지 돈 들어갈 곳은 점점 많아지는데 소득이 줄어들게 된다니 한숨만 나온다.

정부가 추진하는 연 소득 2000만원 이하 임대사업자에 대한 비과세 연장안(세법개정안)의 국회 통과가 불투명해지면서 민간 임대주택 시장이 위축될 수 있다는 우려가 나온다. 소규모 임대소득에 까지 과세가 되면 임대주택 투자 수익률이 떨어지게 되면서 임대주택 시장의 타격이 불가피하다. 분양시장에 이어 임대주택 시장까지 흔들리게 되면 전체 주택시장이 걷잡을 수 없이 무너질 수 있다는 경고도 나온다.

△2000만원 이하 임대소득에 대한 비과세 연장안의 국회 통과가 불투명해지면서 주택시장이 위축될 수 있다는 우려가 나온다. 임대주택이 많이 몰려 있는 서울 은평구 신사동 일대 다세대·다가구주택 밀집촌 전경. [사진=이데일리DB]

임대소득 과세되면 집주인 ‘건보료 폭탄’ 맞는다

기획재정부는 지난 7월 말 발표한 세법개정안에 당초 올해 말로 끝나는 2000만원 이하의 주택 임대소득자에 대한 비과세 혜택을 2018년까지 2년간 연장하기로 했다. 이 개정안은 현재 국회 기획재정위원회 조세소위원회에서 논의 중이다. 하지만 과반 의석을 갖고 있는 야당 측이 이를 반대하고 있어 국회 통과가 어려운 상황이다.

과세를 하더라도 세 부담이 크지 않다는 게 야당의 생각이다. 국회기획재정위원회 소속 박주현 국민의당 의원은 “임대소득 2000만원 이하에 대한 실효세율은 3~6.2%에 불과하다”며 “임대사업자에게 크게 부담이 되지 않는다”고 주장했다.

여기에 기재위 전문위원실까지 과세에 찬성하는 의견을 내 야당 측에 힘을 실었다. 기재위 전문위원실은 “주택 임대소득에 대한 과세 연기는 조세 정의의 기본 원칙과 공평 과세를 저해하고, 지하경제 양성화라는 정부의 세제 운용 방안과 부합하지 않는 측면이 있다”는 취지의 의견을 조세소위에 제출했다.

하지만 정부는 임대소득 과세가 아직 시기상조라는 입장이다. 기재부 관계자는 “최근 임대주택 시장이 전세에서 월세로 빠르게 넘어가는데 월세 소득에 대해 과세하면 집주인들이 월세를 올리면서 세입자들의 부담이 늘어날 수밖에 없다”며 “결국 과세하면 서민인 세입자만 피해를 볼 수 있다”고 설명했다.

세금보다 더 큰 문제는 집주인들에게 ‘건강보험료 폭탄’이 떨어질 수 있다는 점이다. 김승윤씨처럼 은퇴 후 다른 소득없이 임대소득만으로 생계를 꾸리던 노년층의 경우 임대소득에 과세가 되면 건강보험의 지역가입자가 돼 지금까지 자녀들의 부양가족으로 등록해 한푼도 내지 않던 건강보험료를 연간 수백만원씩 내야 한다. 일례로 시가 5억원짜리 주택 2가구를 보유하고 있는 은퇴자가 다른 소득없이 임대소득으로만 연간 2000만원을 번다고 가정할 경우 연간 274만원의 건강보험료를 내야 한다.

임대주택 수익성 악화 불가피… 매물 쏟아질라

임대소득 비과세가 당연히 연장될 것으로 보고 있던 주택업계는 이같은 국회의 기류에 크게 우려하는 모습이다. 임대소득에 대한 세금과 건강보험료 부담이 늘어 수익률이 떨어지게 되면 당연히 투자 수요가 줄면서 주택시장에 악영향을 미칠 수밖에 없기 때문이다. 당장에 내후년까지 입주 물량이 70만 가구를 넘어설 것으로 예상되면서 공급 과잉 우려가 커지고 있는 상황인데 임대주택 시장까지 위축되면 엎친데 덮친 격이 될 수 있다. 또 세금과 건보료 부담을 느낀 집주인들이 임대하던 집을 매물로 내놓을 경우 집값 폭락 사태까지 번질 수 있다. 실제로 정부가 과거 2014년 2월 임대소득 과세 계획을 발표한 후 주택 거래가 중단되고 급매물이 속출하자 그 해 6월 기존 안에서 후퇴한 완화 방안을 내놓은 적도 있었다.

안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “2000만원 이하의 임대소득이 소득의 전부인 임대사업자는 임대소득세에다 건보료 부담까지 커질 경우 임대사업 자체에 대한 매력이 줄면서 주택 임대에 소극적일 수밖에 없다”며 “임대소득 과세에 대한 취지는 인정하지만 주택시장이 경착륙할 경우 금융권이 부실해지고 국가 경제에도 큰 부담이 되는 만큼 세심한 판단이 필요해 보인다”고 말했다.

재건축 단지를 중심으로 한 고가 주택시장이 타격을 입은 가운데 그나마 버티고 있던 중저가 주택까지 이번 임대소득 과세로 타격을 입으면 전체 주택시장이 장기 하락의 늪에 빠질 수 있다는 우려도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “정부의 11·3 부동산 대책 이후 강남 재건축 단지를 중심으로 가격이 떨어지고 있고 일반 아파트도 거래가 끊기는 등 주택시장이 위축되고 있는데 당초 2년 유예될 것으로 믿었던 임대소득 과세마저 시행되면 시장에 커다란 충격파를 줄 것”이라며 “내년부터는 수도권의 입주 물량도 크게 늘기 때문에 주택시장이 예상보다 더 급랭할 수 있다”고 지적했다.